Resumo do Relatório Gerencial de TVRI11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII TIVIO RI

TVRI11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O TVRI11 é um fundo de gestão ativa focado em imóveis comerciais (agências bancárias, lajes corporativas e renda urbana). Em dezembro de 2025, o fundo realizou duas aquisições estratégicas (Day Hospital Santo André e Hortifruti Botafogo) visando diversificação e redução da dependência do Banco do Brasil. A gestão continua o processo de reciclagem de portfólio, tendo realizado 7 vendas desde o início da gestão ativa.

Desempenho

O fundo apresentou rentabilidade de 6,1% em dezembro, superando o (3,1%). No acumulado do ano, a rentabilidade é de 32,1% (vs 21,1% do IFIX). O resultado gerado foi de R$ 0,95/cota, impactado por despesas de modernização e taxas, enquanto a distribuição se manteve em R$ 1,05/cota.

Dividendos

Distribuição de R$ 1,05 por cota, correspondente a um Dividend mensal de 1,04% e anualizado de 12,54%. A distribuição excedeu o resultado do mês (R$ 0,95), consumindo reservas acumuladas que encerraram em R$ 0,32/cota.

Indicadores

P/VP

0,96

DY Mensal

1,04%

DY Projetado 12M

12,54%

Rentabilidade YTD

32,1%

Resultado por Cota

R$ 0,95

Dividendo por Cota

R$ 1,05

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

60.642

Métricas

Vacância Física

3,2%

Vacância Financeira

Não informado

WALT

Não informado

Inadimplência

0%

Endividamento

2,12%

Aluguel Médio/m²

R$ 57,50

Portfólio

Número de Imóveis

59

ABL Total

294 mil m²

Dívida Total

R$ 35.200.000,00

Destaques

  • Rentabilidade acumulada no ano de 32,1%, superando o IFIX em 11 p.p.
  • Aquisição do Day Hospital Santo André (Cap Rate 10,44%) e Hortifruti Botafogo (Cap Rate 10,6%).
  • Valorização da cota de mercado para R$ 100,48 (P/VP 0,96).
  • Regularização de 50 imóveis (88% do portfólio) concluída.
  • Vendas acumuladas de R$ 149,7 MM com lucro de R$ 2,69/cota desde início da gestão ativa.

Desafios

  • Impacto futuro na receita (6,66%) devido às devoluções notificadas do CSL Curitiba (set/25) e Edifício Cacex (jun/25).
  • Redução das reservas de lucros acumulados para R$ 0,32/cota, cobrindo menos de um terço da diferença mensal atual entre resultado e distribuição.
  • Desafio de reposição de inquilinos para os ativos com aviso prévio em curso.

Riscos do Fundo

  • Concentração excessiva em um único locatário (Banco do Brasil) representando a maioria da receita.
  • Risco de vencimento concentrado de contratos em novembro de 2027 (94,9% da receita).
  • Vacância projetada de 6,66% da receita devido às devoluções do CSL Curitiba e Edifício Cacex.
  • Dependência de resultados não recorrentes ou consumo de caixa para manter o nível atual de dividendos.
  • Riscos de execução na venda de ativos remanescentes para reciclagem.

Notas

  • O fundo adquiriu o imóvel Day Hospital indiretamente através da compra de 100% das cotas do FII Bluerock One.
  • O fundo possui R$ 61,4 milhões a receber de vendas de imóveis e R$ 11,8 milhões a pagar por aquisições.
  • Não possui direta, mas assumiu indiretamente R$ 35,2 milhões em atrelado ao FII Bluerock adquirido.

Observações do Mês

O TVRI11 demonstra execução eficaz na estratégia de 'destravar valor', evidenciada pela rentabilidade expressiva de 32,1% no ano e vendas com médio de 41%. As aquisições de dezembro com Cap Rates acima de 10% (Hospital e Varejo) são positivas para diversificar o risco do Banco do Brasil. No entanto, o fundo consome caixa recorrentemente para manter o dividendo de R$ 1,05 (Payout > 100%), restando apenas R$ 0,32 de reserva. O risco de cauda (vencimentos concentrados em 2027) e as devoluções recentes exigem agilidade na locação para evitar queda de rendimentos em 2026.

Propriedades

ED. SEDE III

BRASILIA, DF

21,14%

GLA

31.702 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

CSL CURITIBA

CURITIBA, PR

4,09%

GLA

12.260 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Fundo notificado em set/25 sobre devolução. Aviso prévio de 9 meses. Responsável por 4,09% da receita.

AG. BELO HORIZONTE

BELO HORIZONTE, MG

3,61%

GLA

13.021 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

CSL BELO HORIZONTE

BELO HORIZONTE, MG

3,61%

GLA

9.421 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. TAMOIOS BH

BELO HORIZONTE, MG

2,92%

GLA

10.729 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ED. CACEX

SÃO PAULO, SP

2,53%

GLA

7.106 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Notificação de desocupação recebida em junho/25. Aviso prévio de 6 meses.

CSL BRASÍLIA

GOIÂNIA, GO

2,53%

GLA

8.070 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ZONA SUL

RIO DE JANEIRO, RJ

2,52%

GLA

2.062 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BELÉM - CENTRO

BELEM, PA

2,3%

GLA

8.132 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. MANAUS

MANAUS, AM

2,05%

GLA

7.034 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CAMPOS GOYTACAZES

CAMPOS DOS GOYTACAZES, RJ

1,9%

GLA

5.241 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ASA NORTE 504

BRASILIA, DF

1,85%

GLA

4.594 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. LEBLON

RIO DE JANEIRO, RJ

1,72%

GLA

1.373 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. AFONSO PENA

CAMPO GRANDE, MS

1,62%

GLA

5.928 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. FLORIANÓPOLIS

FLORIANÓPOLIS, SC

1,58%

GLA

5.277 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Contrato estendido até outubro/2032 com cláusula de multa.

AG. SANTO AMARO PAULISTA

SÃO PAULO, SP

1,57%

GLA

4.652 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. MOEMA

SÃO PAULO, SP

1,46%

GLA

2.259 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ALDEOTA

FORTALEZA, CE

1,46%

GLA

3.306 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CONJUNTO NACIONAL

BRASILIA, DF

1,42%

GLA

1.207 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. NITEROI (RJ)

NITEROI, RJ

1,36%

GLA

4.431 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BONFIM

CAMPINAS, SP

1,34%

GLA

5.295 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. GENERAL VALADÃO

ARACAJU, SE

1,25%

GLA

4.541 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CINELANDIA

RIO DE JANEIRO, RJ

1,23%

GLA

1.834 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. NOSSA SENHORA LAPA

SÃO PAULO, SP

1,19%

GLA

2.397 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CAMPINAS

CAMPINAS, SP

1,18%

GLA

3.999 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. UBERLANDIA

UBERLANDIA, MG

1,16%

GLA

4.674 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CAMPOS ELÍSEOS

SÃO PAULO, SP

1,15%

GLA

5.669 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SAO JOSE DOS CAMPOS

SAO JOSE DOS CAMPOS, SP

1,05%

GLA

4.813 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

PSO PIRACICABA

PIRACICABA, SP

1,05%

GLA

4.476 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PINHEIROS

SÃO PAULO, SP

1,02%

GLA

2.120 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PÇ. XV NOVEMBRO/BESC

FLORIANÓPOLIS, SC

0,96%

GLA

3.105 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

SUPER VAR E GOV RS

PORTO ALEGRE, RS

0,94%

GLA

3.797 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ARACATUBA

ARAÇATUBA, SP

0,91%

GLA

4.876 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CAXIAS SUL

CAXIAS DO SUL, RS

0,87%

GLA

5.149 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CENTRO - SOROCABA(SP)

SOROCABA, SP

0,85%

GLA

5.337 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PC.RUI BARBOSA-BAURU

BAURU, SP

0,84%

GLA

3.043 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BAIRRO BOM RETIRO

SÃO PAULO, SP

0,82%

GLA

2.662 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

CSL SÃO PAULO

SÃO PAULO, SP

0,8%

GLA

23.334 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PRACA DA ARVORE

SÃO PAULO, SP

0,79%

GLA

1.506 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BROOKLIN PAULISTA

SÃO PAULO, SP

0,79%

GLA

1.843 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SANTANA

SÃO PAULO, SP

0,78%

GLA

1.785 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ASA SUL 507

BRASILIA, DF

0,76%

GLA

1.758 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ANA ROSA

SÃO PAULO, SP

0,73%

GLA

1.527 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SÃO CAETANO DO SUL

SÃO CAETANO DO SUL, SP

0,67%

GLA

3.733 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. DUQUE DE CAXIAS

DUQUE DE CAXIAS, RJ

0,65%

GLA

2.384 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. VILA CARRAO (SP)

SÃO PAULO, SP

0,65%

GLA

2.483 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SAO JOSE RIO PRETO SP

SAO JOSE DO RIO PRETO, SP

0,63%

GLA

2.569 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PENHA FRANCA

SÃO PAULO, SP

0,63%

GLA

1.534 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PASSO FUNDO

PASSO FUNDO, RS

0,6%

GLA

3.886 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. FREGUESIA DO Ó

SÃO PAULO, SP

0,6%

GLA

2.259 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. TOLEDO

TOLEDO, PR

0,56%

GLA

3.450 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CASA VERDE

SÃO PAULO, SP

0,55%

GLA

2.060 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. RIBEIRÃO PRETO SP

RIBEIRÃO PRETO, SP

0,54%

GLA

3.251 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. JACAREPAGUA

RIO DE JANEIRO, RJ

0,5%

GLA

1.301 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. IPIRANGA-SP

SÃO PAULO, SP

0,28%

GLA

6.540 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Parcialmente ocupado.

SUPER VAR E GOV MT

CUIABÁ, MT

0,25%

GLA

871 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CARIJOS

BELO HORIZONTE, MG

0%

GLA

4.391 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Imóvel vago.

DAY HOSPITAL SANTO ANDRÉ

SANTO ANDRÉ, SP

0%

GLA

2.716 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Nova aquisição. Locado para Unimed via contrato atípico até 2037.

HORTIFRUTI BOTAFOGO

RIO DE JANEIRO, RJ

0%

GLA

2.881 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Nova aquisição. Locado para Hortifruti até 2035.

Inquilinos

Banco do Brasil

Unimed (via Day Hospital)

Hortifruti

Regiões

São Paulo

39,4%

Minas Gerais

14,4%

Distrito Federal

13,4%

Rio de Janeiro

6,5%

Paraná

5,3%

Rio Grande do Sul

4,4%

Santa Catarina

2,9%

Pará

2,8%

Goiás

2,7%

Amazonas

2,4%

Mato Grosso do Sul

2%

Sergipe

1,5%

Ceará

1,1%

Mato Grosso

0,3%

Exposição por Segmento

Lajes Corporativas + Renda Urbana

53%

Renda Urbana

33%

Lajes Corporativas

14%

Endividamento

Dívida Total

R$ 35.200.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

2,12%

CRI Bluerock

IPCA + 8,75%・Vence

Série

Única

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

IPCA + 8,75%

Saldo Devedor

R$ 35.081.359,00

Resumo

Dívida indireta assumida através da aquisição de 100% das cotas do FII Bluerock One.

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

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