FII VALORAIP

Livre

VGIP11Resumo de Junho de 2025

Resumo

O Valora Índice de Preço (VGIP11) é um fundo de investimento imobiliário do tipo papel, com foco em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Em junho de 2025, o fundo encerrou com 100,5% do seu patrimônio líquido alocado em 45 operações de CRI. A gestão realizou a aquisição de R$3,3 milhões do CRI JSTX e recebeu R$32,8 milhões em amortizações. A estratégia de 'girar' parte da carteira permitiu um incremento no resultado do mês, mantendo a distribuição de rendimentos em um patamar elevado. A apresentou uma variação positiva de R$0,15, encerrando o mês em R$88,35. O fundo segue com um CRI (Manhattan 196S), correspondente a 2,1% do PL, inadimplente nos juros, mas a gestão destaca que a garantia da operação é robusta (acima de 200%).

Desempenho

O fundo apresentou um desempenho sólido no mês, distribuindo R$1,25 por cota, o que equivale a uma rentabilidade líquida de + 13,1% ao ano com base na de maio. O resultado foi impulsionado por movimentos táticos da gestão na carteira de CRIs. A cota patrimonial valorizou 0,17%, fechando em R$88,35, enquanto a cota de mercado encerrou em R$81,90, negociando com um desconto de 7,3% em relação ao valor patrimonial.

Dividendos

A distribuição de rendimentos em junho foi de R$1,25 por cota, um valor superior à média histórica recente, embora inferior ao pico de R$1,98 distribuído em maio. A distribuição acumulada nos primeiros seis meses do ano totalizou R$6,82 por cota. O fundo ainda possui um saldo de R$0,26 por cota em ganhos de acumulados, que poderão ser distribuídos futuramente, indicando um potencial de manutenção de bons rendimentos.

Indicadores

P/VP

0,93

DY Mensal

1,53%

DY Projetado 12M

18,31%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 1,22

Dividendo por Cota

R$ 1,25

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

84.158

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

2,1%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,6 anos

Portfólio

Número de Operações

45

Destaques

  • Distribuição de R$1,25 por cota, representando um rendimento líquido de IPCA + 13,1% a.a. sobre o valor patrimonial.
  • Aumento da cota patrimonial em R$0,15, atingindo R$88,35, reflexo do fechamento das taxas de juros das NTN-B.
  • Gestão ativa realizou giro em parte da carteira de CRIs para incrementar o resultado do mês.
  • O fundo encerrou o mês com 100,5% de seu patrimônio alocado em 45 operações de CRI, demonstrando alta eficiência na alocação de capital.

Desafios

  • O CRI Manhattan 196S, que representa 2,1% do PL do fundo, permaneceu inadimplente no pagamento dos juros durante junho de 2025.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito dos devedores das 45 operações de CRI que compõem o portfólio.
  • Risco de mercado associado às flutuações das taxas de juros e da inflação (IPCA), que impactam o valor dos ativos na marcação a mercado.
  • Risco de inadimplência, evidenciado pelo caso do CRI Manhattan 196S, que pode afetar a geração de caixa e os rendimentos distribuídos.
  • Risco de liquidez das cotas no mercado secundário, que pode dificultar a venda das posições pelos investidores.

Notas

  • No início de julho, o Fundo fez investimento adicional em um novo , no valor total de R$ 2,0 milhões.
  • O fundo encerrou junho com R$0,26 por cota em ganhos de acumulados a serem distribuídos no futuro.
  • O fundo possuía R$37,3 milhões em operações de venda e recompra futura de CRIs (compromissada reversa) com custo médio de + 0,80% a.a.

Observações do Mês

O VGIP11 demonstrou um desempenho positivo em junho, com uma distribuição robusta e valorização da . A gestão ativa se mostrou eficaz ao realizar ganhos na carteira para melhorar o resultado, uma estratégia importante em fundos de . A carteira é bem diversificada com 45 ativos, pulverizada em múltiplos segmentos e majoritariamente atrelada ao (99,3%), o que a posiciona bem para o cenário de inflação. O desconto de 7,3% da cota de mercado sobre o valor patrimonial ( de 0,93) pode representar uma oportunidade de entrada. O único ponto de atenção é a pontual do CRI Manhattan, que, embora pequena, deve ser monitorada pelos investidores.

CRIs

CRI Tecnisa 397S

Residencial

6,69%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures emitidas pela Tecnisa S.A. (B3:TCSA3), incorporadora de capital aberto. O CRI não conta com garantias reais e possui rating br.A (sf) pela S&P.

Garantias

Debêntures emitidas pela Tecnisa S.A.

CRI Mabu 402S

Pulverizado

5,57%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Mabu de Hotéis & Resorts. A operação possui como garantia cessão fiduciária de recebíveis de time sharing e alienação fiduciária de unidades hoteleiras, com relação atual de garantia de 191%.

Garantias

Cessão fiduciária de recebíveis de time sharingAlienação fiduciária de unidades hoteleiras

CRI VFDL

Logística

5,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 9,98%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo de logística VFDL11, gerido pela Vinci Real Estate. Possui como garantias a alienação fiduciária sobre o condomínio logístico e cessão fiduciária dos contratos de locação, com relação atual de garantia de 200%.

Garantias

Alienação fiduciária sobre o condomínio logísticoCessão fiduciária dos contratos de locação

CRI Matarazzo 451S

Shopping

5,28%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para financiar a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo, no bairro Bela Vista. A relação atual de garantia é de 303%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel (fração do 'Retail')Cessão fiduciária do resultado líquido das receitas

CRI Cemara

Pulverizado

4,77%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Cemara Negócios Imobiliários, uma das maiores empresas de loteamento de São Paulo. A operação possui como garantia a alienação fiduciária de estoque, com relação atual de garantia de 181%.

Garantias

Alienação fiduciária de estoqueCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Raposo Shopping

Shopping

4,74%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 6,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação de refinanciamento de aquisição de participação no Shopping Raposo. A emissão possui como garantias a alienação fiduciária do shopping e cessão fiduciária de recebíveis, com relação atual de garantia de 484%.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingCessão fiduciária de recebíveis de locação

CRI CashMe 31E Sênior

Pulverizado

4,44%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada por contratos de empréstimos de home equity originados pela CashMe Soluções Financeiras S.A. (Grupo Cyrela). Possui LTV máximo de 60% para os créditos.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis (home equity)Fiança da Cyrela Brazil Realty S.A.

CRI Realiza

Residencial

3,89%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Realiza Construtora Ltda., incorporadora com mais de 40 anos de atuação. A relação atual de garantia é de 155%.

Garantias

Alienação fiduciária dos terrenos e imóveis em estoqueAval da Realiza e dos sócios

CRI Planta II 13E

Residencial

3,64%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Planta Inc., incorporadora focada em projetos de retrofit em imóveis da cidade de São Paulo. A relação de garantia atual é de 145%.

Garantias

Alienação fiduciária de quatro prédiosAlienação fiduciária de cotas das SPE's

CRI Choice

Residencial

3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Choice Morumbi Empreendimento Imobiliário SPE LTDA. para desenvolvimento de um condomínio com VGV de aproximadamente R$ 63 milhões no bairro do Morumbi.

Garantias

Aquisição de imóvel para desenvolvimento

CRI Villa XP

Escritório

2,99%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a XP Investimentos S.A para a construção do empreendimento 'Villa XP' na cidade de São Roque-SP.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel objeto do empreendimento 'Villa XP'

CRI TMX

Infraestrutura

2,99%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a TMX Eficiência Energética S.A, para desenvolver e implantar cinco sistemas de geração de energia solar. A relação atual de garantia é de 122%.

Garantias

Aval da empresa e sóciosCessão fiduciária dos recebíveis

CRI GJA

Logística

2,89%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a GJA Indústrias S.A., grupo que inclui a Coca Cola Bandeirantes. A operação não possui garantia real e possui rating AA pela S&P.

Garantias

Rating AA pela S&P

CRI General Shopping

Shopping

2,86%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para aquisição de um portfólio de 8 shoppings pelo General Shopping e Outlets do Brasil FII (B3:GSFI11). A operação possui índice de garantia de 465%.

Garantias

Alienação fiduciária das frações ideais dos imóveis

CRI Fashion Mall 339S

Shopping

2,65%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3). A operação possui como garantia a alienação fiduciária do imóvel e cessão fiduciária dos recebíveis de vendas de unidades, com relação atual de garantia de 243%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária dos recebíveis de vendas

CRI Fashion Mall 340S

Shopping

2,65%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3). A operação possui como garantia a alienação fiduciária do imóvel e cessão fiduciária dos recebíveis de vendas de unidades, com relação atual de garantia de 243%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária dos recebíveis de vendas

CRI Matarazzo 545S

Shopping

2,61%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com objetivo de financiar a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo. A relação atual de garantia é de 303%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel (fração do 'Retail')Cessão fiduciária do resultado líquido das receitas

CRI Dot

Residencial

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Dot Ditolvo Empreendimento Imobiliário SPE LTDA. para o desenvolvimento de um condomínio denominado DOT - Vila das Belezas, com VGV de aproximadamente R$ 63 milhões.

Garantias

Aquisição de imóvel para desenvolvimento

CRI GTLG

Logística

2,52%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,93%

LTV

Não informado

Resumo

Operação realizada junto a GTIS Partners, empresa líder em investimentos imobiliários. A relação atual de garantia é de 390%.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticosCessão fiduciária dos direitos creditórios

CRI SGGC

Shopping

2,33%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,85%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a 3S Pouso Alegre S.A, que atua na indústria de Shopping Centers.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno e benfeitorias do Shopping SerraSulAval da empresa e dos sócios

CRI Blue 23E

Pulverizado

2,33%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o Fundo de Investimento em Direitos Creditórios Aberto Blue Crédito Imobiliário. A relação atual de garantia é de 260%.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisFundo de reserva

CRI Planta II

Residencial

2,15%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Planta3,00 Inc., incorporadora paulista focada em projetos de retrofit. A relação atual de garantia é de 145%.

Garantias

Alienação fiduciária de 4 prédiosAlienação fiduciária de cotas das SPE's

CRI Manhattan 196S

Residencial

2,05%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Manhattan, uma das maiores incorporadoras de Fortaleza-CE. A relação atual de garantia é de 204%. Este ativo está inadimplente no pagamento de juros.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis prontos residenciaisCessão fiduciária de recebíveis

Inadimplência

Inadimplente no pagamento de juros.

CRI Axis

Infraestrutura

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,17%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Axis Renováveis que atua no segmento de geração distribuída.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis dos consórciosAlienação fiduciária de ações e bens

CRI AR Terrenos

Residencial

1,59%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Alfa Realty, incorporadora paulistana. A operação possui como garantia a alienação fiduciária de quatro terrenos localizados em bairros nobres de São Paulo, com relação atual de garantia de 200%.

Garantias

Alienação fiduciária de quatro terrenos

CRI HGLG Eletrolux

Logística

1,56%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo de logística HGLG11. O imóvel tem como principal locatário a Electrolux S.A, com relação atual de garantia de 186%.

Garantias

Alienação fiduciária sobre o condomínio logísticoCessão fiduciária da totalidade dos contratos de locação

CRI São Gonçalo

Shopping

1,26%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,06%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em recebíveis de contratos de locação do São Gonçalo Shopping. A relação atual de garantia é de 363%.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingCoobrigação da GSR Shopping

CRI Makro

Logística

1,19%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo HGRU11. Os imóveis tem como principal locatário o Grupo Makro.

Garantias

Alienação fiduciária de oito imóveis100% dos fluxos de aluguéis

CRI Tecnisa 175S

Residencial

1,09%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 5,94%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures emitidas pela Tecnisa S.A. (B3:TCSA3). O CRI possui rating br BBB+ (sf) pela S&P.

Garantias

Debêntures emitidas pela Tecnisa S.A.

CRI JSL Ribeira 261S

BTS

1,05%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em contratos atípicos de locação de 15 anos com empresas do Grupo JSL S.A. (B3: JSLG3). A relação atual de garantia é de 149%.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis locadosFiança da holding controladora da JSL

CRI JSL Ribeira 268S

BTS

1,05%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em contratos atípicos de locação de 15 anos com empresas do Grupo JSL S.A. (B3: JSLG3). A relação atual de garantia é de 149%.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis locadosFiança da holding controladora da JSL

CRI TJKB 2S

Hospital

1,03%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o Fundo de Investimento Imobiliário TJK Renda Imobiliária (TJKB11), fundo de tijolo voltado para edifícios corporativos. A relação atual de garantia é de 275%.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisCessão fiduciária de 100% dos recebíveis de aluguéis

CRI Socicam Chapecó

Infraestrutura

1,02%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Socicam, líder na gestão de terminais de passageiros. A operação possui como garantia o contrato de locação e a cessão fiduciária das tarifas aeroportuárias do terminal de Chapecó-SC.

Garantias

Contrato de locaçãoCessão fiduciária das tarifas aeroportuárias

CRI Sanema

Infraestrutura

0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 8,92%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Sanema, uma parceria público-privada (PPP) da Companhia de Saneamento de Alagoas (Casal), para construção e locação de ativos de tratamento de esgoto.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis do consórcioAval da holding

CRI Rede Duque 443S

BTS

0,96%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Duque, maior rede de postos de combustíveis da cidade de São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisCash colateralAval dos controladores

CRI Rede Duque 444S

BTS

0,95%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Duque, grupo familiar fundado há 60 anos, sendo uma das maiores redes de postos de combustíveis do país.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisCash colateralAval dos controladores

CRI SER Educacional 284S

BTS

0,68%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IGPM + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em contrato de locação atípico 'built to suit' com prazo de 10 anos, tendo como locatária Ser Educacional S.A. (B3: SEER3), empresa com rating corporativo AA-.

Garantias

Garantia real do imóvel

CRI Ditolvo 37E

Residencial

0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo Ltda., com 50 anos de atuação. A operação possui relação de garantia de 132%.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoqueAval da holding e de seus sócios

CRI Rede D'Or 397S

Hospital

0,45%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 6,10%

LTV

Não informado

Resumo

CRI com a Rede D'or São Luiz S.A., maior rede privada de assistência médica do país. Os recursos serão utilizados para obras de expansão. A operação não possui garantia real e foi avaliada com rating AAA pela Fitch.

Garantias

Rating AAA pela Fitch

CRI GPA 83S

BTS

0,38%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em contratos atípicos de locação com prazo de 15 anos junto a empresas do Grupo GPA (B3: PCAR3). Relação atual de garantia de 155%.

Garantias

Alienação fiduciária dos 9 imóveis locados

CRI GPA 79S

BTS

0,37%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em contratos atípicos de locação com prazo de 15 anos junto a empresas do Grupo GPA (B3: PCAR3). Relação atual de garantia de 310%.

Garantias

Alienação fiduciária dos 5 imóveis locados

CRI Francisco Leitão 15S

Residencial

0,35%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Setin, incorporadora paulista com 40 anos de história. A operação possui como garantia a alienação fiduciária de terreno no bairro de Pinheiros, com relação atual de garantia de 175%.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Francisco Leitão 14S

Residencial

0,35%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Setin, incorporadora paulista com 40 anos de história. A operação possui como garantia a alienação fiduciária de terreno no bairro de Pinheiros, com relação atual de garantia de 175%.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI JSTX

BTS

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 9,84%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o Grupo Vamos (B3: VAMO3), empresa líder no setor de locação de caminhões e equipamentos pesados. A relação atual de garantia é de 116%.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis locadosAval da empresa patrimonial (JSTX) e do sócio

CRI MRV Flex 1S

Residencial

0,05%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,07%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MRV Engenharia e Participações S.A. (B3:MRVE3), com mais de 40 anos de atuação no mercado imobiliário. A relação de garantia é de 125%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóvelReembolso compulsório dos direitos creditórios

Exposição por Índice

IPCA

99,3%

IGPM

0,7%

Exposição por Segmento

Residencial

28,2%

Shopping

24,2%

Pulverizado

17%

Logística

13,6%

Infraestrutura

6,8%

BTS

5,7%

Escritório

3%

Hospital

1,5%

Endividamento

Dívida Total

R$ 37.300.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

3,58%

Compromissada Reversa de CRI

CDI + 0,80% ao ano・Vence Próximos 12 meses

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

Próximos 12 meses

Taxa de Juros

CDI + 0,80% ao ano

Saldo Devedor

R$ 37.300.000,00

Resumo

Operações de venda e recompra futura de CRIs para gestão de liquidez.

Garantia

CRIs da carteira

Rating

Não informado

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