FII TIVIO RI

TVRI11—Resumo de Agosto de 2025

Resumo

O TVRI11 é um fundo imobiliário com foco em imóveis comerciais para locação e venda. Originalmente de gestão passiva e concentrado no locatário Banco do Brasil, o fundo adota, desde agosto de 2023, uma gestão ativa focada na reciclagem de portfólio para destravar valor e diversificar a carteira. Em agosto, o principal destaque foi a conclusão da venda da agência Paraíso (SP) por R$ 18,1 milhões, gerando um resultado não recorrente significativo de R$ 0,28 por cota. A gestão segue com a estratégia de vender ativos com prêmio para reinvestir em novas oportunidades e na modernização dos imóveis remanescentes.

Desempenho

Em agosto de 2025, o fundo gerou um resultado total de R$ 1,26 por cota, impulsionado por um resultado não recorrente de R$ 0,28/cota vindo da venda de um imóvel. O resultado recorrente foi de R$ 0,98/cota. A rentabilidade acumulada no ano (YTD) atingiu 16,7%, superando significativamente a performance do , que foi de 11,6% no mesmo período. A diária média foi de R$ 0,85 milhão.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 1,05 por cota, um valor consistente com o mês anterior e totalmente coberto pelo resultado gerado no período. Este rendimento equivale a um dividend mensal de 1,13% ou 13,58% anualizado. Após a distribuição, o fundo encerrou o mês com um saldo de resultado acumulado não distribuído de R$ 0,70 por cota, o que oferece uma boa reserva para a manutenção de proventos futuros.

Indicadores

P/VP

0,89

DY Mensal

1,13%

DY Projetado 12M

13,58%

Rentabilidade YTD

16,7%

Resultado por Cota

R$ 1,26

Dividendo por Cota

R$ 1,05

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

61.283

Métricas

Vacância Física

3,2%

Endividamento

Aluguel Médio/m²

R$ 56,10

Portfólio

Número de Imóveis

ABL Total

288 mil m²

Destaques

Venda da Agência Paraíso por R$ 18,1 milhões, realizada 43% acima do valor patrimonial, gerando um lucro não recorrente de R$ 0,28 por cota.
Resultado total de R$ 1,26 por cota, superando a distribuição e aumentando o saldo de resultados acumulados para R$ 0,70 por cota.
Rentabilidade acumulada no ano de 16,7%, superando o IFIX em 5,1 pontos percentuais.
Manutenção da alta taxa de ocupação em 97% (vacância de 3,2%).
Estratégia de reciclagem de portfólio atingiu 7 vendas, totalizando R$ 149,7 milhões e gerando um lucro acumulado de R$ 2,69 por cota.

Desafios

Necessidade de encontrar um novo locatário para o Edifício CACEX, cuja notificação de devolução foi recebida em junho e representa 2,4% da receita do fundo.
Ligeira redução no aluguel médio por m² para R$ 56,1 em agosto, como reflexo da venda da agência Paraíso, que possuía um valor de locação acima da média do portfólio.

Riscos do Fundo

Concentração de receita em um único locatário (Banco do Brasil).
Concentração de vencimento da maioria dos contratos de locação em novembro de 2027.
Risco de vacância com a futura desocupação do Edifício CACEX, que representa 2,4% da receita.
Necessidade de investimentos para modernização e manutenção dos ativos, que em sua maioria possuem mais de 20 anos de idade.
Risco jurídico associado aos 8 imóveis que ainda estão com as matrículas em processo de regularização, embora a gestão considere o risco de perda baixo.

Notas

O fundo não possui ou obrigações futuras por compra de ativos.
Dos 57 imóveis do portfólio, 51 possuem matrícula regularizada e 8 estão em processo de regularização.

Observações do Mês

A gestão ativa do TVRI11 continua a demonstrar eficácia, executando com sucesso a estratégia de reciclagem de portfólio. As vendas de ativos estão sendo realizadas com prêmios expressivos sobre o valor patrimonial, o que gera ganhos de capital robustos e fortalece o resultado do fundo. Essa abordagem é fundamental para mitigar o principal risco estrutural do fundo: a alta concentração no locatário Banco do Brasil e o vencimento da maioria dos contratos em 2027. O fundo mantém uma operação saudável com alta ocupação e um saldo de lucros retidos que confere segurança às distribuições. O de 0,89, combinado à performance superior ao e à gestão proativa, sugere uma potencial oportunidade de investimento, apesar dos riscos conhecidos.

Propriedades

ED. SEDE III

BRASILIA, DF

21,23%

GLA

31.702 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

CSL SÃO PAULO

SÃO PAULO, SP

8,05%

GLA

23.334 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

CSL CURITIBA

CURITIBA, PR

3,96%

GLA

12.260 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BELO HORIZONTE

BELO HORIZONTE, MG

3,62%

GLA

13.021 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

CSL BELO HORIZONTE

BELO HORIZONTE, MG

3,62%

GLA

9.421 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. TAMOIOS BH

BELO HORIZONTE, MG

2,83%

GLA

10.729 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

CSL BRASÍLIA

GOIÂNIA, GO

2,54%

GLA

8.070 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ZONA SUL

RIO DE JANEIRO, RJ

2,53%

GLA

2.062 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ED. CACEX

SÃO PAULO, SP

2,45%

GLA

7.106 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Locatário notificou intenção de desocupar o imóvel.

AG. CINELANDIA

RIO DE JANEIRO, RJ

2,23%

GLA

1.834 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BELÉM - CENTRO

BELEM, PA

2,22%

GLA

8.132 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. MANAUS

MANAUS, AM

2,06%

GLA

7.034 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CAMPOS GOYTACAZES

CAMPOS DOS GOYTACAZES, RJ

1,91%

GLA

5.241 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ASA NORTE 504

BRASILIA, DF

1,86%

GLA

4.594 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. LEBLON

RIO DE JANEIRO, RJ

1,73%

GLA

1.373 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. AFONSO PENA

CAMPO GRANDE, MS

1,63%

GLA

5.928 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. FLORIANÓPOLIS

FLORIANÓPOLIS, SC

1,58%

GLA

5.277 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SANTO AMARO PAULISTA

SÃO PAULO, SP

1,57%

GLA

4.652 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. MOEMA

SÃO PAULO, SP

1,46%

GLA

2.259 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ALDEOTA

FORTALEZA, CE

1,46%

GLA

3.306 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CONJUNTO NACIONAL

BRASILIA, DF

1,42%

GLA

1.207 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. NITEROI (RJ)

NITEROI, RJ

1,36%

GLA

4.431 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BONFIM

CAMPINAS, SP

1,35%

GLA

5.295 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. GENERAL VALADÃO

ARACAJU, SE

1,25%

GLA

4.541 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. NOSSA SENHORA LAPA

SÃO PAULO, SP

1,2%

GLA

2.397 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CAMPINAS

CAMPINAS, SP

1,18%

GLA

3.999 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CAMPOS ELÍSEOS

SÃO PAULO, SP

1,16%

GLA

5.669 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. UBERLANDIA

UBERLANDIA, MG

1,16%

GLA

4.674 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

PSO PIRACICABA

PIRACICBA, SP

1,06%

GLA

4.476 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SAO JOSE DOS CAMPOS

SAO JOSE DOS CAMPOS, SP

1,05%

GLA

4.813 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PINHEIROS

SÃO PAULO, SP

1,02%

GLA

2.120 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PÇ. XV NOVEMBRO/BESC

FLORIANÓPOLIS, SC

0,96%

GLA

3.105 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

SUPER VAR E GOV RS

PORTO ALEGRE, RS

0,94%

GLA

3.797 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ARACATUBA

ARAÇATUBA, SP

0,92%

GLA

4.876 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CAXIAS SUL

CAXIAS DO SUL, RS

0,87%

GLA

5.149 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CENTRO - SOROCABA(SP)

SOROCABA, SP

0,85%

GLA

5.337 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PC.RUI BARBOSA-BAURU

BAURU, SP

0,84%

GLA

3.043 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BAIRRO BOM RETIRO

SÃO PAULO, SP

0,82%

GLA

2.662 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PRACA DA ARVORE

SÃO PAULO, SP

0,8%

GLA

1.506 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. BROOKLIN PAULISTA

SÃO PAULO, SP

0,79%

GLA

1.843 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SANTANA

SÃO PAULO, SP

0,78%

GLA

1.785 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ASA SUL 507

BRASILIA, DF

0,76%

GLA

1.758 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. ANA ROSA

SÃO PAULO, SP

0,73%

GLA

1.527 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SÃO CAETANO DO SUL

SÃO CAETANO DO SUL, SP

0,67%

GLA

3.733 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. VILA CARRAO (SP)

SÃO PAULO, SP

0,66%

GLA

2.483 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. DUQUE DE CAXIAS

DUQUE DE CAXIAS, RJ

0,66%

GLA

2.384 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PENHA FRANCA

SÃO PAULO, SP

0,64%

GLA

1.534 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. SAO JOSE RIO PRETO SP

SAO JOSE DO RIO PRETO, SP

0,64%

GLA

2.569 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. PASSO FUNDO

PASSO FUNDO, RS

0,6%

GLA

3.886 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. FREGUESIA DO Ó

SÃO PAULO, SP

0,6%

GLA

2.259 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. TOLEDO

TOLEDO, PR

0,56%

GLA

3.450 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CASA VERDE

SÃO PAULO, SP

0,56%

GLA

2.060 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. RIBEIRÃO PRETO SP

RIBEIRÃO PRETO, SP

0,54%

GLA

3.251 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. JACAREPAGUA

RIO DE JANEIRO, RJ

0,5%

GLA

1.301 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. IPIRANGA-SP

SÃO PAULO, SP

0,28%

GLA

6.540 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Imóvel parcialmente ocupado.

SUPER VAR E GOV MT

CUIABÁ, MT

0,25%

GLA

871 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

AG. CARIJOS

BELO HORIZONTE, MG

GLA

4.391 m²

Ocupação

Não informado

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Imóvel vago.

Regiões

São Paulo

39,6%

Minas Gerais

14,6%

Distrito Federal

13,6%

Rio de Janeiro

6,4%

Paraná

5,4%

Rio Grande do Sul

4,4%

Santa Catarina

2,9%

Pará

2,8%

Goiás

2,8%

Amazonas

2,4%

Mato Grosso do Sul

Sergipe

1,6%

Ceará

1,1%

Mato Grosso

0,3%

Exposição por Segmento

Lajes Corporativas + Renda Urbana

34%

Renda Urbana

34%

Lajes Corporativas

32%

Resumo do Relatório Gerencial de TVRI11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial

FII TIVIO RI

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

Propriedades

Regiões

Exposição por Segmento