FII TORDE EI
LivreTORD11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O Tordesilhas EI FII é um fundo com mandato híbrido e gestão ativa, focado em estratégias oportunísticas e de desenvolvimento de projetos imobiliários, com uma carteira diversificada em CRIs, cotas de outros FIIs e participações diretas em empreendimentos (Equity). Em setembro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,01 por cota. A receita do mês foi proveniente de dividendos do FII DVFF11 e de juros de diversas operações de . A receita de CRIs apresentou um aumento, impactada pela variação do , maior número de dias úteis e pela aquisição de um novo CRI (Recanto dos Pássaros). A gestão manteve a renúncia à cobrança da taxa de gestão, prática adotada desde abril de 2024.
Desempenho
O fundo gerou um de R$ 85 mil (aproximadamente R$ 0,0145 por cota) e um negativo de R$ 531 mil (-R$ 0,091 por cota). A distribuição de R$ 0,01 por cota foi coberta integralmente pela geração de caixa do período, com uma pequena sobra para a reserva de lucros. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 3,11, aprofundando o extremo desconto em relação ao valor patrimonial, com o atingindo 0,089, o que reflete a altíssima percepção de risco do mercado sobre os ativos do portfólio.
Dividendos
A distribuição em setembro foi de R$ 0,01 por cota, o que representa um dividend mensal de 0,32% sobre a cota de mercado de fechamento. O montante total distribuído de R$ 58 mil foi inferior à geração de caixa de R$ 85 mil, permitindo um aumento de R$ 27 mil na reserva de lucros do fundo.
Indicadores
P/VP
0,09
DY Mensal
0,32%
DY Projetado 12M
3,84%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
-R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,01
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
48.741
Portfólio
Número de Imóveis
2
Número de Operações
13
Número de FIIs
5
Destaques
- Distribuição de R$ 0,01 por cota foi totalmente coberta pela geração de caixa do mês, com sobra.
- Aquisição de R$ 0,90 milhão em cotas subordinadas do CRI Recanto dos Pássaros.
- Manutenção da renúncia da cobrança da taxa de gestão pela gestora, reduzindo as despesas do fundo.
Desafios
- A inadimplência acumulada de diversos CRIs permanece em patamares elevados em setembro, como Loteamentos Goiás (7,09%) e Araguaína Park (4,55%).
- O CRI Solar das Águas apresentou novo aumento na inadimplência durante setembro, chegando a 1,05%.
- Vários CRIs da carteira, incluindo os devedores WAM Holding, GPK e Hope, continuam em períodos de carência ou reestruturação, pressionando a geração de receita recorrente.
Riscos do Fundo
- Alta concentração da carteira de CRIs no indexador IPCA (96,8%), tornando o resultado sensível às variações da inflação.
- Elevada exposição a CRIs de classe Subordinada (87,4%), que possuem maior risco de crédito e menor prioridade de recebimento.
- Concentração significativa do portfólio de FIIs no ativo Lote M² (27,22% do PL), aumentando o risco específico deste segmento.
- Risco de crédito elevado na carteira de CRIs, evidenciado pelas múltiplas reestruturações e períodos de carência concedidos a devedores como WAM Holding, GPK e Hope.
- O valor de mercado da cota negocia com um desconto extremo em relação ao valor patrimonial (P/VP < 0,10), indicando forte percepção de risco pelo mercado e baixa liquidez.
- Exposição aos segmentos de multipropriedade e loteamentos, que são mais sensíveis aos ciclos econômicos.
- Potencial conflito de interesse no investimento no FII XBXO11, gerido pela mesma empresa do TORD11, embora o risco seja parcialmente mitigado pela isenção da taxa de gestão sobre este ativo.
Notas
- Conforme prática adotada desde abril de 2024, a gestora renunciou à cobrança da taxa de gestão.
Observações do Mês
O TORD11 mantém sua estratégia de alto risco, com um portfólio de ativos complexos e estressados. Em setembro, o fundo realizou uma nova alocação em um , reforçando seu perfil de risco. A distribuição de R$ 0,01/cota, embora coberta pelo caixa gerado, permanece em um patamar muito baixo. O principal sinal de alerta é a contínua queda da cota de mercado e o aprofundamento do desconto , que atingiu 0,089, indicando uma desconfiança crescente do mercado na capacidade de recuperação e na qualidade dos ativos da carteira.
CRIs
WAM Holding
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,06% a.a.
19,23% 19,23%
WAM Holding
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,06% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,06% a.a.
LTV
Resumo
Operação reestruturada com carência de juros estendida até dezembro de 2025.
GPK
Corporativo
Corporativo・IPCA + 11,50% a.a.
13,2% 13,2%
GPK
Corporativo
Corporativo・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
Operação reestruturada com concessão de carência para pagamentos até julho de 2025.
Hope (Sênior)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00% a.a.
4,37% 4,37%
Hope (Sênior)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,00% a.a.
LTV
Resumo
CRI reperfilado com carência de juros e amortização até junho de 2026.
Hope (Subordinado)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,34% a.a.
1,98% 1,98%
Hope (Subordinado)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,34% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,34% a.a.
LTV
Resumo
CRI reperfilado com carência de juros e amortização até junho de 2026.
Loteamentos Goias
Loteamento
Loteamento・10,00% a.a.
0,96% 0,96%
Loteamentos Goias
Loteamento
Loteamento・10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
10,00% a.a.
LTV
Resumo
Em setembro, o resultado de vendas foi negativo em 7 unidades. A inadimplência acumulada foi de 7,09%.
Solar das Águas
Multipropriedade
Multipropriedade・IPCA + 16,64% a.a.
0,94% 0,94%
Solar das Águas
Multipropriedade
Multipropriedade・IPCA + 16,64% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
IPCA + 16,64% a.a.
LTV
Resumo
O resultado de vendas líquidas foi negativo em 6 unidades e a inadimplência acumulada cresceu para 1,05%.
Pride II
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,79% a.a.
0,49% 0,49%
Pride II
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,79% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,79% a.a.
LTV
Resumo
Operação com carência de amortização até julho de 2025.
Quatto Atlantis
Loteamento
Loteamento・INPC + 12,00% a.a.
0,42% 0,42%
Quatto Atlantis
Loteamento
Loteamento・INPC + 12,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
INPC + 12,00% a.a.
LTV
Resumo
Registrou 1 venda líquida positiva. A inadimplência acumulada encerrou em 1,42%.
HF Engenharia
Loteamento
Loteamento・IPCA + 15,00% a.a.
0,4% 0,4%
HF Engenharia
Loteamento
Loteamento・IPCA + 15,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 15,00% a.a.
LTV
Resumo
Reportou 0 venda líquida. A inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,57%.
Recanto dos Pássaros
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
0,38% 0,38%
Recanto dos Pássaros
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
Ativo adquirido em setembro. Empreendimento praticamente todo vendido e sem pendências de obras.
Brasil Parques
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,50% a.a.
0,34% 0,34%
Brasil Parques
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,50% a.a.
LTV
Resumo
Operação reestruturada com carência de pagamentos definida até julho de 2025.
Araguaína Park
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
0,28% 0,28%
Araguaína Park
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
Reportou 7 vendas líquidas negativas. A inadimplência acumulada finalizou o mês em 4,55%.
HF Engenharia (Sênior)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00% a.a.
0,08% 0,08%
HF Engenharia (Sênior)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 10,00% a.a.
LTV
Resumo
Reportou 0 venda líquida. A inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,57%.
SPEs
Makaira Beach Resort
Multipropriedade・8,04%・R$ 28.3M
8,04% 8,04%
Makaira Beach Resort
Multipropriedade・8,04%・R$ 28.3M
Segmento
Multipropriedade
Alocação
8,04%
Valor Investido
R$ 28.3M
Resumo
A gestão do ativo concentra esforços na exploração de diárias e serviços hoteleiros, enquanto a comercialização das cotas de multipropriedade passa por reestruturação.
Ondas Praia Resort
Multipropriedade・2,47%・R$ 14.9M
2,47% 2,47%
Ondas Praia Resort
Multipropriedade・2,47%・R$ 14.9M
Segmento
Multipropriedade
Alocação
2,47%
Valor Investido
R$ 14.9M
Resumo
O empreendimento atingiu 90,03% das cotas totais comercializadas.
FIIs
Lote M²
IC Loteamentos e Recebíveis
SRVD11 - Serra Verde
XBXO11 - RCap 1810 FoF
DVFF11 - Devant FoF
Outros Ativos
Venda participação Motto by Hilton Ibira
Contas a Receber・SP・A receber
R$ 21.7M
Venda participação Motto by Hilton Ibira
Contas a Receber・SP・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 21.7M
Localização
SP
Origem
Venda de participação
Resumo
Valor a receber referente à venda de participação no projeto.
Kawana Residence
Contas a Receber・GO・A receber
R$ 3.5M
Kawana Residence
Contas a Receber・GO・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 3.5M
Localização
GO
Origem
Venda de participação
Resumo
Valor a receber que considera potencial de earn-out da venda.
Resort do Lago
Contas a Receber・GO・A receber
R$ 3.3M
Resort do Lago
Contas a Receber・GO・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 3.3M
Localização
GO
Origem
Venda de participação
Resumo
Valor a receber que considera potencial de earn-out da venda.
Classes
Subordinada
Sênior
Mezanino
Exposição por Índice
IPCA
Prefixado
INPC
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Sul
Bahia
Goiás
Paraná
Pernambuco
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Pará
Rio Grande do Norte
Mato Grosso
Tocantins
Exposição por Segmento
Corporativo
Loteamento
Multipropriedade