FII TIVIO RI

TVRI11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O TVRI11 é um fundo imobiliário com foco na aquisição, locação e venda de imóveis comerciais. Originado com um portfólio de gestão passiva concentrado no locatário Banco do Brasil, o fundo adota, desde agosto de 2023, uma gestão ativa focada na reciclagem de ativos para destravar valor e diversificar a carteira. Em outubro de 2025, o fundo manteve um desempenho estável, com a rentabilidade acumulada no ano em 20,0%, superando o . A gestão continua a executar sua estratégia de vendas de ativos com prêmio e a gerenciar as futuras desocupações dos imóveis CSL Curitiba e Edifício CACEX, buscando ativamente novos locatários e oportunidades de aquisição para diversificar o portfólio.

Desempenho

Em outubro de 2025, o fundo apresentou um desempenho estável, gerando um resultado de R$ 0,96 por cota e distribuindo R$ 1,05 por cota, utilizando parte do saldo de resultados acumulados. A rentabilidade total acumulada no ano (YTD) alcançou 20,0%, mantendo uma performance superior à do (15,3%). A diária média permaneceu saudável em R$ 0,85 milhão.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 1,05 por cota, mantendo o patamar dos últimos meses. O rendimento corresponde a um dividend mensal de 1,12% e anualizado de 13,50%. A distribuição foi superior ao resultado gerado no mês (R$ 0,96/cota), sendo coberta pelo robusto saldo de resultados acumulados, que encerrou o período em R$ 0,51 por cota, proporcionando segurança para a manutenção dos proventos futuros.

Indicadores

P/VP

0,90

DY Mensal

1,12%

DY Projetado 12M

13,5%

Rentabilidade YTD

20%

Resultado por Cota

R$ 0,96

Dividendo por Cota

R$ 1,05

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

60.842

Métricas

Vacância Física

3,2%

Endividamento

Aluguel Médio/m²

R$ 56,30

Portfólio

Número de Imóveis

ABL Total

288 mil m²

Destaques

Rentabilidade acumulada no ano de 20,0%, superando o IFIX (15,3%) em 4,7 pontos percentuais.
Distribuição estável de R$ 1,05 por cota, equivalente a um yield anualizado de 13,50%.
Sólido saldo de resultado acumulado de R$ 0,51 por cota, oferecendo segurança para futuras distribuições.
Manutenção da alta taxa de ocupação em 96,8% (vacância de 3,2%).
Estratégia de reciclagem de portfólio segue em curso, com 7 vendas realizadas desde o início da gestão ativa, gerando um lucro acumulado de R$ 2,69 por cota.

Desafios

Gerenciar as futuras desocupações dos imóveis CSL CURITIBA (4,02% da receita) e Edifício CACEX (2,56% da receita), que terão um impacto combinado de 6,66% na receita do fundo.
Continuar o processo de diversificação para reduzir a alta dependência do locatário Banco do Brasil e a concentração de vencimentos de contratos em 2027.

Riscos do Fundo

Alta concentração de receita em um único locatário (Banco do Brasil).
Concentração do vencimento de 98,42% dos contratos de locação em novembro de 2027.
Risco de vacância com a futura desocupação dos imóveis Edifício CACEX e CSL CURITIBA, que juntos representam 6,66% da receita.
Risco jurídico associado a 8 dos 57 imóveis que ainda estão com as matrículas em processo de regularização.

Notas

O fundo encerrou o mês com um saldo de rendimento não distribuído de R$ 0,51/cota.

Observações do Mês

A gestão ativa do TVRI11 continua a executar com sucesso sua estratégia de reciclagem de portfólio, destravando valor com a venda de ativos e gerando resultados não recorrentes que fortalecem o caixa e a distribuição de rendimentos. A performance superior ao em 2025 valida a abordagem da gestão. Apesar disso, o fundo enfrenta o desafio das futuras desocupações anunciadas, que aumentam o risco de . O principal risco estrutural, a concentração no locatário Banco do Brasil e no vencimento de contratos em 2027, permanece. No entanto, o desconto atual do em 0,90, combinado com a gestão proativa e os resultados sólidos, posiciona o fundo de forma interessante para investidores cientes dos riscos da transição.

Propriedades

ED. SEDE III

BRASILIA, DF

21,2%

GLA

31.702 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

CSL SÃO PAULO

SÃO PAULO, SP

GLA

23.334 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

CSL CURITIBA

CURITIBA, PR

4,02%

GLA

12.260 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

O fundo foi notificado em setembro de 2025 sobre a intenção de devolução deste imóvel, com aviso prévio de 9 meses.

AG. BELO HORIZONTE

BELO HORIZONTE, MG

3,62%

GLA

13.021 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

CSL BELO HORIZONTE

BELO HORIZONTE, MG

3,61%

GLA

9.421 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. TAMOIOS BH

BELO HORIZONTE, MG

2,87%

GLA

10.729 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ED. CACEX

SÃO PAULO, SP

2,56%

GLA

7.106 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

O fundo foi notificado em junho de 2025 sobre a intenção de desocupação do imóvel.

CSL BRASÍLIA

GOIÂNIA, GO

2,54%

GLA

8.070 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ZONA SUL

RIO DE JANEIRO, RJ

2,53%

GLA

2.062 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BELÉM - CENTRO

BELEM, PA

2,25%

GLA

8.132 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. MANAUS

MANAUS, AM

2,05%

GLA

7.034 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CAMPOS GOYTACAZES

CAMPOS DOS GOYTACAZES, RJ

1,9%

GLA

5.241 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ASA NORTE 504

BRASILIA, DF

1,86%

GLA

4.594 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. LEBLON

RIO DE JANEIRO, RJ

1,73%

GLA

1.373 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. AFONSO PENA

CAMPO GRANDE, MS

1,63%

GLA

5.928 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. FLORIANÓPOLIS

FLORIANÓPOLIS, SC

1,57%

GLA

5.277 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

O contrato de locação deste imóvel foi estendido de novembro/2027 para outubro/2032.

AG. SANTO AMARO PAULISTA

SÃO PAULO, SP

1,56%

GLA

4.652 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. MOEMA

SÃO PAULO, SP

1,46%

GLA

2.259 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ALDEOTA

FORTALEZA, CE

1,46%

GLA

3.306 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CONJUNTO NACIONAL

BRASILIA, DF

1,42%

GLA

1.207 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. NITEROI (RJ)

NITEROI, RJ

1,36%

GLA

4.431 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BONFIM

CAMPINAS, SP

1,34%

GLA

5.295 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. GENERAL VALADÃO

ARACAJU, SE

1,25%

GLA

4.541 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CINELANDIA

RIO DE JANEIRO, RJ

1,23%

GLA

1.834 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. NOSSA SENHORA LAPA

SÃO PAULO, SP

1,19%

GLA

2.397 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CAMPINAS

CAMPINAS, SP

1,18%

GLA

3.999 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. UBERLANDIA

UBERLANDIA, MG

1,16%

GLA

4.674 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CAMPOS ELÍSEOS

SÃO PAULO, SP

1,15%

GLA

5.669 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SAO JOSE DOS CAMPOS

SAO JOSE DOS CAMPOS, SP

1,05%

GLA

4.813 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

PSO PIRACICABA

PIRACICBA, SP

1,05%

GLA

4.476 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PINHEIROS

SÃO PAULO, SP

1,02%

GLA

2.120 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PÇ. XV NOVEMBRO/BESC

FLORIANÓPOLIS, SC

0,96%

GLA

3.105 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

SUPER VAR E GOV RS

PORTO ALEGRE, RS

0,94%

GLA

3.797 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ARACATUBA

ARAÇATUBA, SP

0,91%

GLA

4.876 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CAXIAS SUL

CAXIAS DO SUL, RS

0,87%

GLA

5.149 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CENTRO - SOROCABA(SP)

SOROCABA, SP

0,85%

GLA

5.337 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PC.RUI BARBOSA-BAURU

BAURU, SP

0,84%

GLA

3.043 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BAIRRO BOM RETIRO

SÃO PAULO, SP

0,81%

GLA

2.662 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PRACA DA ARVORE

SÃO PAULO, SP

0,79%

GLA

1.506 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BROOKLIN PAULISTA

SÃO PAULO, SP

0,79%

GLA

1.843 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SANTANA

SÃO PAULO, SP

0,78%

GLA

1.785 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ASA SUL 507

BRASILIA, DF

0,76%

GLA

1.758 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ANA ROSA

SÃO PAULO, SP

0,73%

GLA

1.527 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SÃO CAETANO DO SUL

SÃO CAETANO DO SUL, SP

0,67%

GLA

3.733 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. DUQUE DE CAXIAS

DUQUE DE CAXIAS, RJ

0,66%

GLA

2.384 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. VILA CARRAO (SP)

SÃO PAULO, SP

0,65%

GLA

2.483 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SAO JOSE RIO PRETO SP

SAO JOSE DO RIO PRETO, SP

0,63%

GLA

2.569 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PENHA FRANCA

SÃO PAULO, SP

0,63%

GLA

1.534 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PASSO FUNDO

PASSO FUNDO, RS

0,6%

GLA

3.886 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. FREGUESIA DO Ó

SÃO PAULO, SP

0,6%

GLA

2.259 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. TOLEDO

TOLEDO, PR

0,56%

GLA

3.450 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CASA VERDE

SÃO PAULO, SP

0,55%

GLA

2.060 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. RIBEIRÃO PRETO SP

RIBEIRÃO PRETO, SP

0,54%

GLA

3.251 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. JACAREPAGUA

RIO DE JANEIRO, RJ

0,5%

GLA

1.301 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. IPIRANGA-SP

SÃO PAULO, SP

0,28%

GLA

6.540 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Imóvel parcialmente ocupado.

SUPER VAR E GOV MT

CUIABÁ, MT

0,25%

GLA

871 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CARIJOS

BELO HORIZONTE, MG

GLA

4.391 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Imóvel vago.

Regiões

São Paulo

39,6%

Minas Gerais

14,6%

Distrito Federal

13,6%

Rio de Janeiro

6,4%

Paraná

5,4%

Rio Grande do Sul

4,4%

Santa Catarina

2,9%

Pará

2,8%

Goiás

2,8%

Amazonas

2,4%

Mato Grosso do Sul

Sergipe

1,6%

Ceará

1,1%

Mato Grosso

0,3%

Exposição por Segmento

Renda Urbana

34%

Lajes Corporativas + Renda Urbana

34%

Lajes Corporativas

32%

Resumo do Relatório Gerencial de TVRI11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII TIVIO RI

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

Propriedades

Regiões

Exposição por Segmento