Resumo do Relatório Gerencial de TRXY11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII TRXY

TRXY11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O TRX Hedge Fund FII (TRXY11) é um fundo de investimento imobiliário multiestratégia com foco na distribuição de renda. Em outubro, a gestão realizou ajustes pontuais no portfólio, incluindo a venda parcial do FII CPSH11 para realização de ganho de capital e o aumento do investimento na permuta FII Brio TPG. A alocação do fundo ficou dividida principalmente entre FIIs (49,6%) e CRIs (47,6%). A gestão comentou que a receita dos fundos imobiliários sofreu um leve impacto negativo devido à exposição a fundos de crédito indexados ao , que refletiram a inflação negativa de meses anteriores.

Desempenho

Em outubro, o fundo registrou um de R$ 1,6 milhão, equivalente a R$ 0,098 por cota. Este resultado foi composto principalmente por receitas de CRIs (R$ 1,12 milhão) e FIIs (R$ 493 mil), além de um ganho de capital de R$ 146,5 mil. O resultado do mês foi inferior à distribuição, o que levou a gestão a utilizar R$ 0,012 por cota da reserva de lucros acumulada para complementar o pagamento aos cotistas.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,11 por cota, representando um dividend mensal de 1,22% e 14,67% anualizado, com base na cotação de mercado de R$ 9,00 no fechamento do mês. O pagamento foi complementado com o uso de R$ 0,012 por cota da reserva de lucros. A gestão reafirmou o guidance de distribuição mensal entre R$ 0,10 e R$ 0,13 por cota até o final de 2025.

Indicadores

P/VP

0,98

DY Mensal

1,22%

DY Projetado 12M

14,67%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,10

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

840

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

67,35%

Prazo Médio

10,1 anos

Portfólio

Número de Operações

20

Número de FIIs

16

Destaques

  • Distribuição de R$ 0,11 por cota, mantendo o patamar dos meses anteriores e o compromisso com o guidance.
  • Realização de ganho de capital com a venda parcial do FII CPSH11, com uma TIR de 70,25% ao ano.
  • Aumento do investimento na permuta FII Brio TPG, um projeto com retorno (TIR) esperado de 21,0%.
  • Carteira de CRIs majoritariamente classificada como 'A' (71,6%) ou 'AA' (15,7%) pela gestora.

Desafios

  • O resultado operacional de R$ 0,098 por cota em outubro foi insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 0,11, necessitando o uso de R$ 0,012 por cota da reserva de lucros.
  • A receita proveniente dos FIIs em carteira sofreu um leve impacto negativo durante o mês, devido à exposição a fundos de crédito indexados ao IPCA.

Riscos do Fundo

  • Risco de transparência, dado que quase 50% do patrimônio está alocado em FIIs cuja carteira não é detalhada no relatório, impedindo uma análise completa dos ativos subjacentes.
  • Risco de crédito e inadimplência associado à carteira de 20 CRIs, que corresponde a 47,6% do patrimônio líquido.
  • Risco de execução e iliquidez na operação de permuta (6,9% do PL), cujo retorno é de longo prazo e depende do sucesso comercial e da conclusão do projeto imobiliário.
  • Risco de sustentabilidade dos dividendos, evidenciado pela necessidade de uso de reservas em outubro para manter a distribuição no patamar de R$ 0,11 por cota.

Notas

  • A alocação de recursos do fundo inclui uma posição 'Compromissada' de -5,28% do PL, indicando , porém o relatório de outubro não fornece detalhes sobre este instrumento de dívida.

Observações do Mês

O TRXY11 mantém uma gestão ativa, buscando equilibrar renda via CRIs com ganho de capital através de FIIs e uma posição tática em permuta. Em outubro, a performance operacional demonstrou um recuo, com o resultado não cobrindo a distribuição, o que é um ponto de atenção para a sustentabilidade dos proventos no patamar atual. A estratégia de investir em uma permuta de alto retorno esperado (21% ) é interessante, mas adiciona risco de longo prazo e iliquidez. A principal fragilidade do fundo persiste: a falta de transparência sobre a carteira de FIIs, que compõe quase metade do portfólio, impede uma análise de risco aprofundada. O de 0,98 pode refletir essa percepção de risco e incerteza por parte do mercado.

CRIs

Super Extrema

Logístico

LTV Médio 8,45%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,25%

LTV

80%

Resumo

CRI para alavancagem da construção do Projeto Business Park Extrema AAA, o 3º maior condomínio logístico do Brasil. A primeira fase está quase concluída e a fase 2 já avança.

GPA Bari 83

Renda Urbana

LTV Médio 5,44%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,94%

LTV

72%

Resumo

CRI para alavancagem da compra de 6 lojas do Grupo Pão de Açúcar, locadas por 15 anos em contrato atípico (sale and lease back) para o FII TRXF11.

Garantias

Alienação fiduciária das lojasFluxo de aluguel atípico

Conx Evo Vila Clementino

Incorporação

LTV Alto 5,14%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

94%

Resumo

CRI emitido em série única, lastreado em nota comercial, para o desenvolvimento de um empreendimento na Vila Clementino. Conta com diversas garantias, incluindo alienação fiduciária das futuras unidades.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades do imóvel3 avalistas (1 pessoa jurídica e 2 pessoas físicas)

Sinart

Transporte

LTV Baixo 3,41%

Tipo

CRI

Segmento

Transporte

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

34%

Resumo

CRI estruturado para o término de obra do Novo Terminal Rodoviário de Salvador/BA, com robusta cobertura de covenants e garantias.

Rede Duque 444

Renda Urbana

LTV Médio 3,38%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,25%

LTV

67%

Resumo

Operação com a Rede Duque, maior rede de postos de combustíveis da cidade de São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisCash colateralFundo de despesasAval dos controladores

Rede Duque 443

Renda Urbana

LTV Médio 3,33%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,25%

LTV

67%

Resumo

Operação com a Rede Duque, maior rede de postos de combustíveis da cidade de São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisCash colateralFundo de despesasAval dos controladores

Airport Town

Logístico

LTV Baixo 3,03%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

50%

Resumo

CRI estruturado para financiamento de construção e retrofit de imóveis do Grupo Airport Town, que possui 7 empreendimentos logísticos nos principais corredores de São Paulo.

SWA Patriarca

Incorporação

LTV Médio 3,02%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

60%

Resumo

Financiamento para a construção de um empreendimento residencial de médio padrão na Cidade Patriarca, São Paulo. A operação conta com um servicer especializado para monitorar a obra.

Garantias

Avais PF e PJCessão dos direitos creditóriosAlienação fiduciária do imóvel e das quotas

GPA Bari 82

Renda Urbana

LTV Médio 2,08%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,84%

LTV

68%

Resumo

CRI para financiamento de aquisição de 7 lojas (bandeiras Extra e Assaí) locadas para o Grupo GPA pelo FII TRX Real Estate.

Garantias

Garantia das lojasContrato de locação de 15 anos atípico

Mateus

Renda Urbana

LTV Médio 1,88%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

71%

Resumo

Operação que antecipa parte do fluxo de aluguel de 4 imóveis locados para o Grupo Mateus, um dos maiores varejistas do país, com contratos de longuíssimo prazo e atípicos.

Telar C290

Incorporação

LTV Baixo 1,85%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

49%

Resumo

Financiamento para construção de empreendimento residencial de médio padrão na zona sul de São Paulo, com servicer especializado para monitoramento da obra.

WT Morumbi

Laje Corporativa

LTV Baixo 1,61%

Tipo

CRI

Segmento

Laje Corporativa

Taxa

IPCA + 7,10%

LTV

57%

Resumo

CRI para financiar a compra de aproximadamente 75% da ala B do empreendimento comercial WT Morumbi pelo FII SARE11.

Garantias

Alienação fiduciária da área detida pelo FII SARE11Alienação fiduciária de cotas do FII proprietário

Convisa GDP

Incorporação

LTV Alto 1,43%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

96%

Resumo

Operação de término de obras em Joinville/SC. O empreendimento já está com as obras 100% concluídas.

Garantias

Alienação Fiduciária do terrenoCessão Fiduciária de recebíveisAval dos sócios

GPA 345

Renda Urbana

LTV Baixo 1,35%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

40,5%

Resumo

CRI com lastro em contratos de locação de 7 imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar (GPA) pelo FII Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11).

Garantias

Fluxos dos aluguéis dos contratos de locação

Bodytech

Varejo

LTV Médio 0,97%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

84%

Resumo

Financiamento para o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel Bodytech Savassi em Belo Horizonte. A razão de garantia é de aproximadamente 120% do saldo devedor.

HBR Multiativos

Renda Urbana

LTV Baixo 0,76%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,10%

LTV

44%

Resumo

Operação garantida por imóveis locados avaliados em R$ 230 milhões e aval da HBR Realty, grupo listado em bolsa.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis objetoAlienação fiduciária de ações das SPEsAval da HBR Realty (HBRE3)

GPA Bari 84

Renda Urbana

LTV Baixo 0,68%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,65%

LTV

57,25%

Resumo

CRI para alavancagem da compra de 11 lojas do Grupo Pão de Açúcar, locadas por 15 anos em contrato atípico (sale and lease back) para o FII TRXF11.

Garantias

Alienação fiduciária

ICH Açaí

Incorporação

LTV Baixo 0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

37%

Resumo

Financiamento para a construção de um empreendimento residencial de alto padrão no bairro do Brooklin, São Paulo. A operação conta com um servicer especializado para monitorar a obra.

Garantias

Avais PF e PJAlienação fiduciária do imóvelFundo de obra

Creditas

Pulverizado

LTV Baixo 0,34%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 7,10%

LTV

41%

Resumo

CRI para securitização de recebíveis de contratos de empréstimo com garantia de imóvel (home equity) da Creditas. O fundo possui a série mezanino da emissão.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisApólices de seguros MIP e DFI

GPA Bari 79

Renda Urbana

LTV Baixo 0,08%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,79%

LTV

29,3%

Resumo

Operação de sale-leaseback de 16 ativos maduros do GPA para o FII TRXF11, com posterior locação via contrato atípico.

Garantias

Alienação fiduciária de 100% de 16 lojas (Pão de Açúcar, Extra, Assaí)

Permutas Financeiras

Arborea Jardins

Jardins, São Paulo・Residencial・Participação -

6,9%
Obra -
Vendas -

Status

Residencial

Participação

-

VGV

-

Valor Investido

-

Caixa Recebido

-

Retorno Esperado

21,00%

Entrega Prevista

1T29

Resumo

Investimento em um projeto de desenvolvimento residencial de alto padrão, através do FII Brio TPG. A gestão aumentou o aporte no projeto durante o mês de outubro.

Incorporadora

Benx

Outros Ativos

Ação de Incorporadora

Ações

R$ 880.219,38

Tipo

Ações

Valor Contábil

R$ 880.219,38

Resumo

Posição de 0,6% do PL em uma empresa listada do setor de incorporação.

Exposição por Índice

IPCA

87,19%

CDI

12,81%

Exposição por Segmento

Renda Urbana

38,79%

Incorporação

24,71%

Logístico

23,42%

Transporte

6,8%

Laje Corporativa

3,55%

Varejo

2,03%

Pulverizado

0,71%

Os resumos são gerados automaticamente por IA e podem conter erros.
Este serviço apenas organiza informações públicas dos relatórios gerenciais. Não constitui recomendação ou orientação de investimento.