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VGIP11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O VGIP11 encerrou outubro de 2025 com 100,6% do PL alocado em 44 operações de . O fundo realizou a aquisição do CRI EAB (R$ 25,9 milhões, + 9,70%) e recebeu amortizações relevantes, incluindo a liquidação total do CRI Socicam Chapecó. A apresentou valorização, fechando em R$ 88,21. O fundo mantém uma reserva de inflação acumulada de R$ 0,14 por cota.

Desempenho

O desempenho financeiro foi marcado por uma distribuição de dividendos menor (R$ 0,65/cota) refletindo a menor correção monetária no período. A subiu 0,28%, recuperando-se parcialmente, mas a cota de mercado sofreu forte desvalorização (-5,9%), ampliando o desconto patrimonial.

Dividendos

A distribuição foi de R$ 0,65 por cota, paga em 19/11/2025. O rendimento anualizado sobre a corresponde a + 9,7%. O fundo possui R$ 0,14 por cota em ganhos de IPCA acumulados para distribuição futura.

Indicadores

P/VP

0,86

DY Mensal

0,85%

DY Projetado 12M

11,6%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,65

Dividendo por Cota

R$ 0,65

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

83.718

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

2,1%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,6 anos

Portfólio

Número de Operações

44

Destaques

  • Aquisição do CRI EAB no valor de R$ 25,9 milhões a taxa de IPCA + 9,70%.
  • Amortização total do CRI Socicam Chapecó (R$ 12,3 milhões).
  • Recuperação da cota patrimonial para R$ 88,21 (+R$ 0,25).
  • Carteira segue com alta taxa média ponderada de IPCA + 8,68%.

Desafios

  • Queda relevante na distribuição de dividendos para R$ 0,65 (vs R$ 0,74 em setembro).
  • O CRI Manhattan 196S (2,1% do PL) permanece inadimplente na parcela de juros.
  • Desvalorização expressiva da cota de mercado em outubro, atingindo R$ 75,70.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito e inadimplência, materializado no default contínuo do CRI Manhattan 196S.
  • Risco de mercado e abertura das taxas de juros (NTN-B), impactando negativamente a cotação de mercado e a marcação da carteira.
  • Risco de inflação baixa ou deflação reduzindo os rendimentos nominais no curto prazo.
  • Risco de concentração em ativos sem garantia real (clean) ou com garantias de execução complexa.

Observações do Mês

O fundo mantém uma carteira robusta e diversificada, com 99% de adimplência e garantias sólidas. A gestão realizou movimentações positivas (giro de portfólio com saída de Socicam e entrada de EAB). No entanto, o cenário de juros altos e deflação/inflação baixa impactou o resultado distribuível, levando à queda dos dividendos e, consequentemente, do preço de mercado. O desconto atual ( 0,86) é expressivo.

CRIs

CRI Tecnisa 397S

Residencial

6,67%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures emitidas pela Tecnisa S.A. O CRI não conta com garantias reais.

Garantias

Sem garantia realRating A S&P

CRI JSTX

BTS

6%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 9,84%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o Grupo Vamos (VAMO3).

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis locadosAval da empresa patrimonial e sócio

CRI VFDL

Logística

5,53%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 9,98%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo de logística VFDL11.

Garantias

Alienação fiduciária sobre o condomínio logísticoCessão fiduciária dos contratos

CRI Matarazzo 451S

Shopping

5,22%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo.

Garantias

Alienação fiduciária de fração do imóvelCessão de aluguéis

CRI Mabu 402S

Pulverizado

4,99%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Mabu de Hotéis & Resorts.

Garantias

Cessão fiduciária de recebíveisAlienação fiduciária de unidades hoteleiras

CRI Cemara

Pulverizado

4,72%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Cemara Negócios Imobiliários Ltda.

Garantias

Alienação fiduciária de estoqueCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Raposo Shopping

Shopping

4,61%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 6,20%

LTV

Não informado

Resumo

Refinanciamento de aquisição de participação no Shopping Raposo.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingCessão fiduciária de recebíveis

CRI CashMe 31E Sênior

Pulverizado

4,04%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada por contratos de empréstimos de home equity da CashMe.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelFiança da Cyrela

CRI Realiza

Residencial

3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Realiza Construtora Ltda.

Garantias

Alienação fiduciária dos terrenos e imóveisAval dos sócios

CRI Choice

Residencial

3,34%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Desenvolvimento de um condomínio no Morumbi.

Garantias

Alienação fiduciária de imóvel

CRI Villa XP

Escritório

2,95%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a XP Investimentos S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

CRI TMX

Infraestrutura

2,94%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a TMX Eficiência Energética S A.

Garantias

Aval da empresa e sóciosCessão fiduciária dos recebíveis

CRI GJA

Logística

2,93%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a GJA Indústrias S.A.

Garantias

Sem garantia real

CRI General Shopping

Shopping

2,73%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para aquisição de um portfólio de shoppings.

Garantias

Alienação fiduciária das frações ideais dos imóveis

CRI Matarazzo 545S

Shopping

2,58%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária de receitas

CRI Fashion Mall 339S

Shopping

2,53%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Fashion Mall 340S

Shopping

2,53%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária dos recebíveis

CRI GTLG

Logística

2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,93%

LTV

Não informado

Resumo

Operação realizada junto a GTIS Partners.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticos

CRI EAB

Infraestrutura

2,39%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,70%

LTV

Não informado

Resumo

NOVA AQUISIÇÃO. Operação com Potenza Energias, geração distribuída.

Garantias

Fiança da empresaCessão fiduciária dos recebíveis

CRI SGGC

Shopping

2,24%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,85%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a 3S Pouso Alegre S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno e benfeitoriasAval da empresa

CRI Blue 23E

Pulverizado

2,24%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Aberto Blue Crédito Imobiliário.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisFundo de reserva

CRI Manhattan 196S

Residencial

2,06%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

ATIVO INADIMPLENTE. Operação com a Construtora Manhattan.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis prontos

Inadimplência

Inadimplente na parcela de juros.

CRI Dot

Residencial

1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Dot Ditolvo Empreendimento Imobiliário SPE LTDA.

Garantias

Alienação de imóvel

CRI São Gonçalo 179E

Shopping

1,85%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em recebíveis de contratos de locação do São Gonçalo Shopping.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingFiança da holding

CRI Axis

Infraestrutura

1,82%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,17%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Axis Renováveis.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária de ações

CRI HGLG Eletrolux

Logística

1,51%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo de logística HGLG11.

Garantias

Alienação fiduciária sobre o condomínio logísticoCessão fiduciária dos contratos

CRI AR Terrenos

Residencial

1,49%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Alfa Realty.

Garantias

Alienação fiduciária de quatro terrenos

CRI São Gonçalo

Shopping

1,23%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,06%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em recebíveis de contratos de locação do São Gonçalo Shopping.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingFiança da holding

CRI Makro

Logística

1,15%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo HGRU11.

Garantias

Alienação fiduciária de oito imóveis100% dos fluxos de aluguéis

CRI TJKB 2S

Hospital

1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o Fundo de Investimento Imobiliário TJK Renda Imobiliária.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisCessão fiduciária de 100% dos recebíveis

CRI JSL Ribeira 261S

BTS

1,03%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em contratos atípicos de locação com o Grupo JSL.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis locadosFiança da holding

CRI JSL Ribeira 268S

BTS

1,03%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em contratos atípicos de locação com o Grupo JSL.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis locadosFiança da holding

CRI Planta II 13E

Residencial

1,02%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Planta Inc., focada em projetos de retrofit.

Garantias

Alienação fiduciária de quatro prédios

CRI Sanema

Infraestrutura

0,96%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 8,92%

LTV

Não informado

Resumo

Parceria público-privada (PPP) da Companhia de Saneamento de Alagoas.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária de ações

CRI Rede Duque 443S

BTS

0,93%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Duque, postos de combustíveis.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisCash colateral

CRI Rede Duque 444S

BTS

0,93%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Duque, postos de combustíveis.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisCash colateral

CRI SER Educacional 284S

BTS

0,64%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IGPM + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato de locação atípico 'built to suit'.

Garantias

Garantia real do imóvel

CRI Tecnisa 175S

Residencial

0,55%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 5,94%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures emitidas pela Tecnisa S.A.

Garantias

Sem garantia real

CRI Ditolvo 37E

Residencial

0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo Ltda.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoque

CRI Rede D'Or 397S

Hospital

0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 6,10%

LTV

Não informado

Resumo

CRI com a Rede D´or São Luiz S.A.

Garantias

Sem garantia realRating AAA Fitch

CRI GPA 79S

BTS

0,37%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em contratos atípicos de locação com o Grupo GPA.

Garantias

Alienação fiduciária dos 5 imóveis locados

CRI GPA 83S

BTS

0,37%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em contratos atípicos de locação com o Grupo GPA.

Garantias

Alienação fiduciária dos 9 imóveis locados

CRI Scala Datacenter 2S

Infraestrutura

0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Scala Data Centers.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelAlienação fiduciária das cotas do FII Data Centers

CRI MRV Flex 1S

Residencial

0,05%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,07%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MRV Engenharia e Participações S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de imóvelReembolso compulsório

Exposição por Índice

IPCA

99,4%

IGPM

0,6%

Exposição por Segmento

Shopping

25,4%

Residencial

21,2%

Pulverizado

15,9%

Logística

13,5%

BTS

11,2%

Infraestrutura

8,3%

Escritório

2,9%

Hospital

1,5%

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