FII TRXY

TRXY11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O TRX Hedge Fund FII (TRXY11) é um fundo de investimento imobiliário multiestratégia com foco na distribuição de renda. O fundo busca maximizar o retorno através de uma gestão ativa em diferentes classes de ativos, como Fundos Imobiliários (FIIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), ações, debêntures e operações de permuta. Em setembro, a gestão realizou alocações táticas, destacando a compra do Evo Vila Clementino e o investimento via permuta no FII Brio TPG para um desenvolvimento residencial de alto padrão. Adicionalmente, o fundo contratou a XP Investimentos como formador de mercado para aumentar a e estabilidade da cota no mercado secundário.

Desempenho

Em setembro de 2025, o fundo apresentou um resultado operacional de R$ 1,85 milhão, equivalente a R$ 0,116 por cota. O desempenho foi impulsionado por receitas de CRIs (R$ 714 mil), FIIs (R$ 536 mil) e um ganho de capital relevante de R$ 630 mil. As despesas operacionais totalizaram R$ 95,6 mil. O resultado permitiu a distribuição de R$ 0,11 por cota e a constituição de uma reserva de R$ 0,012 por cota.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,11 por cota, representando um dividend mensal de 1,19% ou 14,27% anualizado sobre a cotação de mercado de R$ 9,25 no fechamento do mês. A gestão reafirmou o guidance de distribuição mensal entre R$ 0,10 e R$ 0,13 por cota até o final de 2025, o que projeta uma rentabilidade anualizada entre 13,0% e 16,9%.

Indicadores

P/VP

1,00

DY Mensal

1,19%

DY Projetado 12M

14,27%

Rentabilidade YTD

3,54%

Resultado por Cota

R$ 0,12

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

761

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

67,3%

Prazo Médio

10,3 anos

Endividamento

5,89%

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Dívida Total

R$ 5.800.000,00

Destaques

Resultado operacional de R$ 0,116 por cota, superior à distribuição de R$ 0,11, permitindo o acúmulo de R$ 0,012 por cota em reservas.
Aquisição do CRI Evo Vila Clementino (CDI + 3,5%) e compromisso de investimento no FII Brio TPG (permuta) com TIR esperada de 21% a.a.
Contratação da XP Investimentos como formador de mercado para aumentar a liquidez das cotas a partir de outubro de 2025.
Manutenção do guidance de dividendos entre R$ 0,10 e R$ 0,13 por cota até o final de 2025.

Riscos do Fundo

Risco de crédito e inadimplência na carteira de CRIs, que corresponde a 47,8% do patrimônio líquido.
Risco de mercado e execução no projeto de permuta 'Arborea Jardins', cujo retorno esperado de 21% a.a. está condicionado ao sucesso do lançamento e entrega futura do empreendimento.
Concentração da carteira de FIIs na estratégia 'Hedge Fund', que representa 48,3% do portfólio de fundos.
Risco de liquidez das cotas no mercado secundário, embora a gestão esteja atuando para mitigá-lo com a contratação de um formador de mercado.

Observações do Mês

O TRXY11 demonstrou uma gestão ativa e estratégica em setembro, com uma alocação de capital diversificada entre CRIs (47,8%) e FIIs (48,8%), além de uma posição tática em permuta (5,6%). O resultado do mês foi robusto, cobrindo com folga a distribuição de dividendos e fortalecendo as reservas do fundo. As novas aquisições estão alinhadas à proposta de buscar retornos tanto via renda ( ) quanto ganho de capital (permuta). A contratação de um formador de mercado é uma medida positiva que aborda diretamente a questão da , um ponto de atenção para os investidores. Com um de 1,00, o fundo negocia em linha com seu valor patrimonial, refletindo um momento operacional equilibrado.

CRIs

Opea

Logístico

Logístico・LTV 80%・IPCA + 8,50%

LTV Médio 8,17%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

80%

Resumo

CRI emitido para alavancagem da construção do Projeto Business Park Extrema AAA, o 3º maior condomínio logístico do Brasil. A Fase 1 está quase completa e a Fase 2 já está em andamento.

Bari

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 72%・IPCA + 7,94%

LTV Médio 5,19%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,94%

LTV

72%

Resumo

CRI destinado à alavancagem da compra de 6 lojas do Grupo Pão de Açúcar, locadas por 15 anos em contrato atípico (sale and lease back) para o FII TRXF11. A garantia é a alienação fiduciária das lojas e do fluxo de aluguel.

Playsec

Incorporação

Incorporação・LTV 94%・CDI + 3,50%

LTV Alto 5,09%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

94%

Resumo

CRI Evo Vila Clementino, lastreado em nota comercial. As garantias incluem alienação fiduciária das unidades do imóvel em construção e aval dos sócios da Conx Empreendimentos.

Opea

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 67%・IPCA + 7,25%

LTV Médio 3,37%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,25%

LTV

67%

Resumo

Operação com a Rede Duque, maior rede de postos de combustíveis de São Paulo. Garantido por alienação fiduciária de imóveis, cash colateral e aval dos controladores.

Opea

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 67%・IPCA + 7,25%

LTV Médio 3,32%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,25%

LTV

67%

Resumo

Operação com a Rede Duque, maior rede de postos de combustíveis de São Paulo. Garantido por alienação fiduciária de imóveis, cash colateral e aval dos controladores.

Canal

Transporte

Transporte・LTV 34%・IPCA + 10,50%

LTV Baixo 3,22%

Tipo

CRI

Segmento

Transporte

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

34%

Resumo

CRI estruturado para o término da obra do Novo Terminal Rodoviário de Salvador/BA, com LTV de 34% e robusta cobertura de covenants e garantias.

Playsec

Incorporação

Incorporação・LTV 60%・IPCA + 10,50%

LTV Médio 2,96%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

60%

Resumo

Financiamento para a construção de um empreendimento residencial de médio padrão na Cidade Patriarca, São Paulo, com garantias como avais, cessão de direitos e alienação do imóvel.

Virgo

Logístico

Logístico・LTV 50%・IPCA + 7,10%

LTV Baixo 2,84%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,10%

LTV

50%

Resumo

Financiamento de construção e retrofit de imóveis do Grupo Airport Town, que possui 7 empreendimentos logísticos nos principais corredores de São Paulo.

Bari

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 68%・IPCA + 7,84%

LTV Médio 2,04%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,84%

LTV

68%

Resumo

CRI para financiamento de aquisição de 7 lojas (bandeiras Extra e Assaí) locadas para o Grupo GPA pelo FII TRX Real Estate, com garantia dos imóveis e do contrato de locação de 15 anos.

Província

Incorporação

Incorporação・LTV 49%・IPCA + 10,50%

LTV Baixo 1,82%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

49%

Resumo

Financiamento para a construção de empreendimento residencial de médio padrão na zona sul de São Paulo, com servicer especializado para monitoramento da obra e controle de caixa.

Bari

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 71%・IPCA + 9,00%

LTV Médio 1,72%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

71%

Resumo

Operação que antecipa parte do fluxo de aluguel de 4 imóveis locados para o Grupo Mateus, com contratos de longuíssimo prazo e atípicos.

Opea

Laje Corporativa

Laje Corporativa・LTV 57%・IPCA + 7,10%

LTV Baixo 1,68%

Tipo

CRI

Segmento

Laje Corporativa

Taxa

IPCA + 7,10%

LTV

57%

Resumo

CRI para financiar a compra de aproximadamente 75% da ala B do WT Morumbi pelo FII SARE11, com garantia da área adquirida e das cotas do veículo proprietário.

Opea

Incorporação

Incorporação・LTV 96%・IPCA + 10,31%

LTV Alto 1,41%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10,31%

LTV

96%

Resumo

Operação de término de obras em Joinville/SC de um empreendimento com obras 100% concluídas. Garantias incluem Alienação Fiduciária do terreno e Cessão Fiduciária de recebíveis.

Opea

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 40,5%・IPCA + 7,50%

LTV Baixo 1,31%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

40,5%

Resumo

CRI com lastro em contratos de locação de 7 imóveis locados ao Grupo Pão de Açúcar (GPA), com LTV de 40,50% e os fluxos dos aluguéis como garantia.

Canal

Varejo

Varejo・LTV 84%・CDI + 4,50%

LTV Médio 0,97%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

84%

Resumo

Financiamento para aquisição do imóvel Bodytech Savassi em Belo Horizonte/MG. A razão de garantia é de aproximadamente 120% do saldo devedor.

Província

Incorporação

Incorporação・LTV 37%・IPCA + 10,48%

LTV Baixo 0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Incorporação

Taxa

IPCA + 10,48%

LTV

37%

Resumo

Financiamento para a construção de empreendimento residencial de alto padrão no Brooklin, São Paulo, com servicer especializado para monitoramento da obra.

Habitasec

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 44%・IPCA + 7,10%

LTV Baixo 0,74%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,10%

LTV

44%

Resumo

A operação possui como garantia a alienação fiduciária dos imóveis objeto das locações, além de alienação de ações das SPEs detentoras e aval da HBR Realty.

Bari

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 57,25%・IPCA + 7,65%

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,65%

LTV

57,25%

Resumo

CRI destinado à alavancagem da compra de 11 lojas do Grupo Pão de Açúcar, locadas por 15 anos em contrato atípico (sale and lease back) para o FII TRXF11.

Vert

Pulverizado

Pulverizado・LTV 41%・IPCA + 7,10%

LTV Baixo 0,34%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 7,10%

LTV

41%

Resumo

CRI estruturado para securitização de recebíveis de contratos de empréstimo (home equity) da Creditas. O fundo detém a série mezanino, com garantias como alienação fiduciária de imóveis e apólices de seguros.

Bari

Renda Urbana

Renda Urbana・LTV 29,3%・IPCA + 7,79%

LTV Baixo 0,08%

Tipo

CRI

Segmento

Renda Urbana

Taxa

IPCA + 7,79%

LTV

29,3%

Resumo

Operação de sale-leaseback de 16 ativos maduros do GPA para o FII TRXF11. As garantias são a alienação fiduciária de 100% de seis lojas Pão de Açúcar, cinco lojas Extra e cinco lojas Assaí.

Permutas Financeiras

Arborea Jardins

Jardins, São Paulo・Em desenvolvimento・Participação -

5,5%

Obra -

Vendas -

Status

Em desenvolvimento

Participação

VGV

Valor Investido

R$ 8.0M

Caixa Recebido

Retorno Esperado

21,00% a.a.

Entrega Prevista

1T29

Resumo

Compromisso de investimento de até R$ 25 milhões para aquisição de três terrenos e desenvolvimento de um empreendimento residencial de alto padrão. O fundo já aportou R$ 8 milhões e conta com uma renda mínima garantida de 13,5% a.a. até dezembro de 2026.

Incorporadora

Benx

Exposição por Índice

IPCA

87,32%

CDI

12,68%

Exposição por Segmento

Renda Urbana

38,66%

Incorporação

25,29%

Logístico

23,05%

Transporte

6,74%

Laje Corporativa

3,52%

Varejo

2,03%

Pulverizado

0,7%

Endividamento

Dívida Total

R$ 5.800.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

5,89%

Operação Compromissada

CDI + 0,8% a.a.・Vence

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

CDI + 0,8% a.a.

Saldo Devedor

R$ 5.800.000,00

Resumo

Realizada para viabilizar o investimento no CRI Evo Vila Clementino, alinhando o indexador da operação e otimizando o resultado do fundo.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Resumo do Relatório Gerencial de TRXY11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII TRXY

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Riscos do Fundo

Observações do Mês

CRIs

Permutas Financeiras

Exposição por Índice

Exposição por Segmento

Endividamento