FII TRX REAL

Livre

TRXF11—Relatório de Maio de 2025

Resumo

O TRXF11 é um fundo imobiliário com foco na aquisição, desenvolvimento e venda de imóveis para grandes empresas, através de contratos de longo prazo, principalmente no setor de varejo. Em maio, o fundo teve um desempenho excepcional devido à conclusão da venda de dois ativos: a Loja Pão de Açúcar em Santo André/SP e a Loja Assaí em Ipatinga/MG, gerando um lucro significativo. Adicionalmente, foi assinado um Memorando de Entendimentos ( ) para a alienação do ativo Assaí em Teresina/PI. O fundo também avançou com sua 11ª emissão de cotas, captando R$ 201,4 milhões na fase de preferência e sobras, e inaugurou uma nova loja do Grupo Mateus em Aracaju/SE, reforçando sua estratégia de gestão ativa e crescimento do portfólio.

Desempenho

O desempenho do fundo em maio foi fortemente impactado positivamente pelas vendas de ativos, resultando em um resultado operacional de R$ 2,00 por cota, substancialmente acima da distribuição de R$ 0,93. Este ganho não recorrente reforçou o caixa do fundo e permitiu à gestão sinalizar uma distribuição extraordinária para junho. A cota de mercado fechou o mês em R$ 102,18, enquanto a ficou em R$ 102,61. A gestão manteve o guidance de distribuição ordinária entre R$ 0,90 e R$ 0,93, demonstrando a estabilidade da receita de aluguéis, ao mesmo tempo que gera valor através da reciclagem de portfólio.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,93 por cota, representando um dividend mensal de 0,91% sobre a cota de fechamento (R$ 102,18). O pagamento foi agendado para 13/06/2025. A gestão reforçou o guidance de distribuição ordinária na faixa de R$ 0,90 a R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025 e anunciou a estimativa de uma distribuição extraordinária para junho/25, no valor entre R$ 1,10 e R$ 1,20 por cota, como resultado dos lucros auferidos com as vendas de ativos.

Indicadores

P/VP

1,00

DY Mensal

0,91%

DY Projetado 12M

10,92%

Rentabilidade YTD

3,78%

Resultado por Cota

R$ 2,00

Dividendo por Cota

R$ 0,93

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

183.794

Métricas

Vacância Física

0,22%

Vacância Financeira

0,42%

Prazo Médio Restante

15,1 anos

Aluguel Médio/m²

R$ 31,06

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

572.846,82 m²

Destaques

Conclusão da venda do imóvel Pão de Açúcar em Santo André/SP, com lucro de R$ 0,25 por cota.
Conclusão da venda do imóvel Assaí em Ipatinga/MG, com lucro de R$ 0,80 por cota.
Assinatura de MOU para a venda do ativo Assaí em Teresina/PI, com lucro potencial de R$ 0,46 por cota.
Captação de R$ 201,4 milhões nos períodos de preferência e sobras da 11ª Emissão de Cotas.
Inauguração da nova loja do Grupo Mateus em Aracaju/SE, com 31.524 m² de ABL.

Desafios

Gerenciar o resultado recorrente para manter a distribuição ordinária, uma vez que o resultado de maio foi inflado por ganhos de capital não recorrentes.
O projeto de desenvolvimento da loja Obramax em São José dos Campos/SP permanece estagnado (0% de avanço) enquanto a gestão busca um novo terreno.
Alocar eficientemente os recursos captados na 11ª emissão em novos ativos para evitar o impacto negativo do caixa não alocado (cash drag) nos rendimentos futuros.

Riscos do Fundo

Concentração de 21,84% do patrimônio líquido no FII TRXB11, um fundo do mesmo grupo de gestão, o que pode gerar potenciais conflitos de interesse.
Dependência de grandes inquilinos, com os três maiores (Assaí, Grupo Mateus e Pão de Açúcar) representando 65,43% da receita de aluguel.
Risco de execução nos projetos em desenvolvimento, como o Hospital Albert Einstein e a loja Obramax em São Gonçalo, que podem enfrentar atrasos ou aumento de custos.
A alavancagem financeira, embora em trajetória de redução, ainda representa um risco, expondo o fundo a flutuações de juros e necessidade de caixa para amortizações.

Notas

A gestão estima que em junho/25 deverá ser realizada uma distribuição extraordinária no valor entre R$ 1,10 e R$ 1,20 por cota, fruto dos ganhos de capital realizados.

Avaliação positivo

A gestão do TRXF11 demonstrou grande capacidade de execução com a bem-sucedida estratégia de reciclagem de portfólio. As vendas de ativos em maio não apenas destravaram um valor substancial, refletido no lucro de R$ 1,05 por cota, mas também contribuíram para a redução da financeira, um dos objetivos estratégicos do fundo. O resultado extraordinário permitiu o anúncio de um dividendo extra, o que é muito positivo para o cotista. O portfólio core continua resiliente, com contratos atípicos de longo prazo e inquilinos de alta qualidade. Com o abaixo de 1 (0.99) e a demonstração clara de geração de valor, o momento é favorável para o fundo.

Propriedades

Loja Sam's Club - Jabaquara

São Paulo, SP・Sam's Club

Inquilino

Sam's Club

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

Dez/2032

GLA

17.474 m²

Loja Pão de Açúcar – São Caetano do Sul

São Caetano do Sul, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

8.718 m²

Loja Pão de Açúcar - Ribeirão Preto

Ribeirão Preto, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

6.398 m²

Loja Pão de Açúcar – São Paulo

São Paulo, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

4.318 m²

Loja Pão de Açúcar – São José do Rio Preto

São José do Rio Preto, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

2.930 m²

Loja Pão de Açúcar – São Paulo

São Paulo, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Ago/2035

GLA

4.441 m²

Loja Pão de Açúcar – São José do Rio Preto

São José do Rio Preto, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

4.907 m²

Loja Pão de Açúcar – Ribeirão Preto

Ribeirão Preto, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Ago/2035

GLA

4.961 m²

Loja Pão de Açúcar - Valinhos

Valinhos, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Ago/2035

GLA

4.458 m²

Loja Pão de Açúcar – Santana de Parnaíba

Santana de Parnaíba, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Ago/2035

GLA

7.442 m²

Loja Pão de Açúcar – São Paulo

São Paulo, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Ago/2035

GLA

4.708 m²

Loja Pão de Açúcar - Campinas

Campinas, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Ago/2035

GLA

2.725 m²

Loja Pão de Açúcar – São Paulo

São Paulo, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Ago/2035

GLA

2.570 m²

Loja Leroy Merlin - Salvador

Salvador, BA・Leroy Merlin

Inquilino

Leroy Merlin

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jan/2044

GLA

30.959 m²

TRCenter - Jundiaí

Jundiaí, SP・Leroy Merlin e outros

Inquilino

Leroy Merlin e outros

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jan/2037

GLA

13.019 m²

Loja Extra - Praia Grande

Praia Grande, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

3.312 m²

Loja Extra - Peruibe

Peruibe, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Ago/2035

GLA

2.400 m²

Loja Extra - São Bernardo do Campo

São Bernardo do Campo, SP・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Ago/2035

GLA

2.100 m²

Loja Assaí - Campinas

Campinas, SP・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

4.159 m²

Loja Assaí - Paulínia

Paulínia, SP・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

5.206 m²

Loja Assaí - Piracicaba

Piracicaba, SP・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

14.480 m²

Loja Assaí - Av. Brasil

Rio de Janeiro, RJ・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Nov/2041

GLA

14.038,18 m²

Loja Carrefour - Jaboatão dos Guararapes

Jaboatão dos Guararapes, PE・Carrefour

Inquilino

Carrefour

Tipo de Contrato

Típico

Vencimento

Mar/2036

GLA

15.130,54 m²

Loja Obramax - Suzano

Suzano, SP・Obramax

Inquilino

Obramax

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Fev/2044

GLA

17.095 m²

Loja Obramax - Piracicaba

Piracicaba, SP・Obramax

Inquilino

Obramax

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Nov/2043

GLA

16.675 m²

Loja Obramax - São Gonçalo

São Gonçalo, RJ・Obramax

Inquilino

Obramax

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Out/2045

GLA

18.657,83 m²

Loja Grupo Mateus - Guarabira

Guarabira, PB・Grupo Mateus

Inquilino

Grupo Mateus

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Dez/2043

GLA

56.898,85 m²

Loja Grupo Mateus - Juazeiro

Juazeiro, BA・Grupo Mateus

Inquilino

Grupo Mateus

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Nov/2042

GLA

16.794,82 m²

Loja Grupo Mateus - Aracaju

Aracaju, SE・Grupo Mateus

Inquilino

Grupo Mateus

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Dez/2043

GLA

31.524 m²

Loja Grupo Mateus - Patos

Patos, PB・Grupo Mateus

Inquilino

Grupo Mateus

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Dez/2043

GLA

36.000 m²

Loja Grupo Mateus - Petrolina

Petrolina, PE・Grupo Mateus

Inquilino

Grupo Mateus

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Nov/2042

GLA

19.828,85 m²

Loja Grupo Mateus - Belém

Belém, PA・Grupo Mateus

Inquilino

Grupo Mateus

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jun/2043

GLA

16.410,8 m²

Loja Grupo Mateus - Kennedy Caruaru

Caruaru, PE・Grupo Mateus

Inquilino

Grupo Mateus

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Dez/2043

GLA

32.391,18 m²

Loja Grupo Mateus - Universitário Caruaru

Caruaru, PE・Grupo Mateus

Inquilino

Grupo Mateus

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Dez/2043

GLA

32.604 m²

Loja Grupo Mateus - Ananindeua

Ananindeua, PA・Grupo Mateus

Inquilino

Grupo Mateus

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Out/2044

GLA

7.601,92 m²

Loja Grupo Mateus - Marituba

Marituba, PA・Grupo Mateus

Inquilino

Grupo Mateus

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Out/2044

GLA

10.291,95 m²

Loja Grupo Mateus - Russas

Russas, CE・Grupo Mateus

Inquilino

Grupo Mateus

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Out/2044

GLA

8.149,08 m²

Loja Grupo Mateus - São Mateus

São Mateus do Maranhão, MA・Grupo Mateus

Inquilino

Grupo Mateus

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Out/2044

GLA

3.734 m²

Hospital Albert Einstein - São Paulo

São Paulo, SP・Albert Einstein

Inquilino

Albert Einstein

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Fev/2047

GLA

29.024,1 m²

Loja Decathlon - Campinas

Campinas, SP・Decathlon

Inquilino

Decathlon

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Ago/2061

GLA

5.074,82 m²

TRCenter - Goiânia

Goiânia, GO・Decathlon e outros

Inquilino

Decathlon e outros

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jan/2051

GLA

6.563,71 m²

Loja Decathlon - Joinville

Joinville, SC・Decathlon

Inquilino

Decathlon

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jun/2050

GLA

2.345,11 m²

Loja Pão de Açúcar - Goiânia (T-63)

Goiânia, GO・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

6.365 m²

Loja Pão de Açúcar - Goiânia (Rep. Líbano)

Goiânia, GO・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

5.290 m²

Loja Pão de Açúcar - Aracajú

Aracajú, SE・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

2.187 m²

Loja Assaí - Jequié

Jequié, BA・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Mai/2035

GLA

10.535 m²

Loja Assaí - Goiânia (Av. Milão)

Goiânia, GO・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jun/2035

GLA

17.354 m²

Loja Assaí - Goiânia (Av. Padre Orlando)

Goiânia, GO・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jun/2035

GLA

18.834 m²

Loja Assaí - Goiânia (Av. Independência)

Goiânia, GO・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jun/2035

GLA

11.386 m²

Loja Assaí - Santo André

Santo André, SP・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

10.000 m²

Loja Assaí - Recife

Recife, PE・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jul/2035

GLA

24.438 m²

Loja Assaí - Teresina

Teresina, PI・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jun/2035

GLA

12.611 m²

Loja Assaí - Paulo Afonso

Paulo Afonso, BA・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Mai/2035

GLA

12.098 m²

Loja Assaí - Campina Grande

Campina Grande, PB・Assaí Atacadista

Inquilino

Assaí Atacadista

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jun/2035

GLA

12.170 m²

Loja Extra - Rio das Ostras

Rio das Ostras, RJ・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jun/2035

GLA

3.687 m²

Loja Extra - Araruama

Araruama, RJ・Pão de Açúcar

Inquilino

Pão de Açúcar

Tipo de Contrato

Atípico

Vencimento

Jun/2035

GLA

3.357 m²

Projetos em Desenvolvimento

Loja Obramax – São Gonçalo/RJ

São Gonçalo, RJ・45% concluído

45%

Conclusão

45%

Localização

São Gonçalo, RJ

Entrega Prevista

09/2025

Inquilino

Obramax

Resumo

Obras em andamento com 45% de conclusão. Previsão de inauguração para Setembro de 2025.

ABL Total

18.657,83 m²

Tipo de Contrato

Atípico

Hospital Albert Einstein – São Paulo/SP

São Paulo, SP・53% concluído

53%

Conclusão

53%

Localização

São Paulo, SP

Inquilino

Albert Einstein

Resumo

Projeto em desenvolvimento com 53% das obras concluídas.

ABL Total

29.024,1 m²

Tipo de Contrato

Atípico

Loja Obramax – São José dos Campos/SP

São José dos Campos, SP・0% concluído

Conclusão

Localização

São José dos Campos, SP

Inquilino

Obramax

Resumo

O terreno inicial foi descartado. O contrato BTS com a Obramax segue válido e a gestão busca uma nova área para o desenvolvimento do imóvel.

Tipo de Contrato

BTS

FIIs

TRXB11

Regiões

São Paulo

38,58%

Pernambuco

12,52%

Goiás

11,25%

Bahia

10,34%

Rio de Janeiro

7,71%

Pará

5,92%

Paraíba

5,13%

Sergipe

3,83%

Piauí

2,45%

Ceará

1,04%

Santa Catarina

0,67%

Maranhão

0,56%

Inquilinos

Assaí

29,81%

Grupo Mateus

21,95%

Pão de Açúcar

13,67%

Albert Einstein

8,64%

Obramax

8,31%

Leroy Merlin

5,89%

Extra

2,86%

Sam's Club

2,8%

Decathlon

2,46%

Carrefour

2,09%

Outros

1,51%

Exposição por Segmento

Atacadista

48,96%

Varejo

28,19%

Casa e Construção

14,21%

Hospital

8,64%

Endividamento

Dívida Total

R$ 1.382.923.157,13

Alavancagem (Dívida/PL)

23,3%

Securitizações TRXF11 e TRXB11

Custo Médio Consolidado: TRXF11 (IPCA + 6,54% a.a.), TRXB11 (IPCA + 5,51% a.a.)・Vence Prazo Médio: 13,75 anos

Série

Múltiplas séries

Emissão

Vencimento

Prazo Médio: 13,75 anos

Taxa de Juros

Custo Médio Consolidado: TRXF11 (IPCA + 6,54% a.a.), TRXB11 (IPCA + 5,51% a.a.)

Saldo Devedor

R$ 1.382.923.157,13

Resumo

Dívida pulverizada em diversas séries de CRI emitidas pela Bari Securitizadora, com cronogramas de amortização estendendo-se até 2045.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

20E003108420G070308320G070319120H069588024B127621324B127626624B127626824J224838224K000380324L0003403