Resumo do Relatório Gerencial de URPR11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII URCA REN
URPR11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O URPR11 é um fundo de papel focado na aquisição de CRIs de empreendimentos imobiliários residenciais (loteamentos, multipropriedades e vertical). Em novembro de 2025, a gestão manteve o foco na gestão de obras e garantias. Houve conclusão de auditoria no Maravista, retomada de obras no Barbosa com investidor terceiro e início da fase 2 do Terras Altas. O fundo possui uma reserva de caixa de aproximadamente R$ 6 milhões para aportes em obras.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,35 por cota, com um dividend anualizado de 4,23% sobre a e 1,11% mensal sobre a cota de mercado. A cota de mercado encerrou a R$ 31,50, representando um desconto expressivo de 68,31% sobre o valor patrimonial de R$ 99,41.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,35 por cota. O resultado em caixa ajustado foi de R$ 0,40, sendo R$ 0,19 direcionados para amortizações/obras. O fundo optou por não utilizar reservas de lucro.
Indicadores
P/VP
0,32
DY Mensal
1,11%
DY Projetado 12M
14,18%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,35
Dividendo por Cota
R$ 0,35
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
64.674
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Portfólio
Número de Operações
41
Número de FIIs
1
Destaques
- Conclusão da auditoria do empreendimento Maravista com custos em linha.
- Retomada das obras do CRI Barbosa com aporte de investidor terceiro.
- Início das obras da fase 2 da operação Terras Altas.
- Reserva de caixa de R$ 6 milhões para suporte a obras.
- Cotação de mercado a R$ 31,50, indicando desconto de 68% sobre VP.
Desafios
- Em novembro de 2025, o dividendo foi reduzido para R$ 0,35/cota (era R$ 0,40 em julho).
- Alta inadimplência reportada em ativos específicos: Pardini (100%), Victoria Brasil (84,9%), Pacto (36,3%) e Riacho Doce (25,0%).
- Movimentos societários na devedora D'Paula Santos exigindo análise de conduta pela gestão.
- Queda acentuada de 68,31% no valor de mercado em relação ao patrimonial.
Riscos do Fundo
- Risco de execução de obras (Development), com o fundo atuando como incorporador forçado em diversos ativos.
- Risco de crédito elevado, com diversos ativos apresentando inadimplência superior a 20%.
- Risco de liquidez das garantias, majoritariamente cotas de SPE e estoques de loteamentos/multipropriedades.
- Risco de concentração de indexador (84,3% em IPCA), sensível a variações de inflação.
- Dependência de funding/caixa próprio para conclusão de empreendimentos retomados.
Notas
- O fundo possui R$ 6 milhões em reserva de caixa para aportes em obras.
- Aporte remanescente Urca total em obras estimado em R$ 160,398 milhões.
- Auditoria do Maravista concluída com valor remanescente em linha com o esperado.
- Aporte realizado no mês de novembro foi de R$ 1,578 milhões.
Observações do Mês
O URPR11 atravessa um momento crítico de estresse, refletido no de 0,32 e na compressão dos dividendos para R$ 0,35. A carteira apresenta desafios severos de crédito em ativos específicos (Pardini, Victoria Brasil), exigindo atuação intensa da gestão na execução de garantias e gestão de obras (equity kickers). Embora existam avanços operacionais (retomada de Barbosa, fase 2 Terras Altas), o mercado precifica um cenário de 'distress', com sobre VP muito baixo (0,35% a.m.), indicando que a geração de caixa está comprometida pela necessidade de reinvestimento em obras e pela .
CRIs
Residence
Multipropriedade
Multipropriedade・10%
12,4% 12,4%
Residence
Multipropriedade
Multipropriedade・10%
Tipo
FIDC
Segmento
Multipropriedade
Taxa
10%
LTV
Resumo
Taxa CDI + 10,00%
Inadimplência
N/A
Prima
Outros
Outros・12%
12,2% 12,2%
Prima
Outros
Outros・12%
Tipo
DEB
Segmento
Outros
Taxa
12%
LTV
Resumo
Taxa IPCA + 12,00%
Inadimplência
N/A
Exata
Mista
Mista・LTV 103,2%・16%
LTV Alto 7,2% 7,2%
Exata
Mista
Mista・LTV 103,2%・16%
Tipo
CRI
Segmento
Mista
Taxa
16%
LTV
Resumo
Sênior. Obras 54,2%.
Inadimplência
0,6%
Victoria Brasil
Residencial Horiz.
Residencial Horiz.・LTV 217,3%・12%
LTV Alto 6,5% 6,5%
Victoria Brasil
Residencial Horiz.
Residencial Horiz.・LTV 217,3%・12%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial Horiz.
Taxa
12%
LTV
Resumo
Única. Obras 77,3%.
Inadimplência
84,9%
Maravista
Residencial Horiz.
Residencial Horiz.・LTV 100,1%・16%
LTV Alto 5,3% 5,3%
Maravista
Residencial Horiz.
Residencial Horiz.・LTV 100,1%・16%
Tipo
DEB
Segmento
Residencial Horiz.
Taxa
16%
LTV
Resumo
Auditoria concluída com custos em linha.
Inadimplência
0,7%
Lagoa Quente
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 21,1%・11,35%
LTV Baixo 5,2% 5,2%
Lagoa Quente
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 21,1%・11,35%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
11,35%
LTV
Resumo
Única. Obras 100,0%.
Inadimplência
2,7%
Mariana Maria
Residencial Vert.
Residencial Vert.・16%
4,6% 4,6%
Mariana Maria
Residencial Vert.
Residencial Vert.・16%
Tipo
DEB
Segmento
Residencial Vert.
Taxa
16%
LTV
Resumo
Obras 70,6%.
Inadimplência
1,3%
Terras Altas
Loteamento
Loteamento・LTV 134,1%・16%
LTV Alto 4,1% 4,1%
Terras Altas
Loteamento
Loteamento・LTV 134,1%・16%
Tipo
DEB
Segmento
Loteamento
Taxa
16%
LTV
Resumo
Início das obras da fase 2.
Inadimplência
18,7%
Casa Holding
Corporativo
Corporativo・LTV 88%・12,68%
LTV Médio 4% 4%
Casa Holding
Corporativo
Corporativo・LTV 88%・12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
12,68%
LTV
Resumo
Sênior. Garantia em aluguéis.
Inadimplência
N/A
Nova Sousa
Loteamento
Loteamento・LTV 186,2%・14,75%
LTV Alto 3,4% 3,4%
Nova Sousa
Loteamento
Loteamento・LTV 186,2%・14,75%
Tipo
CCB
Segmento
Loteamento
Taxa
14,75%
LTV
Resumo
Única. Obras 100,0%.
Inadimplência
24,5%
Five Senses
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 56,9%・13%
LTV Baixo 3% 3%
Five Senses
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 56,9%・13%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
13%
LTV
Resumo
Sênior. Obras 100,0%.
Inadimplência
17,9%
D'Paula
Residencial Vert.
Residencial Vert.・LTV 119,1%・13%
LTV Alto 2,7% 2,7%
D'Paula
Residencial Vert.
Residencial Vert.・LTV 119,1%・13%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial Vert.
Taxa
13%
LTV
Resumo
Sênior. Obras 76,7%. Movimentos societários na devedora.
Inadimplência
3,7%
Guestier II
Loteamento
Loteamento・LTV 85,1%・11%
LTV Médio 2,4% 2,4%
Guestier II
Loteamento
Loteamento・LTV 85,1%・11%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
11%
LTV
Resumo
Única. Obras 100,0%.
Inadimplência
25,3%
Five Senses
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 56,9%・16,4%
LTV Baixo 2,4% 2,4%
Five Senses
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 56,9%・16,4%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
16,4%
LTV
Resumo
Subordinada. Obras 100,0%.
Inadimplência
17,9%
Sky
Loteamento
Loteamento・16%
2,3% 2,3%
Sky
Loteamento
Loteamento・16%
Tipo
DEB
Segmento
Loteamento
Taxa
16%
LTV
Resumo
Obras 94,7%.
Inadimplência
6,3%
Nabileque
Loteamento
Loteamento・LTV 136%・14,1%
LTV Alto 2,3% 2,3%
Nabileque
Loteamento
Loteamento・LTV 136%・14,1%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
14,1%
LTV
Resumo
Única. Obras 100,0%.
Inadimplência
14,9%
Lotelar III
Loteamento
Loteamento・LTV 53,5%・12,65%
LTV Baixo 2,1% 2,1%
Lotelar III
Loteamento
Loteamento・LTV 53,5%・12,65%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
12,65%
LTV
Resumo
Única. Obras 100,0%.
Inadimplência
2,8%
Barbosa
Residencial Vert.
Residencial Vert.・LTV 94,5%・14,75%
LTV Alto 2,1% 2,1%
Barbosa
Residencial Vert.
Residencial Vert.・LTV 94,5%・14,75%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial Vert.
Taxa
14,75%
LTV
Resumo
Subordinada. Obras retomadas em outubro.
Inadimplência
11,1%
Hot Beach
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 61,1%・12,5%
LTV Médio 1,6% 1,6%
Hot Beach
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 61,1%・12,5%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
12,5%
LTV
Resumo
Mezanino. Obras 100,0%.
Inadimplência
2,0%
Home Equity
Home Equity
Home Equity・LTV 36,4%・11,8%
LTV Baixo 1,6% 1,6%
Home Equity
Home Equity
Home Equity・LTV 36,4%・11,8%
Tipo
CCI
Segmento
Home Equity
Taxa
11,8%
LTV
Resumo
Sem classe. IPCA + 11,80%.
Inadimplência
N/A
Riacho Doce
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 68,9%・13%
LTV Médio 1,5% 1,5%
Riacho Doce
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 68,9%・13%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
13%
LTV
Resumo
Única. Obras 84,4%.
Inadimplência
25,0%
Brava Mundo
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 141,1%・11,35%
LTV Alto 1,4% 1,4%
Brava Mundo
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 141,1%・11,35%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
11,35%
LTV
Resumo
Única. Obras 100,0%.
Inadimplência
20,5%
Barbosa
Residencial Vert.
Residencial Vert.・LTV 94,5%・12,15%
LTV Alto 1,2% 1,2%
Barbosa
Residencial Vert.
Residencial Vert.・LTV 94,5%・12,15%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial Vert.
Taxa
12,15%
LTV
Resumo
Sênior.
Inadimplência
11,1%
YBY
Loteamento
Loteamento・LTV 140%・13,3%
LTV Alto 1,1% 1,1%
YBY
Loteamento
Loteamento・LTV 140%・13,3%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
13,3%
LTV
Resumo
Única. Obras 100,0%.
Inadimplência
0,5%
Mantiqueira
Loteamento
Loteamento・LTV 38,4%・11,85%
LTV Baixo 0,9% 0,9%
Mantiqueira
Loteamento
Loteamento・LTV 38,4%・11,85%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
11,85%
LTV
Resumo
Única. Obras 100,0%.
Inadimplência
14,8%
Melhoramentos
Loteamento
Loteamento・LTV 42,9%・12,01%
LTV Baixo 0,7% 0,7%
Melhoramentos
Loteamento
Loteamento・LTV 42,9%・12,01%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
12,01%
LTV
Resumo
Única. Obras 100,0%.
Inadimplência
1,1%
Cristal
Loteamento
Loteamento・LTV 186,7%・14%
LTV Alto 0,7% 0,7%
Cristal
Loteamento
Loteamento・LTV 186,7%・14%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
14%
LTV
Resumo
Única.
Inadimplência
N/A
Home Equity
Outros
Outros・LTV 39,3%・14,69%
LTV Baixo 0,6% 0,6%
Home Equity
Outros
Outros・LTV 39,3%・14,69%
Tipo
CRI
Segmento
Outros
Taxa
14,69%
LTV
Resumo
Subordinada.
Inadimplência
N/A
Olimpo
Loteamento
Loteamento・LTV 171,7%・11%
LTV Alto 0,5% 0,5%
Olimpo
Loteamento
Loteamento・LTV 171,7%・11%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
11%
LTV
Resumo
Sênior. Obras 100,0%.
Inadimplência
13,1%
Nilo
Residencial Vert.
Residencial Vert.・LTV 96,8%・13,5%
LTV Alto 0,5% 0,5%
Nilo
Residencial Vert.
Residencial Vert.・LTV 96,8%・13,5%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial Vert.
Taxa
13,5%
LTV
Resumo
Subordinada. Obras 99,7%.
Inadimplência
17,1%
Nilo
Residencial Vert.
Residencial Vert.・LTV 96,8%・11,25%
LTV Alto 0,5% 0,5%
Nilo
Residencial Vert.
Residencial Vert.・LTV 96,8%・11,25%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial Vert.
Taxa
11,25%
LTV
Resumo
Sênior.
Inadimplência
17,1%
Yuca
Residencial Vert.
Residencial Vert.・22%
0,5% 0,5%
Yuca
Residencial Vert.
Residencial Vert.・22%
Tipo
EQUITY
Segmento
Residencial Vert.
Taxa
22%
LTV
Resumo
Equity. Sem classe.
Inadimplência
N/A
Hot Beach
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 61,1%・14,5%
LTV Médio 0,4% 0,4%
Hot Beach
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 61,1%・14,5%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
14,5%
LTV
Resumo
Subordinada.
Inadimplência
2,0%
Pacto
Loteamento
Loteamento・LTV 19,5%・13,1%
LTV Baixo 0,4% 0,4%
Pacto
Loteamento
Loteamento・LTV 19,5%・13,1%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
13,1%
LTV
Resumo
Única.
Inadimplência
36,3%
J3
Loteamento
Loteamento・LTV 29,9%・12,68%
LTV Baixo 0,4% 0,4%
J3
Loteamento
Loteamento・LTV 29,9%・12,68%
Tipo
NC
Segmento
Loteamento
Taxa
12,68%
LTV
Resumo
Nota Comercial.
Inadimplência
0,3%
Imoguia
Loteamento
Loteamento・LTV 54,9%・14%
LTV Baixo 0,3% 0,3%
Imoguia
Loteamento
Loteamento・LTV 54,9%・14%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
14%
LTV
Resumo
Única. IGPM + 14,00%.
Inadimplência
7,7%
Gran Poeme
Residencial Horiz.
Residencial Horiz.・LTV 40,8%・11,25%
LTV Baixo 0,3% 0,3%
Gran Poeme
Residencial Horiz.
Residencial Horiz.・LTV 40,8%・11,25%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial Horiz.
Taxa
11,25%
LTV
Resumo
Única.
Inadimplência
0,0%
Bio Barra
Loteamento
Loteamento・LTV 86,7%・11,75%
LTV Médio 0,3% 0,3%
Bio Barra
Loteamento
Loteamento・LTV 86,7%・11,75%
Tipo
DEB
Segmento
Loteamento
Taxa
11,75%
LTV
Resumo
Sem classe.
Inadimplência
27,8%
Pardini
Residencial Vert.
Residencial Vert.・LTV 95,5%・12,6%
LTV Alto 0,2% 0,2%
Pardini
Residencial Vert.
Residencial Vert.・LTV 95,5%・12,6%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial Vert.
Taxa
12,6%
LTV
Resumo
Única. Inadimplência total.
Inadimplência
100,0%
Co-Haut 001
Residencial Vert.
Residencial Vert.・14,03%
0,1% 0,1%
Co-Haut 001
Residencial Vert.
Residencial Vert.・14,03%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial Vert.
Taxa
14,03%
LTV
Resumo
Sênior.
Inadimplência
N/A
Hot Beach
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 61,1%・10,75%
LTV Médio 0% 0%
Hot Beach
Multipropriedade
Multipropriedade・LTV 61,1%・10,75%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
10,75%
LTV
Resumo
Mezanino.
Inadimplência
2,0%
FIIs
CVPAR
Classes
Única
Sênior
Subordinada
Sem Classe
Mezanino
Exposição por Índice
IPCA
CDI
IGPM
Exposição por Segmento
Residencial Vert.
Loteamento
Outros
Multipropriedade
Residencial Horiz.
Corporativo
Mista