Resumo do Relatório Gerencial de TVRI11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII TIVIO RI
TVRI11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O TVRI11 (TIVIO Renda Imobiliária) é um fundo híbrido de gestão ativa focado em imóveis comerciais, predominantemente agências bancárias e lajes corporativas. Em novembro de 2025, o fundo seguiu sua estratégia de reciclagem de portfólio e gestão de contratos. Houve reajuste inflacionário em 52 ativos, elevando o aluguel médio. A gestão enfrenta o desafio de notificações de devolução recentes (CSL Curitiba e Cacex) que impactarão a receita futura, enquanto utiliza reservas acumuladas para manter a distribuição de dividendos acima do resultado operacional recorrente.
Desempenho
O fundo encerrou novembro com rentabilidade acumulada no ano de 24,5%, superando o (17,5%). O resultado gerado foi de R$ 0,97/cota, impulsionado pelo reajuste de contratos, mas a distribuição permaneceu em R$ 1,05/cota, consumindo parte das reservas acumuladas, que agora somam R$ 0,43/cota. A física manteve-se estável em 3,2%.
Dividendos
Distribuição de R$ 1,05 por cota, representando um Dividend mensal de 1,10% e anualizado de 13,16%. A distribuição foi superior ao resultado do mês (R$ 0,97/cota), reduzindo o saldo de lucros acumulados para R$ 0,43/cota.
Indicadores
P/VP
0,92
DY Mensal
1,1%
DY Projetado 12M
13,16%
Rentabilidade YTD
24,5%
Resultado por Cota
R$ 0,97
Dividendo por Cota
R$ 1,05
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
60.833
Métricas
Vacância Física
3,2%
WALT
Não informado
Inadimplência
0%
Endividamento
0%
Aluguel Médio/m²
R$ 57,00
Portfólio
Número de Imóveis
57
ABL Total
288 mil m²
Destaques
- Rentabilidade acumulada no ano (YTD) de 24,5%, superando o IFIX em 700 bps.
- Reajuste inflacionário aplicado a 52 ativos em novembro, elevando o aluguel médio para R$ 57,0/m².
- Saldo de vendas acumulado em 2024/25 totaliza R$ 149,7 milhões, com lucro de R$ 2,69/cota.
- Taxa de ocupação mantida em alta de 97% (vacância de 3,2%).
- Regularização de 50 imóveis concluída, restando apenas 7 em processo.
Desafios
- Gestão das devoluções notificadas dos imóveis CSL Curitiba e Edifício CACEX, que representam risco de vacância futura de 6,66% da receita.
- Consumo de reservas de lucros acumulados em novembro de 2025 (redução de R$ 0,51 para R$ 0,43/cota) para manter o patamar de distribuição.
- Volume médio de negociação diária em novembro (R$ 1,04 MM) abaixo da média dos últimos 12 meses.
Riscos do Fundo
- Concentração excessiva de receita em um único locatário (Banco do Brasil).
- Risco de cauda com vencimento de 98,42% dos contratos de locação concentrados em novembro de 2027.
- Risco de vacância projetada de 6,66% da receita devido às devoluções já notificadas (CSL Curitiba e Cacex).
- Dependência do consumo de reservas para manutenção do patamar atual de dividendos.
Notas
- O fundo possui R$ 62,0 milhões a receber referentes a vendas de imóveis a prazo.
- O fundo não possui financeira (dívida).
- A receita não recorrente contribuiu com 10,6% do resultado acumulado no ano.
Observações do Mês
O TVRI11 demonstra uma performance robusta em 2025, sustentada por uma gestão ativa que gerou valor através de vendas de ativos com prêmio ( médio de 41%). O reajuste de contratos em novembro melhorou o resultado recorrente. Contudo, o fundo navega riscos estruturais importantes: a alta concentração no Banco do Brasil e o vencimento massivo de contratos em 2027 exigem atenção contínua. O de 0,92 indica que o mercado precifica esses riscos, mas o consumo de reservas para manter dividendos acima do resultado corrente acende um sinal de alerta para a sustentabilidade do atual no longo prazo sem novas vendas.
Propriedades
ED. SEDE III
BRASILIA, DF
21,2% 21,2%
ED. SEDE III
BRASILIA, DF
Propriedade
Dados não disponíveis
Resumo
Maior ativo do fundo por receita.
CSL SÃO PAULO
SÃO PAULO, SP
8% 8%
CSL SÃO PAULO
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
CSL CURITIBA
CURITIBA, PR
4,02% 4,02%
CSL CURITIBA
CURITIBA, PR
Propriedade
Dados não disponíveis
Resumo
Fundo notificado em set/25 sobre devolução. Aviso prévio de 9 meses.
AG. BELO HORIZONTE
BELO HORIZONTE, MG
3,62% 3,62%
AG. BELO HORIZONTE
BELO HORIZONTE, MG
Propriedade
Dados não disponíveis
CSL BELO HORIZONTE
BELO HORIZONTE, MG
3,61% 3,61%
CSL BELO HORIZONTE
BELO HORIZONTE, MG
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. TAMOIOS BH
BELO HORIZONTE, MG
2,87% 2,87%
AG. TAMOIOS BH
BELO HORIZONTE, MG
Propriedade
Dados não disponíveis
ED. CACEX
SÃO PAULO, SP
2,56% 2,56%
ED. CACEX
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
Resumo
Notificação de desocupação recebida em junho/25. Aviso prévio de 6 meses.
CSL BRASÍLIA
GOIÂNIA, GO
2,54% 2,54%
CSL BRASÍLIA
GOIÂNIA, GO
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. ZONA SUL
RIO DE JANEIRO, RJ
2,53% 2,53%
AG. ZONA SUL
RIO DE JANEIRO, RJ
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. BELÉM - CENTRO
BELEM, PA
2,25% 2,25%
AG. BELÉM - CENTRO
BELEM, PA
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. MANAUS
MANAUS, AM
2,05% 2,05%
AG. MANAUS
MANAUS, AM
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. CAMPOS GOYTACAZES
CAMPOS DOS GOYTACAZES, RJ
1,9% 1,9%
AG. CAMPOS GOYTACAZES
CAMPOS DOS GOYTACAZES, RJ
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. ASA NORTE 504
BRASILIA, DF
1,86% 1,86%
AG. ASA NORTE 504
BRASILIA, DF
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. LEBLON
RIO DE JANEIRO, RJ
1,73% 1,73%
AG. LEBLON
RIO DE JANEIRO, RJ
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. AFONSO PENA
CAMPO GRANDE, MS
1,63% 1,63%
AG. AFONSO PENA
CAMPO GRANDE, MS
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. FLORIANÓPOLIS
FLORIANÓPOLIS, SC
1,57% 1,57%
AG. FLORIANÓPOLIS
FLORIANÓPOLIS, SC
Propriedade
Dados não disponíveis
Resumo
Contrato estendido até outubro/2032 com cláusula de multa.
AG. SANTO AMARO PAULISTA
SÃO PAULO, SP
1,56% 1,56%
AG. SANTO AMARO PAULISTA
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. MOEMA
SÃO PAULO, SP
1,46% 1,46%
AG. MOEMA
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. ALDEOTA
FORTALEZA, CE
1,46% 1,46%
AG. ALDEOTA
FORTALEZA, CE
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. CONJUNTO NACIONAL
BRASILIA, DF
1,42% 1,42%
AG. CONJUNTO NACIONAL
BRASILIA, DF
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. NITEROI (RJ)
NITEROI, RJ
1,36% 1,36%
AG. NITEROI (RJ)
NITEROI, RJ
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. BONFIM
CAMPINAS, SP
1,34% 1,34%
AG. BONFIM
CAMPINAS, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. GENERAL VALADÃO
ARACAJU, SE
1,25% 1,25%
AG. GENERAL VALADÃO
ARACAJU, SE
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. CINELANDIA
RIO DE JANEIRO, RJ
1,23% 1,23%
AG. CINELANDIA
RIO DE JANEIRO, RJ
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. NOSSA SENHORA LAPA
SÃO PAULO, SP
1,19% 1,19%
AG. NOSSA SENHORA LAPA
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. CAMPINAS
CAMPINAS, SP
1,18% 1,18%
AG. CAMPINAS
CAMPINAS, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. UBERLANDIA
UBERLANDIA, MG
1,16% 1,16%
AG. UBERLANDIA
UBERLANDIA, MG
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. CAMPOS ELÍSEOS
SÃO PAULO, SP
1,15% 1,15%
AG. CAMPOS ELÍSEOS
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. SAO JOSE DOS CAMPOS
SAO JOSE DOS CAMPOS, SP
1,05% 1,05%
AG. SAO JOSE DOS CAMPOS
SAO JOSE DOS CAMPOS, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
PSO PIRACICABA
PIRACICBA, SP
1,05% 1,05%
PSO PIRACICABA
PIRACICBA, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. PINHEIROS
SÃO PAULO, SP
1,02% 1,02%
AG. PINHEIROS
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. PÇ. XV NOVEMBRO/BESC
FLORIANÓPOLIS, SC
0,96% 0,96%
AG. PÇ. XV NOVEMBRO/BESC
FLORIANÓPOLIS, SC
Propriedade
Dados não disponíveis
SUPER VAR E GOV RS
PORTO ALEGRE, RS
0,94% 0,94%
SUPER VAR E GOV RS
PORTO ALEGRE, RS
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. ARACATUBA
ARAÇATUBA, SP
0,91% 0,91%
AG. ARACATUBA
ARAÇATUBA, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. CAXIAS SUL
CAXIAS DO SUL, RS
0,87% 0,87%
AG. CAXIAS SUL
CAXIAS DO SUL, RS
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. CENTRO - SOROCABA(SP)
SOROCABA, SP
0,85% 0,85%
AG. CENTRO - SOROCABA(SP)
SOROCABA, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. PC.RUI BARBOSA-BAURU
BAURU, SP
0,84% 0,84%
AG. PC.RUI BARBOSA-BAURU
BAURU, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. BAIRRO BOM RETIRO
SÃO PAULO, SP
0,81% 0,81%
AG. BAIRRO BOM RETIRO
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. PRACA DA ARVORE
SÃO PAULO, SP
0,79% 0,79%
AG. PRACA DA ARVORE
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. BROOKLIN PAULISTA
SÃO PAULO, SP
0,79% 0,79%
AG. BROOKLIN PAULISTA
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. SANTANA
SÃO PAULO, SP
0,78% 0,78%
AG. SANTANA
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. ASA SUL 507
BRASILIA, DF
0,76% 0,76%
AG. ASA SUL 507
BRASILIA, DF
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. ANA ROSA
SÃO PAULO, SP
0,73% 0,73%
AG. ANA ROSA
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. SÃO CAETANO DO SUL
SÃO CAETANO DO SUL, SP
0,67% 0,67%
AG. SÃO CAETANO DO SUL
SÃO CAETANO DO SUL, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. DUQUE DE CAXIAS
DUQUE DE CAXIAS, RJ
0,66% 0,66%
AG. DUQUE DE CAXIAS
DUQUE DE CAXIAS, RJ
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. VILA CARRAO (SP)
SÃO PAULO, SP
0,65% 0,65%
AG. VILA CARRAO (SP)
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. SAO JOSE RIO PRETO SP
SAO JOSE DO RIO PRETO, SP
0,63% 0,63%
AG. SAO JOSE RIO PRETO SP
SAO JOSE DO RIO PRETO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. PENHA FRANCA
SÃO PAULO, SP
0,63% 0,63%
AG. PENHA FRANCA
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. PASSO FUNDO
PASSO FUNDO, RS
0,6% 0,6%
AG. PASSO FUNDO
PASSO FUNDO, RS
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. FREGUESIA DO Ó
SÃO PAULO, SP
0,6% 0,6%
AG. FREGUESIA DO Ó
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. TOLEDO
TOLEDO, PR
0,56% 0,56%
AG. TOLEDO
TOLEDO, PR
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. CASA VERDE
SÃO PAULO, SP
0,55% 0,55%
AG. CASA VERDE
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. RIBEIRÃO PRETO SP
RIBEIRÃO PRETO, SP
0,54% 0,54%
AG. RIBEIRÃO PRETO SP
RIBEIRÃO PRETO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. JACAREPAGUA
RIO DE JANEIRO, RJ
0,5% 0,5%
AG. JACAREPAGUA
RIO DE JANEIRO, RJ
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. IPIRANGA-SP
SÃO PAULO, SP
0,28% 0,28%
AG. IPIRANGA-SP
SÃO PAULO, SP
Propriedade
Dados não disponíveis
Resumo
Parcialmente ocupado.
SUPER VAR E GOV MT
CUIABÁ, MT
0,25% 0,25%
SUPER VAR E GOV MT
CUIABÁ, MT
Propriedade
Dados não disponíveis
AG. CARIJOS
BELO HORIZONTE, MG
0% 0%
AG. CARIJOS
BELO HORIZONTE, MG
Propriedade
Dados não disponíveis
Resumo
Imóvel vago.
Inquilinos
Banco do Brasil
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Distrito Federal
Rio de Janeiro
Paraná
Rio Grande do Sul
Santa Catarina
Pará
Goiás
Amazonas
Mato Grosso do Sul
Sergipe
Ceará
Mato Grosso
Exposição por Segmento
Lajes Corporativas + Renda Urbana
Renda Urbana
Lajes Corporativas