Resumo do Relatório Gerencial de TVRI11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII TIVIO RI
TVRI11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O TVRI11 é um fundo de gestão ativa focado em lajes corporativas e renda urbana, atualmente em processo de reciclagem de portfólio para reduzir a concentração no Banco do Brasil. Em janeiro de 2026, o fundo realizou a venda da Agência Toledo e apresentou um resultado robusto impulsionado por lucros não recorrentes, recompondo suas reservas. A gestão enfrenta o desafio de novas notificações de rescisão antecipada de agências, mas mantém a distribuição estável.
Desempenho
O fundo superou o em janeiro (4,5% vs 2,3%). O resultado total foi de R$ 1,44/cota, impulsionado por R$ 0,45/cota de lucro não recorrente. A distribuição foi de R$ 1,05/cota, permitindo um aumento significativo nas reservas de lucros acumulados para R$ 0,71/cota.
Dividendos
Distribuição de R$ 1,05/cota, representando um Dividend mensal de 1,01% e anualizado de 12,12%. O payout foi inferior a 100%, permitindo a recomposição de reservas.
Indicadores
P/VP
1,00
DY Mensal
1,01%
DY Projetado 12M
12,12%
Rentabilidade YTD
4,5%
Resultado por Cota
R$ 1,44
Dividendo por Cota
R$ 1,05
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
60.219
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Endividamento
2,1%
Portfólio
Número de Imóveis
58
Número de FIIs
1
Dívida Total
R$ 33.500.000,00
Destaques
- Venda da Agência Toledo concluída com Cap Rate de 8,2% e 57% acima do valor patrimonial.
- Resultado de R$ 1,44/cota, superando a distribuição e recompondo reservas.
- Rentabilidade de 4,5% no mês, superando o IFIX (2,3%).
- Regularização de matrículas atingiu 50 imóveis (apenas 7 pendentes).
- Reconhecimento como 3º melhor FII de Tijolo de 2025 pela InfoMoney.
Desafios
- Notificações de rescisão antecipada recebidas em fevereiro de 2026 para as Agências São José do Rio Preto, Tamoios e Cinelândia.
- Fim do aviso prévio do Edifício CACEX em janeiro de 2026, impactando a receita a partir de março/2026.
- Volume médio de negociação diária (R$ 0,88 MM) abaixo da média dos últimos 12 meses.
Riscos do Fundo
- Concentração excessiva de receita no locatário Banco do Brasil.
- Concentração de vencimentos de contratos em novembro de 2027 (94,9% da receita).
- Risco de aumento da vacância financeira com as devoluções do Ed. Cacex e agências notificadas.
- Risco de alavancagem indireta através das obrigações do FII Bluerock (CRI).
Notas
- O fundo adquiriu o imóvel Day Hospital Santo André de forma indireta através da aquisição de cotas do FII Bluerock.
- O imóvel Hortifruti foi adquirido diretamente em dezembro/2025.
- Possui R$ 53,4 MM a receber de vendas de imóveis e R$ 11,9 MM a pagar por aquisições.
Observações do Mês
O TVRI11 demonstra excelente execução na estratégia de destravamento de valor, gerando lucros recorrentes com vendas de ativos acima do VP (como a Ag. Toledo). A recomposição das reservas para R$ 0,71/cota oferece um colchão de segurança importante. No entanto, o fundo enfrenta desafios operacionais crescentes com o aumento de notificações de saída (Cacex + 3 agências), elevando o risco de futura. A precificação justa ( 1,00) reflete o equilíbrio entre a boa gestão e os riscos estruturais de concentração de vencimentos em 2027.
Propriedades
ED. SEDE III
BRASILIA, DF
Vacância Baixa 21,25% 21,25%
ED. SEDE III
BRASILIA, DF
GLA
31.702 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
CSL SÃO PAULO
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 8,05% 8,05%
CSL SÃO PAULO
SÃO PAULO, SP
GLA
23.334 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
CSL CURITIBA
CURITIBA, PR
Vacância Baixa 3,99% 3,99%
CSL CURITIBA
CURITIBA, PR
GLA
12.260 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Fundo notificado em set/25 sobre devolução. Aviso prévio de 9 meses. Representa 4,65% da receita (vacância financeira projetada).
AG. BELO HORIZONTE
BELO HORIZONTE, MG
Vacância Baixa 3,63% 3,63%
AG. BELO HORIZONTE
BELO HORIZONTE, MG
GLA
13.021 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
CSL BELO HORIZONTE
BELO HORIZONTE, MG
Vacância Baixa 3,62% 3,62%
CSL BELO HORIZONTE
BELO HORIZONTE, MG
GLA
9.421 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. TAMOIOS BH
BELO HORIZONTE, MG
Vacância Baixa 2,85% 2,85%
AG. TAMOIOS BH
BELO HORIZONTE, MG
GLA
10.729 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Notificação de intenção de rescisão antecipada recebida em 03/fev/2026.
CSL BRASÍLIA
GOIÂNIA, GO
Vacância Baixa 2,55% 2,55%
CSL BRASÍLIA
GOIÂNIA, GO
GLA
8.070 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. ZONA SUL
RIO DE JANEIRO, RJ
Vacância Baixa 2,53% 2,53%
AG. ZONA SUL
RIO DE JANEIRO, RJ
GLA
2.062 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
ED. CACEX
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 2,46% 2,46%
ED. CACEX
SÃO PAULO, SP
GLA
7.106 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Período de aviso prévio finalizado em janeiro/2026. Desocupação impactará receita a partir de março/2026 (2,68% vacância financeira).
AG. BELÉM - CENTRO
BELEM, PA
Vacância Baixa 2,24% 2,24%
AG. BELÉM - CENTRO
BELEM, PA
GLA
8.132 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. MANAUS
MANAUS, AM
Vacância Baixa 2,06% 2,06%
AG. MANAUS
MANAUS, AM
GLA
7.034 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. CAMPOS GOYTACAZES
CAMPOS DOS GOYTACAZES, RJ
Vacância Baixa 1,91% 1,91%
AG. CAMPOS GOYTACAZES
CAMPOS DOS GOYTACAZES, RJ
GLA
5.241 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. ASA NORTE 504
BRASILIA, DF
Vacância Baixa 1,86% 1,86%
AG. ASA NORTE 504
BRASILIA, DF
GLA
4.594 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. LEBLON
RIO DE JANEIRO, RJ
Vacância Baixa 1,73% 1,73%
AG. LEBLON
RIO DE JANEIRO, RJ
GLA
1.373 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. AFONSO PENA
CAMPO GRANDE, MS
Vacância Baixa 1,63% 1,63%
AG. AFONSO PENA
CAMPO GRANDE, MS
GLA
5.928 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. FLORIANÓPOLIS
FLORIANÓPOLIS, SC
Vacância Baixa 1,58% 1,58%
AG. FLORIANÓPOLIS
FLORIANÓPOLIS, SC
GLA
5.277 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Contrato estendido até outubro/2032 com cláusula de multa.
AG. SANTO AMARO PAULISTA
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 1,57% 1,57%
AG. SANTO AMARO PAULISTA
SÃO PAULO, SP
GLA
4.652 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. MOEMA
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 1,47% 1,47%
AG. MOEMA
SÃO PAULO, SP
GLA
2.259 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. ALDEOTA
FORTALEZA, CE
Vacância Baixa 1,46% 1,46%
AG. ALDEOTA
FORTALEZA, CE
GLA
3.306 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. CONJUNTO NACIONAL
BRASILIA, DF
Vacância Baixa 1,42% 1,42%
AG. CONJUNTO NACIONAL
BRASILIA, DF
GLA
1.207 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. NITEROI (RJ)
NITEROI, RJ
Vacância Baixa 1,36% 1,36%
AG. NITEROI (RJ)
NITEROI, RJ
GLA
4.431 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. BONFIM
CAMPINAS, SP
Vacância Baixa 1,35% 1,35%
AG. BONFIM
CAMPINAS, SP
GLA
5.295 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. GENERAL VALADÃO
ARACAJU, SE
Vacância Baixa 1,25% 1,25%
AG. GENERAL VALADÃO
ARACAJU, SE
GLA
4.541 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. CINELANDIA
RIO DE JANEIRO, RJ
Vacância Baixa 1,23% 1,23%
AG. CINELANDIA
RIO DE JANEIRO, RJ
GLA
1.834 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Notificação de intenção de rescisão antecipada recebida em 03/fev/2026.
AG. NOSSA SENHORA LAPA
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 1,2% 1,2%
AG. NOSSA SENHORA LAPA
SÃO PAULO, SP
GLA
2.397 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. CAMPINAS
CAMPINAS, SP
Vacância Baixa 1,19% 1,19%
AG. CAMPINAS
CAMPINAS, SP
GLA
3.999 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. UBERLANDIA
UBERLANDIA, MG
Vacância Baixa 1,17% 1,17%
AG. UBERLANDIA
UBERLANDIA, MG
GLA
4.674 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. CAMPOS ELÍSEOS
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 1,16% 1,16%
AG. CAMPOS ELÍSEOS
SÃO PAULO, SP
GLA
5.669 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
PSO PIRACICABA
PIRACICABA, SP
Vacância Baixa 1,06% 1,06%
PSO PIRACICABA
PIRACICABA, SP
GLA
4.476 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. SAO JOSE DOS CAMPOS
SAO JOSE DOS CAMPOS, SP
Vacância Baixa 1,06% 1,06%
AG. SAO JOSE DOS CAMPOS
SAO JOSE DOS CAMPOS, SP
GLA
4.813 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. PINHEIROS
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 1,02% 1,02%
AG. PINHEIROS
SÃO PAULO, SP
GLA
2.120 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. PÇ. XV NOVEMBRO/BESC
FLORIANÓPOLIS, SC
Vacância Baixa 0,96% 0,96%
AG. PÇ. XV NOVEMBRO/BESC
FLORIANÓPOLIS, SC
GLA
3.105 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
SUPER VAR E GOV RS
PORTO ALEGRE, RS
Vacância Baixa 0,94% 0,94%
SUPER VAR E GOV RS
PORTO ALEGRE, RS
GLA
3.797 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. ARACATUBA
ARAÇATUBA, SP
Vacância Baixa 0,92% 0,92%
AG. ARACATUBA
ARAÇATUBA, SP
GLA
4.876 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. CAXIAS SUL
CAXIAS DO SUL, RS
Vacância Baixa 0,87% 0,87%
AG. CAXIAS SUL
CAXIAS DO SUL, RS
GLA
5.149 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. CENTRO - SOROCABA(SP)
SOROCABA, SP
Vacância Baixa 0,85% 0,85%
AG. CENTRO - SOROCABA(SP)
SOROCABA, SP
GLA
5.337 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. PC.RUI BARBOSA-BAURU
BAURU, SP
Vacância Baixa 0,84% 0,84%
AG. PC.RUI BARBOSA-BAURU
BAURU, SP
GLA
3.043 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. BAIRRO BOM RETIRO
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 0,82% 0,82%
AG. BAIRRO BOM RETIRO
SÃO PAULO, SP
GLA
2.662 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
CSL SÃO PAULO
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 0,8% 0,8%
CSL SÃO PAULO
SÃO PAULO, SP
GLA
23.334 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. PRACA DA ARVORE
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 0,8% 0,8%
AG. PRACA DA ARVORE
SÃO PAULO, SP
GLA
1.506 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. BROOKLIN PAULISTA
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 0,79% 0,79%
AG. BROOKLIN PAULISTA
SÃO PAULO, SP
GLA
1.843 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. SANTANA
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 0,78% 0,78%
AG. SANTANA
SÃO PAULO, SP
GLA
1.785 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. ASA SUL 507
BRASILIA, DF
Vacância Baixa 0,76% 0,76%
AG. ASA SUL 507
BRASILIA, DF
GLA
1.758 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. ANA ROSA
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 0,73% 0,73%
AG. ANA ROSA
SÃO PAULO, SP
GLA
1.527 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. SÃO CAETANO DO SUL
SÃO CAETANO DO SUL, SP
Vacância Baixa 0,67% 0,67%
AG. SÃO CAETANO DO SUL
SÃO CAETANO DO SUL, SP
GLA
3.733 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. VILA CARRAO (SP)
SÃO PAULO, SP
Vacância Alta 0,66% 0,66%
AG. VILA CARRAO (SP)
SÃO PAULO, SP
GLA
2.483 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Status: Vendido.
AG. DUQUE DE CAXIAS
DUQUE DE CAXIAS, RJ
Vacância Baixa 0,66% 0,66%
AG. DUQUE DE CAXIAS
DUQUE DE CAXIAS, RJ
GLA
2.384 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. SAO JOSE RIO PRETO SP
SAO JOSE DO RIO PRETO, SP
Vacância Baixa 0,64% 0,64%
AG. SAO JOSE RIO PRETO SP
SAO JOSE DO RIO PRETO, SP
GLA
2.569 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Notificação de intenção de rescisão antecipada recebida em 03/fev/2026.
AG. PENHA FRANCA
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 0,64% 0,64%
AG. PENHA FRANCA
SÃO PAULO, SP
GLA
1.534 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. FREGUESIA DO Ó
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 0,6% 0,6%
AG. FREGUESIA DO Ó
SÃO PAULO, SP
GLA
2.259 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. PASSO FUNDO
PASSO FUNDO, RS
Vacância Baixa 0,6% 0,6%
AG. PASSO FUNDO
PASSO FUNDO, RS
GLA
3.886 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. TOLEDO
TOLEDO, PR
Vacância Baixa 0,56% 0,56%
AG. TOLEDO
TOLEDO, PR
GLA
3.450 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Venda concluída em jan/26.
AG. CASA VERDE
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 0,56% 0,56%
AG. CASA VERDE
SÃO PAULO, SP
GLA
2.060 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. RIBEIRÃO PRETO SP
RIBEIRÃO PRETO, SP
Vacância Baixa 0,54% 0,54%
AG. RIBEIRÃO PRETO SP
RIBEIRÃO PRETO, SP
GLA
3.251 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
AG. JACAREPAGUA
RIO DE JANEIRO, RJ
Vacância Baixa 0,51% 0,51%
AG. JACAREPAGUA
RIO DE JANEIRO, RJ
GLA
1.301 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
HORTIFRUTI BOTAFOGO
RIO DE JANEIRO, RJ
Vacância Baixa 0,4% 0,4%
HORTIFRUTI BOTAFOGO
RIO DE JANEIRO, RJ
GLA
2.881 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Locado para Hortifruti até jul/35.
AG. IPIRANGA-SP
SÃO PAULO, SP
Vacância Alta 0,28% 0,28%
AG. IPIRANGA-SP
SÃO PAULO, SP
GLA
6.540 m²
Ocupação
50%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Parcialmente ocupado.
SUPER VAR E GOV MT
CUIABÁ, MT
Vacância Baixa 0,25% 0,25%
SUPER VAR E GOV MT
CUIABÁ, MT
GLA
871 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
DAY HOSPITAL SANTO ANDRÉ
SANTO ANDRÉ, SP
Vacância Baixa 0% 0%
DAY HOSPITAL SANTO ANDRÉ
SANTO ANDRÉ, SP
GLA
2.716 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Locado para Unimed via contrato atípico até jan/37. Adquirido via FII Bluerock.
AG. CARIJOS
BELO HORIZONTE, MG
Vacância Alta 0% 0%
AG. CARIJOS
BELO HORIZONTE, MG
GLA
4.391 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel vago.
FIIs
FII Bluerock
Exposição por Índice
IPCA
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Distrito Federal
Rio de Janeiro
Paraná
Rio Grande do Sul
Santa Catarina
Pará
Goiás
Amazonas
Mato Grosso do Sul
Sergipe
Ceará
Mato Grosso
Exposição por Segmento
Lajes Corporativas + Renda Urbana
Renda Urbana
Lajes Corporativas
Endividamento
Dívida Total
R$ 33.500.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
2,1%
CRI Bluerock
IPCA + 8,75%・Vence
CRI Bluerock
IPCA + 8,75%・Vence
Série
Única
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
IPCA + 8,75%
Saldo Devedor
R$ 33.500.000,00
Resumo
Dívida indireta assumida através da aquisição das cotas do FII Bluerock One.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado