Resumo do Relatório Gerencial de TVRI11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial

FII TIVIO RI

TVRI11—Resumo de Julho de 2025

Resumo

O TVRI11 é um fundo imobiliário que tem como objetivo investir em imóveis comerciais para locação e eventual venda. Originalmente um fundo de gestão passiva com portfólio concentrado no Banco do Brasil, desde agosto de 2023 adota uma gestão ativa, focada na reciclagem de ativos e diversificação da carteira. Em julho, o fundo continuou sua estratégia de vendas, com o desinvestimento da agência Maringá, gerando resultado não recorrente. A gestão também atua para re-locar o Edifício CACEX, cujo locatário notificou a intenção de devolução.

Desempenho

Em julho de 2025, o fundo gerou um resultado total de R$ 1,36 por cota, composto por um resultado recorrente de R$ 0,98/cota e um resultado não recorrente de R$ 0,38/cota, proveniente de parcelas de vendas de imóveis. A rentabilidade da cota no mês foi de -1,1%, enquanto a rentabilidade acumulada no ano atingiu 14,5%, superando o , que registrou 10,3% no mesmo período.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 1,05 por cota, representando um dividend mensal de 1,14%. O valor distribuído foi superior ao resultado recorrente (R$ 0,98/cota), sendo complementado por resultados acumulados. O resultado total gerado no mês foi de R$ 1,36/cota, o que permitiu ao fundo encerrar o período com um saldo de rendimento não distribuído de R$ 0,48 por cota, reforçando o caixa para distribuições futuras.

Indicadores

P/VP

0,89

DY Mensal

1,14%

DY Projetado 12M

13,67%

Rentabilidade YTD

14,5%

Resultado por Cota

R$ 1,36

Dividendo por Cota

R$ 1,05

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

63.026

Métricas

Vacância Física

3,2%

Endividamento

0%

Aluguel Médio/m²

R$ 56,70

Portfólio

Número de Imóveis

58

ABL Total

290 mil m²

Destaques

  • Resultado total de R$ 1,36 por cota, impulsionado por R$ 0,38 por cota de ganhos não recorrentes com venda de ativos.
  • Rentabilidade acumulada no ano de 14,5%, superando o IFIX em 4,2 pontos percentuais.
  • Continuidade da gestão ativa com a venda da agência Maringá em julho, somando 7 vendas desde o início da estratégia, com lucro acumulado de R$ 2,69 por cota.
  • Taxa de ocupação elevada em 97% e aluguel médio por m² crescente, atingindo R$ 56,7.
  • Vendas de ativos realizadas, em média, 41% acima do valor patrimonial.

Desafios

  • Recebimento em junho da notificação de devolução do Edifício CACEX, que representa 2,4% da receita do fundo. A gestão já está atuando para buscar novos ocupantes.

Riscos do Fundo

  • Concentração de receita em um único locatário principal (Banco do Brasil), embora a gestão esteja ativamente buscando a diversificação.
  • Risco de vacância com a notificada devolução do Edifício CACEX, que impactará a receita recorrente a partir do fim do prazo de aviso prévio.
  • Parte do portfólio (8 de 59 imóveis) ainda possui matrículas em processo de regularização, representando um risco jurídico, embora a gestão o considere baixo.
  • Necessidade de investimentos contínuos para modernização e manutenção dos ativos, que em sua maioria possuem mais de 20 anos.

Notas

  • A venda da Agência Paraíso por R$ 18,1 milhões foi formalizada em 01 de agosto de 2025, sendo um evento subsequente ao fechamento deste relatório.
  • O fundo informou que não possui financeira ou obrigações futuras para a compra de ativos.

Observações do Mês

O fundo está em um bem-sucedido processo de transição de uma gestão passiva para um modelo ativo, destravando valor através da venda de ativos com prêmios significativos sobre o valor contábil. Esta estratégia gera ganhos de capital que fortalecem o resultado e o caixa. A alta ocupação fornece uma base de receita recorrente sólida. No entanto, a concentração no locatário Banco do Brasil ainda é um risco estrutural, embora esteja sendo gradualmente reduzido. A futura do Edifício CACEX é o principal desafio operacional de curto prazo. O desconto de (0,89) pode refletir os riscos da transição e da concentração, mas também uma potencial oportunidade caso a gestão continue a executar bem sua estratégia.

Propriedades

ED. SEDE III

BRASILIA, DF・Banco do Brasil

21,05%

GLA

31.702 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

Resumo

Ativo de maior representatividade na receita do fundo.

CSL SÃO PAULO

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

7,97%

GLA

23.334 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

CSL CURITIBA

CURITIBA, PR・Banco do Brasil

3,93%

GLA

12.260 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. BELO HORIZONTE

BELO HORIZONTE, MG・Banco do Brasil

3,59%

GLA

13.021 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

CSL BELO HORIZONTE

BELO HORIZONTE, MG・Banco do Brasil

3,59%

GLA

9.421 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. TAMOIOS BH

BELO HORIZONTE, MG・Banco do Brasil

2,81%

GLA

10.729 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

CSL BRASÍLIA

GOIÂNIA, GO・Banco do Brasil

2,52%

GLA

8.070 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. ZONA SUL

RIO DE JANEIRO, RJ・Banco do Brasil

2,51%

GLA

2.062 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

ED. CACEX

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

2,43%

GLA

7.106 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

Resumo

Locatário notificou intenção de devolução do imóvel em junho de 2025.

AG. BELÉM - CENTRO

BELEM, PA・Banco do Brasil

2,2%

GLA

8.132 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. MANAUS

MANAUS, AM・Banco do Brasil

2,04%

GLA

7.034 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CAMPOS GOYTACAZES

CAMPOS DOS GOYTACAZES, RJ・Banco do Brasil

1,89%

GLA

5.241 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. ASA NORTE 504

BRASILIA, DF・Banco do Brasil

1,84%

GLA

4.594 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. LEBLON

RIO DE JANEIRO, RJ・Banco do Brasil

1,71%

GLA

1.373 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. AFONSO PENA

CAMPO GRANDE, MS・Banco do Brasil

1,61%

GLA

5.928 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. FLORIANÓPOLIS

FLORIANÓPOLIS, SC・Banco do Brasil

1,57%

GLA

5.277 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

out/32

Resumo

Contrato de locação estendido de nov/27 para out/32.

AG. SANTO AMARO PAULISTA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

1,56%

GLA

4.652 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. MOEMA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

1,45%

GLA

2.259 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. ALDEOTA

FORTALEZA, CE・Banco do Brasil

1,45%

GLA

3.306 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CONJUNTO NACIONAL

BRASILIA, DF・Banco do Brasil

1,41%

GLA

1.207 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. NITEROI (RJ)

NITEROI, RJ・Banco do Brasil

1,35%

GLA

4.431 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. BONFIM

CAMPINAS, SP・Banco do Brasil

1,34%

GLA

5.295 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. GENERAL VALADÃO

ARACAJU, SE・Banco do Brasil

1,24%

GLA

4.541 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CINELANDIA

RIO DE JANEIRO, RJ・Banco do Brasil

1,22%

GLA

1.834 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. NOSSA SENHORA LAPA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

1,19%

GLA

2.397 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CAMPINAS

CAMPINAS, SP・Banco do Brasil

1,17%

GLA

3.999 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. UBERLANDIA

UBERLANDIA, MG・Banco do Brasil

1,15%

GLA

4.674 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CAMPOS ELÍSEOS

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

1,15%

GLA

5.669 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

PSO PIRACICABA

PIRACICBA, SP・Banco do Brasil

1,05%

GLA

4.476 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. SAO JOSE DOS CAMPOS

SAO JOSE DOS CAMPOS, SP・Banco do Brasil

1,05%

GLA

4.813 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PINHEIROS

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

1,01%

GLA

2.120 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PÇ. XV NOVEMBRO/BESC

FLORIANÓPOLIS, SC・Banco do Brasil

0,95%

GLA

3.105 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

SUPER VAR E GOV RS

PORTO ALEGRE, RS・Banco do Brasil

0,94%

GLA

3.797 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. ARACATUBA

ARAÇATUBA, SP・Banco do Brasil

0,91%

GLA

4.876 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PARAÍSO

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,88%

GLA

1.455 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

Resumo

Imóvel vendido em 01/08/2025, evento subsequente a este relatório.

AG. CAXIAS SUL

CAXIAS DO SUL, RS・Banco do Brasil

0,86%

GLA

5.149 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PC.RUI BARBOSA-BAURU

BAURU, SP・Banco do Brasil

0,84%

GLA

3.043 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CENTRO - SOROCABA(SP)

SOROCABA, SP・Banco do Brasil

0,84%

GLA

5.337 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. BAIRRO BOM RETIRO

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,81%

GLA

2.662 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PRACA DA ARVORE

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,79%

GLA

1.506 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. BROOKLIN PAULISTA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,78%

GLA

1.843 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. SANTANA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,78%

GLA

1.785 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. ASA SUL 507

BRASILIA, DF・Banco do Brasil

0,75%

GLA

1.758 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. ANA ROSA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,72%

GLA

1.527 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. SÃO CAETANO DO SUL

SÃO CAETANO DO SUL, SP・Banco do Brasil

0,67%

GLA

3.733 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. VILA CARRAO (SP)

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,65%

GLA

2.483 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. DUQUE DE CAXIAS

DUQUE DE CAXIAS, RJ・Banco do Brasil

0,65%

GLA

2.384 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PENHA FRANCA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,63%

GLA

1.534 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. SAO JOSE RIO PRETO SP

SAO JOSE DO RIO PRETO, SP・Banco do Brasil

0,63%

GLA

2.569 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. FREGUESIA DO Ó

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,6%

GLA

2.259 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PASSO FUNDO

PASSO FUNDO, RS・Banco do Brasil

0,6%

GLA

3.886 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CASA VERDE

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,55%

GLA

2.060 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. TOLEDO

TOLEDO, PR・Banco do Brasil

0,55%

GLA

3.450 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. RIBEIRÃO PRETO SP

RIBEIRÃO PRETO, SP・Banco do Brasil

0,54%

GLA

3.251 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. JACAREPAGUA

RIO DE JANEIRO, RJ・Banco do Brasil

0,5%

GLA

1.301 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. IPIRANGA-SP

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,28%

GLA

6.540 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

Resumo

Imóvel parcialmente ocupado.

SUPER VAR E GOV MT

CUIABÁ, MT・Banco do Brasil

0,24%

GLA

871 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CARIJOS

BELO HORIZONTE, MG・

0%

GLA

4.391 m²

Inquilino

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

jan/00

Resumo

Imóvel vago.

Concentração por Inquilino

Banco do Brasil
Banco do Brasil Risco
99,99%
N/A
0%
Outros
0,01%

Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.

Regiões

São Paulo

39,6%

Minas Gerais

14,6%

Distrito Federal

13,6%

Rio de Janeiro

6,4%

Paraná

5,4%

Rio Grande do Sul

4,4%

Santa Catarina

2,9%

Pará

2,8%

Goiás

2,8%

Amazonas

2,4%

Mato Grosso do Sul

2%

Sergipe

1,6%

Ceará

1,1%

Mato Grosso

0,3%

Exposição por Segmento

Renda Urbana

34%

Lajes Corporativas + Renda Urbana

34%

Lajes Corporativas

32%

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