Resumo do Relatório Gerencial de TVRI11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII TIVIO RI

TVRI11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O TVRI11 é um fundo imobiliário com foco na aquisição, locação e venda de imóveis comerciais. Originado com um portfólio de gestão passiva concentrado no locatário Banco do Brasil, o fundo adota, desde agosto de 2023, uma gestão ativa focada na reciclagem de ativos para destravar valor e diversificar a carteira. Em setembro, a receita foi positivamente impactada pelo reajuste de inflação em 4 contratos. O principal evento foi a notificação de intenção de devolução do imóvel CSL CURITIBA, que se soma à já anunciada desocupação do Edifício CACEX, reforçando os desafios de curto prazo para a gestão, que segue buscando novos ocupantes e oportunidades de aquisição.

Desempenho

Em setembro de 2025, o fundo apresentou uma rentabilidade total (cota + dividendos) de 2,9%, elevando o acumulado no ano para 20,1%, desempenho significativamente superior aos 15,2% do . O resultado gerado foi de R$ 0,96 por cota, enquanto a distribuição se manteve em R$ 1,05 por cota, utilizando parte dos lucros acumulados. A diária média do fundo foi robusta, atingindo R$ 1,08 milhão.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 1,05 por cota, mantendo o patamar do mês anterior. Este valor corresponde a um dividend mensal de 1,11% e anualizado de 13,34%. A distribuição foi ligeiramente superior ao resultado gerado no mês (R$ 0,96/cota), sendo complementada pelo saldo de resultados acumulados. O fundo encerrou o período com um saldo de R$ 0,61 por cota, o que proporciona segurança para a manutenção dos proventos futuros.

Indicadores

P/VP

0,91

DY Mensal

1,11%

DY Projetado 12M

13,34%

Rentabilidade YTD

20,1%

Resultado por Cota

R$ 0,96

Dividendo por Cota

R$ 1,05

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

61.197

Métricas

Vacância Física

3,2%

Endividamento

0%

Aluguel Médio/m²

R$ 56,30

Portfólio

Número de Imóveis

57

ABL Total

288 mil m²

Destaques

  • Rentabilidade acumulada no ano de 20,1%, superando o IFIX (15,2%) em 4,9 pontos percentuais.
  • Distribuição de R$ 1,05 por cota, equivalente a um yield anualizado de 13,3%.
  • Saldo de resultado acumulado robusto de R$ 0,61 por cota ao final do mês.
  • Receita positivamente impactada pelo reajuste de inflação em 4 contratos, que representam 11,6% da receita do fundo.
  • Manutenção da alta taxa de ocupação em 96,8% (vacância física de 3,2%).

Desafios

  • Recebimento em setembro de 2025 da notificação de intenção de devolução do imóvel CSL CURITIBA, que representa 4,02% da receita do fundo.
  • Impacto total futuro na receita de 6,66% somando a devolução do CSL CURITIBA e a já notificada desocupação do Edifício CACEX.

Riscos do Fundo

  • Alta concentração de receita em um único locatário (Banco do Brasil).
  • Concentração do vencimento de 98,42% dos contratos de locação em novembro de 2027.
  • Risco de vacância com a futura desocupação dos imóveis Edifício CACEX e CSL CURITIBA, que juntos representam 6,66% da receita.
  • Risco jurídico associado a 8 dos 57 imóveis que ainda estão com as matrículas em processo de regularização.

Observações do Mês

A gestão ativa do TVRI11 continua a executar com sucesso sua estratégia de reciclagem de portfólio, destravando valor com a venda de ativos e gerando resultados não recorrentes que fortalecem o caixa e a distribuição de rendimentos. A performance superior ao em 2025 valida a abordagem da gestão. Apesar disso, o fundo enfrenta um novo desafio com a notificação de devolução do imóvel CSL Curitiba, que aumenta o risco de futura. O principal risco estrutural, a concentração no locatário Banco do Brasil e no vencimento de contratos em 2027, permanece. No entanto, o desconto atual do em 0,91, combinado com a gestão proativa e os resultados sólidos, posiciona o fundo de forma interessante para investidores cientes dos riscos da transição.

Propriedades

ED. SEDE III

BRASILIA, DF・Banco do Brasil

21,2%

GLA

31.702 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

CSL SÃO PAULO

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

8,03%

GLA

23.334 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

CSL CURITIBA

CURITIBA, PR・Banco do Brasil

4,02%

GLA

12.260 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

Resumo

Em setembro de 2025, o fundo foi notificado sobre a intenção de devolução deste imóvel, com aviso prévio de 9 meses.

AG. BELO HORIZONTE

BELO HORIZONTE, MG・Banco do Brasil

3,62%

GLA

13.021 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

CSL BELO HORIZONTE

BELO HORIZONTE, MG・Banco do Brasil

3,61%

GLA

9.421 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. TAMOIOS BH

BELO HORIZONTE, MG・Banco do Brasil

2,87%

GLA

10.729 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

CSL BRASÍLIA

GOIÂNIA, GO・Banco do Brasil

2,54%

GLA

8.070 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. ZONA SUL

RIO DE JANEIRO, RJ・Banco do Brasil

2,53%

GLA

2.062 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

ED. CACEX

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

2,48%

GLA

7.106 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

Resumo

O fundo foi notificado em junho de 2025 sobre a intenção de desocupação do imóvel.

AG. BELÉM - CENTRO

BELEM, PA・Banco do Brasil

2,25%

GLA

8.132 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. MANAUS

MANAUS, AM・Banco do Brasil

2,05%

GLA

7.034 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CAMPOS GOYTACAZES

CAMPOS DOS GOYTACAZES, RJ・Banco do Brasil

1,9%

GLA

5.241 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. ASA NORTE 504

BRASILIA, DF・Banco do Brasil

1,86%

GLA

4.594 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. LEBLON

RIO DE JANEIRO, RJ・Banco do Brasil

1,73%

GLA

1.373 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. AFONSO PENA

CAMPO GRANDE, MS・Banco do Brasil

1,63%

GLA

5.928 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. FLORIANÓPOLIS

FLORIANÓPOLIS, SC・Banco do Brasil

1,58%

GLA

5.277 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

out/32

Resumo

Contrato de locação foi estendido de nov/27 para out/32.

AG. SANTO AMARO PAULISTA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

1,57%

GLA

4.652 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. ALDEOTA

FORTALEZA, CE・Banco do Brasil

1,46%

GLA

3.306 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. MOEMA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

1,46%

GLA

2.259 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CONJUNTO NACIONAL

BRASILIA, DF・Banco do Brasil

1,42%

GLA

1.207 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. NITEROI (RJ)

NITEROI, RJ・Banco do Brasil

1,36%

GLA

4.431 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. BONFIM

CAMPINAS, SP・Banco do Brasil

1,35%

GLA

5.295 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. GENERAL VALADÃO

ARACAJU, SE・Banco do Brasil

1,25%

GLA

4.541 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CINELANDIA

RIO DE JANEIRO, RJ・Banco do Brasil

1,23%

GLA

1.834 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. NOSSA SENHORA LAPA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

1,19%

GLA

2.397 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CAMPINAS

CAMPINAS, SP・Banco do Brasil

1,18%

GLA

3.999 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. UBERLANDIA

UBERLANDIA, MG・Banco do Brasil

1,16%

GLA

4.674 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CAMPOS ELÍSEOS

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

1,16%

GLA

5.669 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

PSO PIRACICABA

PIRACICBA, SP・Banco do Brasil

1,06%

GLA

4.476 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. SAO JOSE DOS CAMPOS

SAO JOSE DOS CAMPOS, SP・Banco do Brasil

1,05%

GLA

4.813 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PINHEIROS

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

1,02%

GLA

2.120 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PÇ. XV NOVEMBRO/BESC

FLORIANÓPOLIS, SC・Banco do Brasil

0,96%

GLA

3.105 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

SUPER VAR E GOV RS

PORTO ALEGRE, RS・Banco do Brasil

0,94%

GLA

3.797 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. ARACATUBA

ARAÇATUBA, SP・Banco do Brasil

0,91%

GLA

4.876 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CAXIAS SUL

CAXIAS DO SUL, RS・Banco do Brasil

0,87%

GLA

5.149 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CENTRO - SOROCABA(SP)

SOROCABA, SP・Banco do Brasil

0,85%

GLA

5.337 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PC.RUI BARBOSA-BAURU

BAURU, SP・Banco do Brasil

0,84%

GLA

3.043 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. BAIRRO BOM RETIRO

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,82%

GLA

2.662 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PRACA DA ARVORE

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,79%

GLA

1.506 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. BROOKLIN PAULISTA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,79%

GLA

1.843 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. SANTANA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,78%

GLA

1.785 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. ASA SUL 507

BRASILIA, DF・Banco do Brasil

0,76%

GLA

1.758 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. ANA ROSA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,73%

GLA

1.527 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. SÃO CAETANO DO SUL

SÃO CAETANO DO SUL, SP・Banco do Brasil

0,67%

GLA

3.733 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. VILA CARRAO (SP)

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,66%

GLA

2.483 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. DUQUE DE CAXIAS

DUQUE DE CAXIAS, RJ・Banco do Brasil

0,66%

GLA

2.384 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. SAO JOSE RIO PRETO SP

SAO JOSE DO RIO PRETO, SP・Banco do Brasil

0,64%

GLA

2.569 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PENHA FRANCA

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,64%

GLA

1.534 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. PASSO FUNDO

PASSO FUNDO, RS・Banco do Brasil

0,6%

GLA

3.886 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. FREGUESIA DO Ó

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,6%

GLA

2.259 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. TOLEDO

TOLEDO, PR・Banco do Brasil

0,56%

GLA

3.450 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CASA VERDE

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,55%

GLA

2.060 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. RIBEIRÃO PRETO SP

RIBEIRÃO PRETO, SP・Banco do Brasil

0,54%

GLA

3.251 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. JACAREPAGUA

RIO DE JANEIRO, RJ・Banco do Brasil

0,5%

GLA

1.301 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. IPIRANGA-SP

SÃO PAULO, SP・Banco do Brasil

0,28%

GLA

6.540 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

Resumo

Imóvel parcialmente ocupado.

SUPER VAR E GOV MT

CUIABÁ, MT・Banco do Brasil

0,25%

GLA

871 m²

Inquilino

Banco do Brasil

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

nov/27

AG. CARIJOS

BELO HORIZONTE, MG・

0%

GLA

4.391 m²

Inquilino

Tipo Contrato

Típico

Vencimento

jan/00

Resumo

Imóvel vago.

Concentração por Inquilino

Banco do Brasil Risco
100,01%
N/A
0%

Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.

Regiões

São Paulo

39,6%

Minas Gerais

14,6%

Distrito Federal

13,6%

Rio de Janeiro

6,4%

Paraná

5,4%

Rio Grande do Sul

4,4%

Santa Catarina

2,9%

Pará

2,8%

Goiás

2,8%

Amazonas

2,4%

Mato Grosso do Sul

2%

Sergipe

1,6%

Ceará

1,1%

Mato Grosso

0,3%

Exposição por Segmento

Renda Urbana

34%

Lajes Corporativas + Renda Urbana

34%

Lajes Corporativas

32%

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