FII VALORAIP

Livre

VGIP11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O VGIP11 é um fundo de papel focado em CRIs, majoritariamente indexados ao . Em novembro de 2025, o fundo apresentou uma recuperação significativa nos resultados e fundamentos. A gestão resolveu o default do Manhattan 196S através de repactuação, tornando a carteira 100% adimplente novamente. Houve forte giro de portfólio com R$ 16,3 milhões em aquisições e R$ 39,4 milhões em amortizações (destaque para liquidação total do CRI TMX). O Valor Patrimonial subiu 1,54% devido ao fechamento das taxas das NTN-Bs e reversão de marcação a mercado negativa.

Desempenho

O desempenho foi positivo, revertendo a tendência de queda dos meses anteriores. A valorizou-se para R$ 89,57 e a distribuição de dividendos aumentou 41,5% em relação a outubro, atingindo R$ 0,92/cota. A cota de mercado fechou em R$ 78,57, ainda com desconto relevante sobre o VP.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,92 por cota, equivalente a um dividend mensal de aproximadamente 1,17% sobre a cota de fechamento e + 7,7% a.a. sobre a . O fundo possui reserva acumulada de inflação de R$ 0,18/cota.

Indicadores

P/VP

0,88

DY Mensal

117%

DY Projetado 12M

14,04%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,92

Dividendo por Cota

R$ 0,92

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

84.253

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,6 anos

Portfólio

Número de Operações

Destaques

Resolução da inadimplência do CRI Manhattan 196S (repactuação e retorno aos pagamentos)
Aumento expressivo do dividendo para R$ 0,92/cota (vs R$ 0,65 em outubro)
Valorização da cota patrimonial (+R$ 1,36/cota) impulsionada pelo fechamento da curva de juros
Amortização total do CRI TMX (R$ 34,4 milhões), revertendo marcação a mercado negativa
Aquisição de 6 novas operações totalizando R$ 16,3 milhões com taxas atrativas (média IPCA + 6,5%)

Desafios

Necessidade de alocação eficiente do caixa gerado pelas fortes amortizações (R$ 39,4 milhões) para manter o carry da carteira
Cota de mercado ainda negocia com desconto significativo (~12%) em relação ao valor patrimonial

Riscos do Fundo

Risco de mercado (abertura das taxas de juros reais impactando o VP)
Risco de pré-pagamento de CRIs (ex: TMX) exigindo reinvestimento em taxas potencialmente menores
Risco de liquidez no mercado secundário para posições maiores

Notas

A repactuação do Manhattan 196S envolveu alteração da taxa para + 4,0% a.a. e novo vencimento para fevereiro de 2029, incorporando juros em atraso ao saldo devedor.

Observações do Mês

O VGIP11 demonstrou capacidade de gestão ativa ao solucionar o caso do Manhattan e reverter a tendência negativa de curto prazo. A carteira voltou a ficar 100% adimplente e o VP recuperou valor. O aumento dos dividendos reflete tanto a correção monetária quanto o ganho de capital com o giro da carteira (CRI TMX). O fundo negocia com desconto atrativo ( 0,88) considerando a qualidade de crédito (High Grade/Middle) e a resolução dos problemas de crédito.

CRIs

CRI Tecnisa 397S

Residencial

Residencial・IPCA + 7,00%

6,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures da Tecnisa.

Garantias

A S&P

CRI JSTX

BTS

BTS・IPCA + 9,84%

5,96%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 9,84%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o Grupo Vamos.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis locadosAval da empresa patrimonial e sócio

CRI VFDL

Logística

Logística・IPCA + 9,98%

5,47%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 9,98%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo de logística VFDL11.

Garantias

Alienação fiduciária sobre o condomínio logísticoCessão fiduciária dos contratos

CRI Matarazzo 451S

Shopping

Shopping・IPCA + 9,50%

5,2%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo.

Garantias

Alienação fiduciária de fração do imóvelCessão de aluguéis

CRI Mabu 402S

Pulverizado

Pulverizado・IPCA + 9,75%

4,82%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Mabu de Hotéis & Resorts.

Garantias

Cessão fiduciária de recebíveisAlienação fiduciária de unidades hoteleiras

CRI Cemara

Pulverizado

Pulverizado・IPCA + 9,50%

4,68%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Cemara Negócios Imobiliários Ltda.

Garantias

Alienação fiduciária de estoqueCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Raposo Shopping

Shopping

Shopping・IPCA + 6,20%

4,59%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 6,20%

LTV

Não informado

Resumo

Refinanciamento de aquisição de participação no Shopping Raposo.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingCessão fiduciária de recebíveis

CRI CashMe 31E Sênior

Pulverizado

Pulverizado・LTV 60%・IPCA + 9,00%

LTV Médio 3,91%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

60%

Resumo

Operação lastreada por contratos de empréstimos de home equity.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelFiança da Cyrela

CRI Realiza

Residencial

Residencial・IPCA + 10,50%

3,78%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Realiza Construtora Ltda.

Garantias

Alienação fiduciária dos terrenos e imóveisAval dos sócios

CRI Choice

Residencial

Residencial・IPCA + 9,00%

3,28%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Desenvolvimento de condomínio no Morumbi.

Garantias

Alienação fiduciária de imóvel

CRI GJA

Logística

Logística・IPCA + 7,00%

3,02%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a GJA Indústrias S.A.

Garantias

AA- S&P

CRI Villa XP

Escritório

Escritório・IPCA + 5,00%

2,97%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a XP Investimentos S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelAA Fitch

CRI General Shopping

Shopping

Shopping・IPCA + 5,00%

2,69%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para aquisição de portfólio de shoppings.

Garantias

Alienação fiduciária das frações ideais dos imóveisAA S&P

CRI Matarazzo 545S

Shopping

Shopping・IPCA + 9,50%

2,57%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária de receitas

CRI Fashion Mall 339S

Shopping

Shopping・IPCA + 7,75%

2,51%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Fashion Mall 340S

Shopping

Shopping・IPCA + 7,75%

2,51%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária dos recebíveis

CRI GTLG

Logística

Logística・IPCA + 5,93%

2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,93%

LTV

Não informado

Resumo

Operação realizada junto a GTIS Partners.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticos

CRI Manhattan 196S

Residencial

Residencial・IPCA + 4,00%

2,41%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Manhattan. Ativo repactuado e adimplente.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis prontos

Inadimplência

Recuperado de inadimplência, juros repactuados.

CRI EAB

Infraestrutura

Infraestrutura・IPCA + 9,70%

2,37%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,70%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com Potenza Energias.

Garantias

Fiança da empresaCessão fiduciária dos recebíveis

CRI SGGC

Shopping

Shopping・IPCA + 9,85%

2,19%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,85%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a 3S Pouso Alegre S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno e benfeitoriasAval da empresa

CRI Blue 23E

Pulverizado

Pulverizado・IPCA + 10,00%

2,19%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o FIDC Aberto Blue Crédito Imobiliário.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisFundo de reserva

CRI Axis

Infraestrutura

Infraestrutura・IPCA + 9,17%

1,85%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,17%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Axis Renováveis.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária de ações

CRI São Gonçalo 179E

Shopping

Shopping・IPCA + 10,50%

1,84%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em recebíveis do São Gonçalo Shopping.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingFiança da holding

CRI Dot

Residencial

Residencial・IPCA + 9,00%

1,74%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Dot Ditolvo Empreendimento Imobiliário.

Garantias

Alienação de imóvel

CRI HGLG Eletrolux

Logística

Logística・IPCA + 5,25%

1,48%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo HGLG11.

Garantias

Alienação fiduciária sobre o condomínio logísticoCessão fiduciária dos contratos

CRI AR Terrenos

Residencial

Residencial・IPCA + 9,00%

1,47%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Alfa Realty.

Garantias

Alienação fiduciária de quatro terrenos

CRI São Gonçalo

Shopping

Shopping・IPCA + 5,06%

1,21%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,06%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em recebíveis do São Gonçalo Shopping.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingFiança da holding

CRI Makro

Logística

Logística・IPCA + 6,50%

1,13%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo HGRU11.

Garantias

Alienação fiduciária de oito imóveis

CRI TJKB 2S

Hospital

Hospital・IPCA + 9,00%

1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o FII TJK Renda Imobiliária.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisCessão fiduciária de 100% dos recebíveis

CRI Planta II 13E

Residencial

Residencial・IPCA + 8,50%

1,02%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Planta Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de quatro prédios

CRI JSL Ribeira 261S

BTS

BTS・IPCA + 6,00%

1,01%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato atípico com Grupo JSL.

Garantias

AA Fitch

CRI JSL Ribeira 268S

BTS

BTS・IPCA + 6,00%

1,01%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato atípico com Grupo JSL.

Garantias

AA Fitch

CRI Sanema

Infraestrutura

Infraestrutura・IPCA + 8,92%

0,96%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 8,92%

LTV

Não informado

Resumo

PPP da Companhia de Saneamento de Alagoas.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis

CRI Rede Duque 443S

BTS

BTS・IPCA + 8,20%

0,92%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Duque.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis

CRI Rede Duque 444S

BTS

BTS・IPCA + 8,20%

0,92%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Duque.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis

CRI Projetos Residenciais SP 1S

Residencial

Residencial・IPCA + 9,00%

0,76%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

NOVA AQUISIÇÃO. Financiar conclusão de obras residenciais em SP.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas das SPEs

CRI SER Educacional 284S

BTS

BTS・IGPM + 7,00%

0,62%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IGPM + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato built to suit com Ser Educacional.

Garantias

Garantia real do imóvel

CRI Tecnisa 175S

Residencial

Residencial・IPCA + 5,94%

0,55%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 5,94%

LTV

Não informado

Resumo

Debêntures da Tecnisa S.A.

Garantias

BB S&P

CRI Rede D'Or 397S

Hospital

Hospital・IPCA + 6,10%

0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 6,10%

LTV

Não informado

Resumo

CRI com a Rede D´or São Luiz S.A.

Garantias

AAA Fitch

CRI Ditolvo 37E

Residencial

Residencial・IPCA + 10,00%

0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoque

CRI GPA 83S

BTS

BTS・IPCA + 5,00%

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contratos atípicos com Grupo GPA.

Garantias

Alienação fiduciária dos 9 imóveis locados

CRI GPA 79S

BTS

BTS・IPCA + 5,75%

0,37%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

Não informado

Resumo

Contratos atípicos com Grupo GPA.

Garantias

Alienação fiduciária dos 5 imóveis locados

CRI Quero Quero

BTS

BTS・IPCA + 5,70%

0,25%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

Não informado

Resumo

NOVA AQUISIÇÃO. Centro de distribuição das Lojas Quero Quero.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelFiança e aval dos sócios

CRI Canopus 30S

Residencial

Residencial・IPCA + 6,00%

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

NOVA AQUISIÇÃO. Operação com a Construtora Canopus.

Garantias

Alienação fiduciária de cotasCessão de recebíveis

CRI Localfrio Sr

BTS

BTS・IPCA + 6,00%

0,19%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

NOVA AQUISIÇÃO. Operação com a Localfrio S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelAval dos sócios

CRI Scala Datacenter 2S

Infraestrutura

Infraestrutura・IPCA + 9,50%

0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com Scala Data Centers.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

CRI Creditas 27E

Residencial

Residencial・IPCA + 6,50%

0,09%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

NOVA AQUISIÇÃO. Lastro em home equity da Creditas.

Garantias

Alienação fiduciárias de imóveis

CRI HBR 148S

Escritório

Escritório・IPCA + 6,00%

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

NOVA AQUISIÇÃO. Operação com HBR Realty.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis

CRI MRV Flex 1S

Residencial

Residencial・IPCA + 10,07%

0,04%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,07%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com MRV Engenharia.

Garantias

Reembolso compulsório

Classes

Sem Rating

80,2%

Rating Internacional

19,8%

Exposição por Índice

IPCA

99,4%

IGPM

0,6%

Exposição por Segmento

Shopping

25,7%

Residencial

22,8%

Pulverizado

15,8%

Logística

13,8%

BTS

11,8%

Infraestrutura

5,4%

Escritório

3,1%

Hospital

1,6%