FII VECTIS

VCJR11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O VCJR11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo 'papel', focado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com objetivo de rentabilidade alvo de NTN-B + 1% a 3% ao ano. Em setembro, sob a gestão do Pátria, o fundo reportou um resultado de R$ 0,82 por cota e distribuiu R$ 0,81, revertendo a tendência dos meses anteriores de consumir reservas e, ao invés disso, aumentou a reserva acumulada para R$ 0,55 por cota. A gestão realizou novas alocações, adquirindo posições nos CRIs Almeida Jr. I e II ( + 8,9% a.a.). A carteira, composta por 42 CRIs, encerrou o mês com 90% do patrimônio alocado. A gestão continua monitorando os ativos em watchlist, com destaque negativo para o Serpasa, que entrou em processo de execução por .

Desempenho

Em setembro, o fundo gerou um resultado distribuível de R$ 0,82 por cota e distribuiu R$ 0,81. A cota de mercado fechou em R$ 79,00, uma leve queda em relação ao mês anterior, negociando com um de 0,85. O portfólio de CRIs, que corresponde a 88,5% do PL, manteve uma rentabilidade média ponderada atrativa de 17,3% a.a. ( + 11,7% a.a.). O retorno do fundo no ano até a data é de 15,9%.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,81 por cota, valor inferior ao resultado distribuível de R$ 0,82. Essa decisão permitiu um aumento da reserva acumulada não distribuída, que passou de R$ 0,53 para R$ 0,55 por cota. O dividend anualizado, com base na cota de fechamento, foi de 12,3%. A distribuição reflete uma postura mais conservadora da gestão frente aos desafios da carteira.

Indicadores

P/VP

0,85

DY Mensal

1,02%

DY Projetado 12M

12,3%

Rentabilidade YTD

15,9%

Resultado por Cota

R$ 0,82

Dividendo por Cota

R$ 0,81

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

29.498

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

58%

Prazo Médio

3,8 anos

Portfólio

Número de Operações

Destaques

Distribuição de R$ 0,81 por cota, totalmente coberta pelo resultado do mês de R$ 0,82.
Aumento da reserva acumulada para R$ 0,55 por cota.
Novas aquisições de CRIs (Almeida Jr. I e II) no valor total de R$ 40,8 milhões, com taxa de IPCA + 8,9% a.a.
Carteira de CRIs mantém uma rentabilidade média ponderada de 17,3% a.a. (IPCA + 11,7% a.a.).

Desafios

Agravamento do risco de crédito com a declaração de inadimplência e início da execução extrajudicial do CRI Serpasa em setembro.
Monitoramento contínuo do CRI Coteminas, cujo devedor está em Recuperação Judicial.
Análise em andamento sobre o caso da securitizadora Virgo, que estrutura uma parte relevante das operações da carteira.
Continuação da revisão abrangente do portfólio pela nova gestão do Pátria para mitigar riscos e identificar eventuais remarcações.

Riscos do Fundo

Risco de crédito elevado e materializado, com um ativo (CRI Serpasa) em execução por inadimplência e outro (CRI Coteminas) com devedor em Recuperação Judicial.
Risco de contraparte relevante relacionado à securitizadora Virgo, que passa por um processo de reestruturação e cujas falhas de governança podem impactar as operações estruturadas por ela.
Concentração geográfica de 75,4% da carteira de CRIs no estado de São Paulo.
Concentração setorial nos segmentos de Residencial (48,7%) e Varejo (23,9%), tornando o fundo mais suscetível a oscilações nesses mercados.

Notas

A gestão revisou o do Global Reality para 80%.

Observações do Mês

A nova gestão do Pátria adota uma abordagem transparente e prudente, ajustando a distribuição para um nível sustentável e reforçando as reservas. No entanto, os riscos de crédito da carteira se materializaram com a do Serpasa, um evento negativo que justifica a cautela do mercado, refletida no de 0,85. O fundo oferece um potencial elevado, mas os investidores devem estar cientes dos riscos de crédito embutidos, que estão sendo ativamente gerenciados, mas cuja resolução levará tempo. A queda contínua no número de cotistas e no valor da cota indica uma percepção de risco crescente.

CRIs

CRI Cidade Matarazzo IPCA A

Varejo

Varejo・LTV 50%・IPCA + 11,6%

LTV Baixo 7,5%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 11,6%

LTV

50%

Garantias

AFI, CFRA, FR E FS

CRI JFL Jardins

Residencial

Residencial・LTV 75%・IPCA + 10,5%

LTV Médio 5,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,5%

LTV

75%

Garantias

AFI, AVS

CRI Coteminas

Varejo

Varejo・IPCA + 11,1%

5,4%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 11,1%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo em watchlist. Devedor em Recuperação Judicial, mas CRI permanece adimplente.

Garantias

AFI, CFRA, FR, AVS

CRI Origo Energia

Energia

Energia・LTV 42%・IPCA + 10,5%

LTV Baixo 5,1%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 10,5%

LTV

42%

Garantias

AFI, FS

CRI Hotel Fasano A

Hotel

Hotel・LTV 70%・IPCA + 12,0%

LTV Médio 4,4%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

IPCA + 12,0%

LTV

70%

Garantias

AFI, CFRA, FR, FS

CRI Hotel Fasano B

Hotel

Hotel・LTV 70%・IPCA + 12,0%

LTV Médio 4,4%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

IPCA + 12,0%

LTV

70%

Garantias

AFI, CFRA, FR, FS

CRI JFL Alto Das Nações C

Residencial

Residencial・LTV 75%・IPCA + 10,5%

LTV Médio 4,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,5%

LTV

75%

Garantias

AFI, AVS

CRI JFL Alto Das Nações B

Residencial

Residencial・LTV 75%・IPCA + 10,5%

LTV Médio 4,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,5%

LTV

75%

Garantias

AFI, AVS

CRI Global Realty A

Residencial

Residencial・LTV 80%・IPCA + 13,4%

LTV Médio 3,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 13,4%

LTV

80%

Garantias

AFI, AFS, CFRCV, FR, FO E AVS

CRI Pacaembu

Varejo

Varejo・LTV 65%・CDI + 9,0%

LTV Médio 3,1%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 9,0%

LTV

65%

Garantias

AFI, CFR, FR, FS

CRI PPP Habitacional A

Residencial

Residencial・IPCA + 11,5%

2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,5%

LTV

Não informado

Garantias

CFR

CRI PPP Habitacional B

Residencial

Residencial・IPCA + 11,5%

2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,5%

LTV

Não informado

Garantias

CFR

CRI Urba

Loteamento

Loteamento・LTV 67%・IPCA + 11,5%

LTV Médio 2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,5%

LTV

67%

Garantias

AFI, FR, SUBORDINACAO

CRI Almeida Jr. I

Varejo

Varejo・LTV 37%・IPCA + 8,9%

LTV Baixo 2,7%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 8,9%

LTV

37%

Resumo

Nova aquisição no mês.

Garantias

AFI, FR, Aval Sócio, FD

CRI JFL Alto Das Nações A

Residencial

Residencial・LTV 75%・CDI + 3,2%

LTV Médio 2,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,2%

LTV

75%

Garantias

AFI, AVS

CRI Athon Vivo

Energia

Energia・LTV 80%・IPCA + 8,4%

LTV Médio 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 8,4%

LTV

80%

Garantias

DRS, AFE, AFS, CFRA, FR E AVS

CRI Cidade Matarazzo IPCA B

Varejo

Varejo・LTV 50%・IPCA + 11,6%

LTV Baixo 2,2%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 11,6%

LTV

50%

Garantias

AFI, CFRA, FR E FS

CRI Mrv 24 Sub.

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 10,5%

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,5%

LTV

60%

Garantias

AFI, FR

CRI Moreias

Residencial

Residencial・IPCA + 14,7%

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 14,7%

LTV

Não informado

Garantias

AFI, AFS, CFRCV, FR, FO E AVS

CRI Athon Brk

Energia

Energia・LTV 80%・IPCA + 8,4%

LTV Médio 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 8,4%

LTV

80%

Garantias

DRS, AFE, AFS, CFRA, FR E AVS

CRI Tecnisa A

Residencial

Residencial・LTV 74%・IPCA + 13,7%

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 13,7%

LTV

74%

Garantias

AFS, FR

CRI Tecnisa B

Residencial

Residencial・LTV 74%・IPCA + 13,7%

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 13,7%

LTV

74%

Garantias

AFS, FR

CRI Unacorp

Residencial

Residencial・PRÉ 20,2%

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

PRÉ 20,2%

LTV

Não informado

Garantias

AFI, CFRCV

CRI Tecnisa C

Residencial

Residencial・LTV 74%・IPCA + 13,6%

LTV Médio 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 13,6%

LTV

74%

Garantias

AFS, FR

CRI Embraed Iv

Residencial

Residencial・LTV 50%・CDI + 3,9%

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,9%

LTV

50%

Garantias

CFRCV, FR, FS

CRI Dahma B

Loteamento

Loteamento・LTV 62%・IPCA + 13,5%

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 13,5%

LTV

62%

Garantias

AFI, AFS, CFRCV, FR, FO E FS

CRI Global Realty B

Residencial

Residencial・LTV 80%・IPCA + 13,4%

LTV Médio 1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 13,4%

LTV

80%

Garantias

AFI, AFS, CFRCV, FR, FO E AVS

CRI JFL Rebouças C

Residencial

Residencial・LTV 75%・IPCA + 10,5%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,5%

LTV

75%

Garantias

AFI, AVS

CRI JFL Rebouças D

Residencial

Residencial・LTV 75%・IPCA + 10,5%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,5%

LTV

75%

Garantias

AFI, AVS

CRI JFL Rebouças F

Residencial

Residencial・LTV 75%・IPCA + 10,5%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,5%

LTV

75%

Garantias

AFI, AVS

CRI JFL Rebouças A

Residencial

Residencial・LTV 75%・IPCA + 10,5%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,5%

LTV

75%

Garantias

AFI, AVS

CRI JFL Rebouças E

Residencial

Residencial・LTV 75%・IPCA + 10,5%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,5%

LTV

75%

Garantias

AFI, AVS

CRI JFL Rebouças B

Residencial

Residencial・LTV 75%・IPCA + 10,5%

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,5%

LTV

75%

Garantias

AFI, AVS

CRI Coworking Allianz

Escritório

Escritório・IPCA + 14,7%

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

IPCA + 14,7%

LTV

Não informado

Garantias

CRI Dahma A

Loteamento

Loteamento・LTV 45%・IPCA + 14,7%

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 14,7%

LTV

45%

Garantias

AFI, AFS, CFRCV, FR, FO E FS

CRI Serpasa

Agro

Agro・CDI + 4,9%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Agro

Taxa

CDI + 4,9%

LTV

Não informado

Resumo

Ativo em watchlist. Teve seu Resgate Antecipado declarado por inadimplemento e está em processo de execução extrajudicial.

Garantias

AFI, CFR, FR, AVS

CRI Mrv 24 Sr.

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 10,6%

LTV Médio 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,6%

LTV

60%

Garantias

AFI, FR, SUBORDINACAO

CRI Porte

Residencial

Residencial・LTV 37%・IPCA + 14,6%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 14,6%

LTV

37%

Garantias

AFI, AFS, CFRCV, FR, FO E FS

CRI Almeida Jr. II

Varejo

Varejo・LTV 37%・IPCA + 8,9%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 8,9%

LTV

37%

Resumo

Nova aquisição no mês.

Garantias

AFI, FR, Aval Sócio, FD

CRI Creditas Sr.

Pulverizado

Pulverizado・LTV 37%・IPCA + 9,2%

LTV Baixo 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,2%

LTV

37%

Garantias

AFI, CFRCV, SUBORDINACAO

CRI Creditas Mez

Pulverizado

Pulverizado・LTV 37%・IPCA + 11,4%

LTV Baixo 0%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 11,4%

LTV

37%

Garantias

AFI, CFRCV

CRI Unacorp Sub.

Residencial

Residencial・PRÉ 20,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

PRÉ 20,6%

LTV

Não informado

Garantias

AFI, CFRCV

Exposição por Índice

IPCA

90%

CDI

PRÉ

Exposição por Segmento

Residencial

48,7%

Varejo

23,9%

Energia

10,6%

Loteamento

10%

Hotel

Escritório

Agro

0,4%

Pulverizado

0,2%

Resumo do Relatório Gerencial de VCJR11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII VECTIS

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

Exposição por Índice

Exposição por Segmento