Resumo do Relatório Gerencial de TRXF11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII TRX REAL
TRXF11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O TRXF11 é um fundo de varejo focado em imóveis locados para grandes empresas (Big Box Retail) com contratos de longo prazo. Em novembro de 2025, o fundo concluiu a venda do Assaí Goiânia e a aquisição do Assaí São Bernardo do Campo. Também assinou Compromissos de Compra e Venda (CCV) para um pipeline robusto incluindo agências da Caixa, lojas do Atacadão e Grupo Mateus. O fundo inaugurou a loja Obramax São Gonçalo e manteve o guidance de dividendos, apesar do do mês ter ficado abaixo da distribuição.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado operacional de R$ 0,84 por cota, abaixo da distribuição de R$ 0,93 por cota, utilizando reservas para manter o patamar de dividendos. A rentabilidade total no mês foi de +0,97%. A fechou em R$ 101,51 e a de mercado em R$ 101,27.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,93 por cota anunciada em 28/11/2025, com pagamento em 12/12/2025. O Dividend mensal foi de 0,91% (11,02% anualizado). O guidance de R$ 0,90 a R$ 0,93 por cota foi mantido até dezembro de 2025.
Indicadores
P/VP
1,00
DY Mensal
0,91%
DY Projetado 12M
11,02%
Rentabilidade YTD
11,79%
Resultado por Cota
R$ 0,84
Dividendo por Cota
R$ 0,93
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
209.007
Métricas
Vacância Física
0,22%
Vacância Financeira
0,42%
Prazo Médio Restante
14,2 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 31,60
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Área Total (GLA)
728.440,5 m²
Destaques
- Conclusão da venda do imóvel Assaí Goiânia/GO por R$ 89 milhões, gerando lucro estimado de R$ 0,58/cota e TIR de 15% a.a.
- Conclusão da aquisição da Loja Assaí São Bernardo do Campo/SP por R$ 92,8 milhões (Cap Rate 8% a.a.).
- Inauguração da Loja Obramax São Gonçalo/RJ em 05/11/2025.
- Assinatura de CCV para aquisição de 7 imóveis Atacadão, 4 Mateus e 14 agências da Caixa Econômica Federal.
- Número de cotistas superou 209.000.
Desafios
- O resultado operacional de novembro (R$ 0,84/cota) ficou abaixo da distribuição (R$ 0,93/cota), exigindo uso de reservas.
- Desafio de integração e alocação eficiente do capital da 12ª emissão em um pipeline extenso e diversificado (incluindo agências bancárias).
- Necessidade de esclarecimento ao mercado sobre a estratégia de aquisição de agências bancárias (Caixa), percebida como 'contramão' do setor.
Riscos do Fundo
- Concentração de receita em poucos grandes inquilinos (Assaí, Mateus, GPA representam >60%).
- Risco de execução e integração do pipeline robusto da 12ª emissão.
- Exposição a fundos da mesma gestora (TRXB11) representando cerca de 18% do portfólio.
- Riscos de taxa de juros (Dívida IPCA+ vs Receitas IPCA), mitigados pelo hedge natural, mas existentes.
Notas
- Guidance de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota mantido até dezembro/2025.
- O fundo adquiriu agências da Caixa com de 10,16%, superior à média do portfólio, mas com perfil de ativo de escritório/agência, diferente do perfil logístico/varejo tradicional do fundo.
- A 12ª Emissão de Cotas está em andamento para financiar o novo pipeline de aquisições.
Observações do Mês
O TRXF11 demonstra gestão ativa intensa com reciclagem de portfólio gerando valor (venda Goiânia) e expansão agressiva (aquisições Atacadão/Caixa). A entrega da obra Obramax elimina um risco de execução. Embora o resultado do mês (0,84) tenha ficado abaixo do dividendo (0,93), o fundo possui reservas e lucros de capital a reconhecer (venda Goiânia) que sustentam o guidance. A diversificação em agências bancárias foge do core 'Big Box', mas busca elevado (10,16%). Os fundamentos permanecem sólidos com mínima.
Propriedades
Loja Sam’s Club – Jabaquara/SP
Loja Sam’s Club – Jabaquara/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
17.474 m²
Resumo
Contrato Típico, vencimento Dez/2032.
Loja Pão de Açúcar – São Caetano do Sul/SP
Loja Pão de Açúcar – São Caetano do Sul/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
8.718 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Pão de Açúcar – Ribeirão Preto/SP
Loja Pão de Açúcar – Ribeirão Preto/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
6.398 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Pão de Açúcar – São Paulo/SP (Santana)
Loja Pão de Açúcar – São Paulo/SP (Santana)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
2.384 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Pão de Açúcar – São José do Rio Preto/SP (Bady Bassitt)
Loja Pão de Açúcar – São José do Rio Preto/SP (Bady Bassitt)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
2.930 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Pão de Açúcar – São Paulo/SP (Panamby)
Loja Pão de Açúcar – São Paulo/SP (Panamby)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
4.441 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Ago/2035.
Loja Pão de Açúcar – São José do Rio Preto/SP (Miguel Dahma)
Loja Pão de Açúcar – São José do Rio Preto/SP (Miguel Dahma)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
4.907 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Pão de Açúcar – Ribeirão Preto/SP (Jardim Canada)
Loja Pão de Açúcar – Ribeirão Preto/SP (Jardim Canada)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
4.961 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Ago/2035.
Loja Pão de Açúcar – Valinhos/SP
Loja Pão de Açúcar – Valinhos/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
4.458 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Ago/2035.
Loja Pão de Açúcar – Santana de Parnaíba/SP
Loja Pão de Açúcar – Santana de Parnaíba/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
7.442 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Ago/2035.
Loja Pão de Açúcar – São Paulo/SP (Vila da Saúde)
Loja Pão de Açúcar – São Paulo/SP (Vila da Saúde)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
4.708 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Ago/2035.
Loja Pão de Açúcar – Campinas/SP
Loja Pão de Açúcar – Campinas/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
2.725 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Ago/2035.
Loja Pão de Açúcar – São Paulo/SP (Vila Albertina)
Loja Pão de Açúcar – São Paulo/SP (Vila Albertina)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
2.570 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Ago/2035.
Loja Pão de Açúcar – Lapa/SP
Loja Pão de Açúcar – Lapa/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
5.081 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Mai/2035.
Loja Pão de Açúcar – Santana/SP
Loja Pão de Açúcar – Santana/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
4.261,23 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Set/2046.
Loja Assaí – Granja Viana/SP
Loja Assaí – Granja Viana/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
5.357,8 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Set/2046.
Loja Assaí – Paulínia/SP
Loja Assaí – Paulínia/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
5.206 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Assaí – Piracicaba/SP
Loja Assaí – Piracicaba/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
14.480 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Assaí – Av. Brasil/RJ
Loja Assaí – Av. Brasil/RJ
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
14.038,18 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Nov/2041.
Loja Assaí – Campinas/SP
Loja Assaí – Campinas/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
4.159 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Assaí – Cotia/SP
Loja Assaí – Cotia/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
19.804 m²
Resumo
Contrato Típico, vencimento Abr/2042.
Loja Assaí – São Bernardo do Campo/SP
Loja Assaí – São Bernardo do Campo/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
16.114 m²
Resumo
Adquirido em Nov/2025. Contrato Típico, vencimento 02/2040.
Loja Assaí – Interlagos/SP
Loja Assaí – Interlagos/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
27.194 m²
Resumo
Contrato Típico, vencimento Mai/2028.
Loja Assaí – Diadema/SP
Loja Assaí – Diadema/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
10.258 m²
Resumo
Contrato Típico, vencimento Mai/2028.
Loja Assaí – Caldas Novas/GO
Loja Assaí – Caldas Novas/GO
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
13.986,92 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jun/2041.
Loja Assaí – Aparecida de Goiânia/GO
Loja Assaí – Aparecida de Goiânia/GO
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
10.468,36 m²
Resumo
Em construção (90%). Contrato Atípico, vencimento Dez/2045.
Loja Extra – Atibaia/SP
Loja Extra – Atibaia/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
4.417 m²
Resumo
Contrato Típico, vencimento Mai/2045.
Loja Extra – Praia Grande/SP
Loja Extra – Praia Grande/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
3.312 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Extra – Campo Belo/SP
Loja Extra – Campo Belo/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
2.434 m²
Resumo
Contrato Típico, vencimento Mai/2045.
Loja Extra – Vila Mariana/SP
Loja Extra – Vila Mariana/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
1.744 m²
Resumo
Contrato Típico, vencimento Mai/2045.
Loja Extra – Bosque da Saúde/SP
Loja Extra – Bosque da Saúde/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
4.917 m²
Resumo
Contrato Típico, vencimento Mai/2045.
Loja Extra – Bosque da Saúde/SP (Ibirarema)
Loja Extra – Bosque da Saúde/SP (Ibirarema)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
1.744 m²
Resumo
Contrato Típico, vencimento Mai/2045.
Loja Extra – Diadema/SP
Loja Extra – Diadema/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
4.454 m²
Resumo
Contrato Típico, vencimento Mai/2045.
Loja Extra – Peruibe/SP
Loja Extra – Peruibe/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
2.400 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Ago/2035.
Loja Extra – São Bernardo do Campo/SP
Loja Extra – São Bernardo do Campo/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
2.100 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Ago/2035.
Loja Obramax – Piracicaba/SP
Loja Obramax – Piracicaba/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
16.675 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Nov/2043.
Loja Obramax – São Gonçalo/RJ
Loja Obramax – São Gonçalo/RJ
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
18.657,83 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Out/2045. Obra concluída e inaugurada em 05/11/2025.
Loja Obramax – Suzano/SP
Loja Obramax – Suzano/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
17.095 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Fev/2044.
Posto de Gasolina – Campo Grande/SP
Posto de Gasolina – Campo Grande/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
Resumo
Contrato Típico, vencimento Mai/2045.
Loja Leroy Merlin – Salvador/BA
Loja Leroy Merlin – Salvador/BA
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
30.959 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jan/2044.
TRCenter – Jundiaí/SP
TRCenter – Jundiaí/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
13.019 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jan/2037.
Loja Grupo Mateus – Guarabira/PB
Loja Grupo Mateus – Guarabira/PB
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
13.365,1 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Dez/2043.
Loja Grupo Mateus – Juazeiro/BA
Loja Grupo Mateus – Juazeiro/BA
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
16.794,82 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Nov/2042.
Loja Grupo Mateus – Aracaju/SE
Loja Grupo Mateus – Aracaju/SE
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
12.165,3 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Dez/2043.
Loja Grupo Mateus – Patos/PB
Loja Grupo Mateus – Patos/PB
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
10.000 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Dez/2043.
Loja Grupo Mateus – Petrolina/PE
Loja Grupo Mateus – Petrolina/PE
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
19.828,85 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Nov/2042.
Loja Grupo Mateus – Belém/PA
Loja Grupo Mateus – Belém/PA
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
16.410,8 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jun/2043.
Loja Grupo Mateus – Kennedy Caruaru/PE
Loja Grupo Mateus – Kennedy Caruaru/PE
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
13.009,93 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Dez/2043.
Loja Grupo Mateus – Universitário – Caruaru/PE
Loja Grupo Mateus – Universitário – Caruaru/PE
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
11.205,3 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Dez/2043.
Loja Grupo Mateus – Ananindeua/PA
Loja Grupo Mateus – Ananindeua/PA
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
7.601,92 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Out/2044.
Loja Grupo Mateus – Marituba/PA
Loja Grupo Mateus – Marituba/PA
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
10.291,95 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Out/2044.
Loja Grupo Mateus – Russas/CE
Loja Grupo Mateus – Russas/CE
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
8.149,08 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Out/2044.
Loja Grupo Mateus – São Mateus/MA
Loja Grupo Mateus – São Mateus/MA
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
3.734 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Out/2044.
Hospital Albert Einstein – São Paulo/SP
Hospital Albert Einstein – São Paulo/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
29.024,1 m²
Resumo
Em construção (88%). Contrato Atípico, vencimento Fev/2047.
Loja Decathlon – Campinas/SP
Loja Decathlon – Campinas/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
5.074,82 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Ago/2061.
TRCenter – Goiânia/GO
TRCenter – Goiânia/GO
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
6.563,71 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jan/2051.
Loja Decathlon – Joinville/SC
Loja Decathlon – Joinville/SC
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
2.345,11 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jun/2050.
Estacionamento Coop – Diadema/SP
Estacionamento Coop – Diadema/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
Resumo
Contrato Típico, vencimento Mar/2030.
Laboratório Delboni – Vila Mariana/SP
Laboratório Delboni – Vila Mariana/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
3.580 m²
Resumo
Contrato Típico, vencimento Ago/2029.
Galpão Mercado Livre – Araucária/PR
Galpão Mercado Livre – Araucária/PR
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
39.959,37 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Carrefour – Jaboatão dos Guararapes/PE
Loja Carrefour – Jaboatão dos Guararapes/PE
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
15.130,54 m²
Resumo
Contrato Típico, vencimento Mar/2036.
Loja Pão de Açúcar – Goiânia/GO (T-63)
Loja Pão de Açúcar – Goiânia/GO (T-63)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
6.365 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Pão de Açúcar – Goiânia/GO (República do Líbano)
Loja Pão de Açúcar – Goiânia/GO (República do Líbano)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
5.290 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Pão de Açúcar – Aracajú/SE
Loja Pão de Açúcar – Aracajú/SE
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
2.187 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Assaí – Jequié/BA
Loja Assaí – Jequié/BA
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
10.535 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Mai/2035.
Loja Assaí – Goiânia/GO (Av. Milão)
Loja Assaí – Goiânia/GO (Av. Milão)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
17.354 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jun/2035.
Loja Assaí – Goiânia/GO (Av. Padre Orlando)
Loja Assaí – Goiânia/GO (Av. Padre Orlando)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
18.834 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jun/2035.
Loja Assaí – Goiânia/GO (Av. Independência)
Loja Assaí – Goiânia/GO (Av. Independência)
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
11.386 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jun/2035.
Loja Assaí – Santo André/SP
Loja Assaí – Santo André/SP
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
10.000 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Assaí – Recife/PE
Loja Assaí – Recife/PE
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
24.438 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jul/2035.
Loja Assaí – Paulo Afonso/BA
Loja Assaí – Paulo Afonso/BA
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
12.098 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Mai/2035.
Loja Assaí – Campina Grande/PB
Loja Assaí – Campina Grande/PB
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
12.170 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jun/2035.
Loja Extra – Rio das Ostras/RJ
Loja Extra – Rio das Ostras/RJ
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
3.687 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jun/2035.
Loja Extra – Araruama/RJ
Loja Extra – Araruama/RJ
Inquilino
Tipo de Contrato
Vencimento
GLA
3.357 m²
Resumo
Contrato Atípico, vencimento Jun/2035.
FIIs
TRXB11
Leia mais →Regiões
São Paulo
Pernambuco
Goiás
Bahia
Paraná
Rio de Janeiro
Pará
Paraíba
Sergipe
Ceará
Santa Catarina
Maranhão
Endividamento
Dívida Total
R$ 1.502.309.704,26
Alavancagem (Dívida/PL)
5,22%
Securitizações TRXF11
IPCA + 7,16% a.a. (Custo Médio)・Vence 11,39 anos (Prazo Médio)
Securitizações TRXF11
IPCA + 7,16% a.a. (Custo Médio)・Vence 11,39 anos (Prazo Médio)
Série
Múltiplas séries (79ª, 83ª, 84ª, 85ª, 27ª, 36ª, 37ª, 40ª, 296ª, 435ª)
Emissão
Vencimento
11,39 anos (Prazo Médio)
Taxa de Juros
IPCA + 7,16% a.a. (Custo Médio)
Saldo Devedor
R$ 1.159.825.753,28
Resumo
Saldo Devedor das Securitizações do TRXF11. Garantia: Imóveis.
Garantia
Imóveis
Rating
Não informado
Códigos
Securitizações TRXB11
IPCA + 5,51% a.a. (Custo Médio)・Vence
Securitizações TRXB11
IPCA + 5,51% a.a. (Custo Médio)・Vence
Série
Não especificado
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 5,51% a.a. (Custo Médio)
Saldo Devedor
R$ 342.483.950,98
Resumo
Saldo Devedor das Securitizações do TRXB11 (fundo controlado).
Garantia
Imóveis
Rating
Não informado