Resumo do Relatório Gerencial de VGIP11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII VALORAIP

VGIP11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

Em dezembro de 2025, o VGIP11 encerrou o mês com 99,1% do patrimônio líquido alocado em CRIs, distribuídos em 52 operações. A gestão realizou um giro tático da carteira, adquirindo R$ 20,2 milhões em quatro operações (incluindo três novas: JL, Galleria Bank e Canopus) e vendendo R$ 8,8 milhões do General Shopping. O fundo recebeu R$ 6,4 milhões em amortizações, com destaque para a amortização parcial do CRI CashMe. A carteira permanece saudável e adimplente. O fundo encerrou o mês com R$ 0,10 por cota em ganhos de acumulados para distribuição futura.

Desempenho

O fundo apresentou resultado base de + 8,8% ao ano sobre a . A distribuição foi de R$ 0,71 por cota. Houve valorização da cota patrimonial (+R$ 0,05) impulsionada pelo fechamento das taxas das NTN-B. A cota de mercado fechou em R$ 80,23, mantendo um desconto relevante em relação ao valor patrimonial.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,71 por cota referente a dezembro de 2025, paga em 20 de janeiro de 2026. O Dividend anualizado sobre a foi de + 8,8%. O fundo possui uma reserva de lucros acumulada de R$ 0,10 por cota.

Indicadores

P/VP

0,90

DY Mensal

0,88%

DY Projetado 12M

10,56%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,71

Dividendo por Cota

R$ 0,71

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

84.201

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,5 anos

Portfólio

Número de Operações

52

Destaques

  • Aquisição de 3 novos ativos: CRI JL, CRI Galleria Bank e CRI Canopus (total ~R$ 15,4 milhões)
  • Aporte adicional de R$ 4,8 milhões no CRI Projetos Residenciais SP 1S
  • Venda de R$ 8,8 milhões do CRI General Shopping para alocação em ativos com taxas maiores
  • Valorização da cota patrimonial e de mercado no mês
  • Carteira 100% adimplente com diversificação em 52 ativos

Desafios

  • Queda no valor do dividendo mensal (R$ 0,71) em comparação ao mês anterior (R$ 0,92), refletindo a volatilidade da inflação
  • Spread de crédito comprimido em novas emissões de alta qualidade no mercado geral
  • Cota de mercado ainda negocia com desconto (~10%) em relação ao valor patrimonial

Riscos do Fundo

  • Risco de mercado atrelado à abertura das taxas de juros reais (NTN-B)
  • Risco de inflação baixa impactando o rendimento nominal (99% da carteira em IPCA)
  • Risco de liquidez em caso de necessidade de desinvestimento rápido de posições maiores
  • Risco de crédito pulverizado em 52 emissores

Notas

  • O fundo possui R$ 0,10 por cota em ganhos de acumulados a distribuir.
  • A taxa de administração mínima mensal é de R$ 25.000,00.

Observações do Mês

O VGIP11 demonstra uma gestão ativa eficiente, reciclando o portfólio (venda de General Shopping para entrada em JL e Galleria) para manter taxas atrativas. A carteira está saudável e diversificada (52 ativos). A volatilidade dos dividendos é inerente à indexação ao , mas o retorno total (IPCA + 8,8%) permanece robusto. O fundo negocia com desconto ( ~0,89), oferecendo margem de segurança.

CRIs

CRI Tecnisa 397S

Residencial

6,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures emitidas pela Tecnisa S.A. Sem garantia real.

Garantias

A S&P

CRI JSTX

BTS

LTV Alto 5,92%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 9,84%

LTV

111%

Resumo

Operação com o Grupo Vamos (VAMO3), locação de caminhões.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis locadosAval da empresa patrimonial e sócio

CRI VFDL

Logística

LTV Alto 5,49%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 9,98%

LTV

205%

Resumo

Operação com o fundo de logística VFDL11.

Garantias

Alienação fiduciária sobre o condomínio logísticoCessão fiduciária dos contratos

CRI Matarazzo 451S

Shopping

LTV Alto 5,16%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

351%

Resumo

Financiamento para a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo.

Garantias

Alienação fiduciária de fração do imóvelCessão de aluguéis

CRI Mabu 402S

Pulverizado

LTV Alto 4,73%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,75%

LTV

168%

Resumo

Operação com a Rede Mabu de Hotéis & Resorts.

Garantias

Cessão fiduciária de recebíveisAlienação fiduciária de unidades hoteleiras

CRI Cemara

Pulverizado

LTV Alto 4,69%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

157%

Resumo

Operação com a Cemara Negócios Imobiliários Ltda.

Garantias

Alienação fiduciária de estoqueCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Raposo Shopping

Shopping

LTV Alto 4,57%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 6,20%

LTV

499%

Resumo

Refinanciamento de aquisição de participação no Shopping Raposo.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingCessão fiduciária de recebíveis

CRI Realiza

Residencial

LTV Alto 3,76%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

218%

Resumo

Operação com a Realiza Construtora Ltda.

Garantias

Alienação fiduciária dos terrenos e imóveisAval dos sócios

CRI CashMe 31E Sênior

Pulverizado

LTV Médio 3,68%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

60%

Resumo

Lastro em home equity. Recebeu amortização parcial de R$ 2,7 milhões no mês.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelFiança da Cyrela

CRI Choice

Residencial

3,32%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Desenvolvimento de condomínio no Morumbi.

Garantias

Alienação fiduciária de imóvel

CRI Villa XP

Escritório

2,95%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a XP Investimentos S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

CRI GJA

Logística

2,89%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a GJA Indústrias S.A.

Garantias

Sem garantia realAA- S&P

CRI Matarazzo 545S

Shopping

LTV Alto 2,57%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

351%

Resumo

Financiamento para a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária de receitas

CRI Fashion Mall 339S

Shopping

LTV Alto 2,51%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

258%

Resumo

Operação com a Gafisa S.A., shopping médio/alto padrão.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Fashion Mall 340S

Shopping

LTV Alto 2,51%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

258%

Resumo

Operação com a Gafisa S.A., shopping médio/alto padrão.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária dos recebíveis

CRI GTLG

Logística

LTV Alto 2,48%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,93%

LTV

368%

Resumo

Operação realizada junto a GTIS Partners.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticos

CRI Manhattan 196S

Residencial

LTV Alto 2,42%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 4,00%

LTV

140%

Resumo

Operação com a Construtora Manhattan. Ativo repactuado e adimplente.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis prontos

Inadimplência

Recuperado de inadimplência, juros repactuados.

CRI EAB

Infraestrutura

LTV Alto 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,70%

LTV

118%

Resumo

Operação com Potenza Energias, geração distribuída.

Garantias

Fiança da empresaCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Blue 23E

Pulverizado

LTV Alto 2,18%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

136%

Resumo

Operação com o FIDC Aberto Blue Crédito Imobiliário.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisFundo de reserva

CRI SGGC

Shopping

2,17%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,85%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a 3S Pouso Alegre S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno e benfeitoriasAval da empresa

CRI General Shopping

Shopping

LTV Alto 1,94%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

496%

Resumo

Financiamento para aquisição de portfólio de shoppings. Venda parcial de R$ 8,8 milhões no mês.

Garantias

Alienação fiduciária das frações ideais dos imóveisAA S&P

CRI Axis

Infraestrutura

1,86%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,17%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Axis Renováveis.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária de ações

CRI São Gonçalo 179E

Shopping

LTV Alto 1,82%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

615%

Resumo

Operação lastreada em recebíveis do São Gonçalo Shopping.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingFiança da holding

CRI Dot

Residencial

1,74%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Dot Ditolvo Empreendimento Imobiliário.

Garantias

Alienação de imóvel

CRI AR Terrenos

Residencial

LTV Alto 1,48%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

200%

Resumo

Operação com a Alfa Realty.

Garantias

Alienação fiduciária de quatro terrenos

CRI HGLG Eletrolux

Logística

LTV Alto 1,47%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,25%

LTV

187%

Resumo

Operação com o fundo HGLG11.

Garantias

Alienação fiduciária sobre o condomínio logísticoCessão fiduciária dos contratos

CRI Projetos Residenciais SP 1S

Residencial

1,22%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar conclusão de obras residenciais em SP. Recebeu aporte adicional de R$ 4,8 milhões.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas das SPEs

CRI São Gonçalo

Shopping

LTV Alto 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,06%

LTV

372%

Resumo

Operação lastreada em recebíveis do São Gonçalo Shopping.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingFiança da holding

CRI Makro

Logística

1,12%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo HGRU11.

Garantias

Alienação fiduciária de oito imóveis

CRI TJKB 2S

Hospital

LTV Alto 1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

255%

Resumo

Operação com o FII TJK Renda Imobiliária.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisCessão fiduciária de 100% dos recebíveis

CRI Planta II 13E

Residencial

LTV Alto 1,01%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

145%

Resumo

Operação com a Planta Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de quatro prédios

CRI JSL Ribeira 261S

BTS

LTV Alto 1,01%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

153%

Resumo

Contrato atípico com Grupo JSL.

Garantias

AA Fitch

CRI JSL Ribeira 268S

BTS

LTV Alto 1,01%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

153%

Resumo

Contrato atípico com Grupo JSL.

Garantias

AA Fitch

CRI JL

Hotel

LTV Alto 0,99%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

195%

Resumo

NOVA AQUISIÇÃO. Operação com a Construtora JL. Valor R$ 10,5 milhões.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel e das cotas de SPEs

CRI Sanema

Infraestrutura

0,95%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 8,92%

LTV

Não informado

Resumo

PPP da Companhia de Saneamento de Alagoas.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis

CRI Rede Duque 443S

BTS

0,92%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Duque.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis

CRI Rede Duque 444S

BTS

0,91%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Duque.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis

CRI SER Educacional 284S

BTS

0,61%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IGPM + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato built to suit com Ser Educacional.

Garantias

Garantia real do imóvel

CRI Tecnisa 175S

Residencial

0,55%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 5,94%

LTV

Não informado

Resumo

Debêntures da Tecnisa S.A.

Garantias

BB S&P

CRI Ditolvo 37E

Residencial

LTV Alto 0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

138%

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoque

CRI Rede D'Or 397S

Hospital

0,46%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 6,10%

LTV

Não informado

Resumo

CRI com a Rede D´or São Luiz S.A.

Garantias

AAA Fitch

CRI GPA 83S

BTS

LTV Alto 0,39%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

152%

Resumo

Contratos atípicos com Grupo GPA.

Garantias

Alienação fiduciária dos 9 imóveis locados

CRI GPA 79S

BTS

LTV Alto 0,37%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

300%

Resumo

Contratos atípicos com Grupo GPA.

Garantias

Alienação fiduciária dos 5 imóveis locados

CRI Galleria Bank

Residencial

LTV Alto 0,25%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

477%

Resumo

NOVA AQUISIÇÃO. Lastro em home equity. Valor R$ 2,5 milhões.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis

CRI Quero Quero

BTS

LTV Alto 0,25%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

163%

Resumo

Centro de distribuição das Lojas Quero Quero.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelFiança e aval dos sócios

CRI Canopus 30S

Residencial

LTV Alto 0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

200%

Resumo

Operação com a Construtora Canopus.

Garantias

Alienação fiduciária de cotasCessão de recebíveis

CRI Canopus

Residencial

0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

NOVA AQUISIÇÃO. Operação com securitização de recebíveis do Governo SP. Valor R$ 2,4 milhões.

Garantias

Fundo de reserva

CRI Scala Datacenter 2S

Infraestrutura

LTV Alto 0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

194%

Resumo

Operação com Scala Data Centers.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

CRI Localfrio Sr

BTS

LTV Alto 0,18%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

160%

Resumo

Operação com a Localfrio S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelAval dos sócios

CRI Creditas 27E

Residencial

LTV Alto 0,08%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

121%

Resumo

Lastro em home equity da Creditas.

Garantias

Alienação fiduciárias de imóveis

CRI HBR 148S

Escritório

LTV Alto 0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

229%

Resumo

Operação com HBR Realty.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis

CRI MRV Flex 1S

Residencial

LTV Alto 0,04%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,07%

LTV

126%

Resumo

Operação com MRV Engenharia.

Garantias

Reembolso compulsório

Classes

Sem Rating/Local

74,9%

Rating Internacional

25,1%

Exposição por Índice

IPCA

99,4%

IGPM

0,6%

Exposição por Segmento

Shopping

24,9%

Residencial

23,8%

Pulverizado

15,6%

Logística

13,7%

BTS

11,8%

Infraestrutura

5,5%

Escritório

3,1%

Hospital

1,6%

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