FII TRX REAL

Livre

TRXF11—Relatório de Agosto de 2025

Resumo

O TRXF11 é um fundo de investimento imobiliário focado na geração de renda através da aquisição, desenvolvimento e venda de imóveis locados para grandes empresas em contratos de longo prazo, predominantemente no setor de varejo. Em agosto, o fundo continuou sua estratégia de gestão ativa, concluindo a aquisição de três imóveis locados para o Grupo Pão de Açúcar (GPA) por R$ 98,8 milhões e finalizando a venda da loja Assaí em Teresina/PI, que gerou um lucro de R$ 0,22 por cota. Além disso, foi assinado um Memorando de Entendimento (MOU) para a futura alienação da loja Assaí em Goiânia/GO. O fundo também reportou avanço nas obras do Hospital Albert Einstein.

Desempenho

O desempenho em agosto foi robusto, com um resultado operacional de R$ 1,25 por cota, cobrindo confortavelmente a distribuição de R$ 0,93. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 97,56, resultando em um de 0,96, um desconto de 3,5% em relação à de R$ 101,12. A rentabilidade total do fundo no mês foi negativa em -1,22%, contrastando com a forte performance operacional. O fundo manteve suas métricas operacionais saudáveis, com física e financeira em níveis residuais de 0,22% e 0,42%, respectivamente.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,93 por cota, o que representa um dividend mensal de 0,95% e anualizado de 11,44% sobre a cota de mercado de R$ 97,56. O pagamento foi realizado em 12 de setembro de 2025. A gestão reafirmou o guidance de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025, sinalizando a continuidade da previsibilidade dos rendimentos recorrentes.

Indicadores

P/VP

0,96

DY Mensal

0,95%

DY Projetado 12M

11,44%

Rentabilidade YTD

4,69%

Resultado por Cota

R$ 1,25

Dividendo por Cota

R$ 0,93

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

194.923

Métricas

Vacância Física

0,22%

Vacância Financeira

0,42%

Prazo Médio Restante

14,5 anos

Aluguel Médio/m²

R$ 31,17

Taxa de Inadimplência

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

682.666,77 m²

Destaques

Aquisição de 03 imóveis locados para o Grupo Pão de Açúcar pelo valor total de R$ 98,8 milhões, com contratos atípicos de 15 a 20 anos.
Conclusão da alienação do ativo Loja Assaí - Teresina/PI, que gerou um lucro de R$ 0,22 por cota para o fundo.
Assinatura de Memorando de Entendimentos (MOU) para a alienação da Loja Assaí – Goiânia/GO, com lucro estimado de R$ 0,58 por cota.
O número de cotistas ultrapassou a marca de 194.900 pela primeira vez na história do fundo.
Resultado operacional do mês (R$ 1,25/cota) superou a distribuição (R$ 0,93/cota), revertendo o cenário de julho.

Desafios

O projeto de desenvolvimento da loja Obramax em São José dos Campos/SP continua com 0% de avanço, com a gestão ainda em busca de uma nova área para a construção.

Riscos do Fundo

Concentração da receita em poucos inquilinos, com Assaí, Grupo Mateus e Pão de Açúcar representando juntos 64,38% da receita.
Risco de execução em projetos de desenvolvimento, especialmente o da loja Obramax em São José dos Campos, que se encontra paralisado.
Exposição de 17,37% do patrimônio líquido ao FII TRXB11, que é administrado pela mesma gestora, podendo gerar potenciais conflitos de interesse.
Riscos inerentes ao setor de varejo, que é sensível a ciclos econômicos e mudanças no comportamento do consumidor.

Notas

A alienação do ativo Assaí Teresina/PI gerou uma aproximada de 10,50% ao ano, equivalente a 131,69% do .
A expectativa de lucro com a alienação do ativo Assaí Goiânia/GO, caso consumada, é de aproximadamente R$ 0,58 por cota, com uma projetada de 15,00% ao ano.

Avaliação positivo

A avaliação do fundo para o mês de agosto é positiva. A gestão demonstrou forte capacidade de execução com a continuidade da estratégia de reciclagem de portfólio, realizando uma aquisição relevante e avançando em duas alienações lucrativas. O resultado operacional robusto, que superou a distribuição, é um sinal de recuperação após o descasamento pontual de julho e reforça a saúde financeira do fundo. Os projetos de desenvolvimento, em especial o Hospital Einstein, progridem bem. Embora os riscos estruturais de concentração em inquilinos e no FII TRXB11 persistam, a gestão ativa tem gerado valor consistente. O de 0,96 indica que o fundo negocia com um leve desconto, o que pode ser atrativo.

Projetos em Desenvolvimento

Loja Obramax – São Gonçalo/RJ

São Gonçalo, RJ・68% concluído

68%

Conclusão

68%

Localização

São Gonçalo, RJ

Entrega Prevista

09/2025

Inquilino

Obramax

Resumo

Obras atingiram 68% de conclusão geral, com avanços significativos em terraplanagem (82%) e fundações (98%). A previsão de inauguração está mantida para setembro de 2025.

ABL Total

18.657,83 m²

Tipo de Contrato

Atípico

Hospital Albert Einstein – São Paulo/SP

São Paulo, SP・70% concluído

70%

Conclusão

70%

Localização

São Paulo, SP

Entrega Prevista

07/2026

Inquilino

Albert Einstein

Resumo

As obras atingiram 70% de conclusão, com todas as fases de fundação e estrutura 100% concluídas. O projeto segue o cronograma para inauguração em julho de 2026.

ABL Total

29.024,1 m²

Tipo de Contrato

Atípico

Loja Obramax – São José dos Campos/SP

São José dos Campos, SP・0% concluído

Conclusão

Localização

São José dos Campos, SP

Inquilino

Obramax

Resumo

Projeto permanece em 0% de avanço. O terreno inicial foi descartado e a gestão continua em busca de uma nova área para o desenvolvimento, mantendo o contrato BTS com a Obramax válido.

Tipo de Contrato

BTS

FIIs

TRXB11

Regiões

São Paulo

49,34%

Goiás

11,01%

Pernambuco

10,36%

Bahia

8,71%

Rio de Janeiro

6,38%

Pará

4,9%

Paraíba

4,25%

Sergipe

3,17%

Ceará

0,86%

Santa Catarina

0,55%

Maranhão

0,47%

Inquilinos

Assaí

31,42%

Grupo Mateus

19,03%

Pão de Açúcar

13,93%

Obramax

7,49%

Albert Einstein

7,21%

Leroy Merlin

5,82%

Extra

5,11%

Sam's Club

2,43%

Decathlon

2,13%

Carrefour

1,91%

Exposição por Segmento

Atacadista

44,98%

Varejo

33,37%

Casa e Construção

12,26%

Hospital

7,46%

Saúde

1,93%

Endividamento

Dívida Total

R$ 1.407.289.835,95

Alavancagem (Dívida/PL)

12,56%

Securitizações TRXF11 e TRXB11

Custo Médio Ponderado: IPCA + 6,18% a.a. (TRXF11: IPCA + 6,45%; TRXB11: IPCA + 5,48%)・Vence Prazo Médio: 13,16 anos

Série

Múltiplas Séries

Emissão

Vencimento

Prazo Médio: 13,16 anos

Taxa de Juros

Custo Médio Ponderado: IPCA + 6,18% a.a. (TRXF11: IPCA + 6,45%; TRXB11: IPCA + 5,48%)

Saldo Devedor

R$ 1.407.289.835,95

Resumo

Dívida total consolidada do TRXF11 e do fundo investido TRXB11, emitida via múltiplas séries de CRIs pela Bari Securitizadora e Opea Securitizadora. O indexador da dívida (IPCA) é o mesmo da maioria dos contratos de locação, mitigando o risco de descasamento.

Garantia

Alienação fiduciária dos imóveis do portfólio.

Rating

Não informado

Códigos

20E003108420G070308320G070319120H069588024B127621324B127626624B127626824J224838224K000380324L000340320k001025321K0196620