FII VALORAIP
LivreVGIP11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O Valora (VGIP11) é um fundo de recebíveis imobiliários que busca investir em ativos de crédito com indexação à inflação. Em julho de 2025, o fundo estava com 99% de seu patrimônio alocado em 44 CRIs. A gestão realizou um novo investimento de R$2,0 milhões no CRI Scala Datacenter 2S e recebeu R$18,0 milhões em amortizações. A sofreu uma queda de R$0,85, fechando em R$87,50, impactada pela abertura das taxas de juros das NTN-Bs. O fundo mantém um CRI (Manhattan 196S, 2,1% do PL) inadimplente, embora a gestão considere as garantias adequadas.
Desempenho
O fundo distribuiu R$0,76 por cota, representando uma rentabilidade de + 6,8% ao ano sobre o valor patrimonial de junho. A cota de mercado encerrou o mês em R$81,86, resultando em um de 6,45% em relação à . O resultado foi impactado negativamente pela marcação a mercado dos ativos devido ao cenário macroeconômico de juros.
Dividendos
A distribuição de R$0,76 por cota foi inferior aos meses anteriores (R$1,25 em junho e R$1,98 em maio), mostrando uma tendência decrescente no curto prazo. O fundo acumulou R$0,29 por cota em ganhos de inflação que serão distribuídos futuramente, quando se tornarem . A distribuição acumulada dos últimos 12 meses totalizou R$11,73 por cota.
Indicadores
P/VP
0,94
DY Mensal
0,93%
DY Projetado 12M
11,14%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,76
Dividendo por Cota
R$ 0,76
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
84.604
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
2,07%
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
3,6 anos
Portfólio
Número de Operações
44
Destaques
- Alocação de 99% do patrimônio líquido em 44 operações de CRI, mantendo alta diversificação.
- Novo investimento de R$2,0 milhões no CRI Scala Datacenter 2S com taxa de IPCA + 9,50% a.a.
- Recebimento de R$18,0 milhões em amortizações, fortalecendo a liquidez do fundo.
Desafios
- O CRI Manhattan 196S, representando 2,1% do PL, permaneceu inadimplente com o pagamento de juros durante o mês de julho de 2025.
- Queda de R$0,85 na cota patrimonial no mês, de R$88,35 para R$87,50, devido à marcação a mercado dos títulos atrelados à inflação (NTN-B).
Riscos do Fundo
- Risco de crédito associado aos devedores dos CRIs, exemplificado pelo caso do CRI Manhattan 196S que se encontra inadimplente.
- Risco de mercado relacionado à flutuação das taxas de juros futuras, que impacta a marcação a mercado dos ativos e o valor da cota patrimonial.
- Risco de liquidez das cotas no mercado secundário.
Notas
- O fundo possui R$0,29 por cota em ganhos de acumulados, que serão distribuídos no momento em que virarem .
- Em agosto, após o fechamento do mês, o fundo investiu R$19,2 milhões em um novo com cupom de + 10,5%.
Observações do Mês
O VGIP11 apresenta uma carteira de CRIs bem diversificada em termos de segmentos e número de operações. No entanto, o desempenho de curto prazo foi negativamente afetado pela marcação a mercado, resultando em queda na e uma distribuição de rendimentos decrescente nos últimos três meses. A pontual do Manhattan, embora monitorada e com garantias, é um ponto de atenção. O abaixo de 1 indica um desconto no mercado secundário, que pode representar uma oportunidade se a qualidade de crédito da carteira se mantiver e o cenário macro de juros se estabilizar.
CRIs
CRI Tecnisa 397S
Residencial
Residencial・IPCA + 7.00%
6,71%
CRI Tecnisa 397S
Residencial
Residencial・IPCA + 7.00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 7.00%
LTV
Resumo
Operação lastreada em debêntures emitidas pela Tecnisa S.A. (B3:TCSA3). O CRI não conta com garantias reais e possui rating br.A (sf) pela S&P.
CRI VFDL
Logística
Logística・IPCA + 9.98%
5,51%
CRI VFDL
Logística
Logística・IPCA + 9.98%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
IPCA + 9.98%
LTV
Resumo
Operação com o fundo de logística VFDL11. Possui como garantias a alienação fiduciária sobre o condomínio logístico e cessão fiduciária dos contratos de locação.
CRI Mabu 402S
Pulverizado
Pulverizado・IPCA + 9.75%
5,48%
CRI Mabu 402S
Pulverizado
Pulverizado・IPCA + 9.75%
Tipo
CRI
Segmento
Pulverizado
Taxa
IPCA + 9.75%
LTV
Resumo
Operação com a Rede Mabu de Hotéis & Resorts. Possui como garantia cessão fiduciária de recebíveis de time sharing e alienação fiduciária de unidades hoteleiras.
CRI Matarazzo 451S
Shopping
Shopping・IPCA + 9.50%
5,25%
CRI Matarazzo 451S
Shopping
Shopping・IPCA + 9.50%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
IPCA + 9.50%
LTV
Resumo
Financiamento para a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo (SP). Garantias incluem alienação fiduciária de fração do imóvel, cessão de aluguéis e aval do FIP Matarazzo.
CRI Cemara
Pulverizado
Pulverizado・IPCA + 9.50%
4,74%
CRI Cemara
Pulverizado
Pulverizado・IPCA + 9.50%
Tipo
CRI
Segmento
Pulverizado
Taxa
IPCA + 9.50%
LTV
Resumo
Operação com a Cemara Negócios Imobiliários (loteamento). Garantias incluem alienação fiduciária de estoque, cessão de recebíveis e alienação das SPEs.
CRI Raposo Shopping
Shopping
Shopping・IPCA + 6.20%
4,71%
CRI Raposo Shopping
Shopping
Shopping・IPCA + 6.20%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
IPCA + 6.20%
LTV
Resumo
Refinanciamento de aquisição de participação no Shopping Raposo. Garantias incluem alienação fiduciária do shopping e cessão de recebíveis de locação.
CRI CashMe 31E Sênior
Pulverizado
Pulverizado・IPCA + 9.00%
4,36%
CRI CashMe 31E Sênior
Pulverizado
Pulverizado・IPCA + 9.00%
Tipo
CRI
Segmento
Pulverizado
Taxa
IPCA + 9.00%
LTV
Resumo
Lastreada em contratos de home equity da CashMe (Grupo Cyrela). Garantias são a alienação fiduciária dos imóveis (LTV máximo de 60%) e fiança da Cyrela.
CRI Realiza
Residencial
Residencial・IPCA + 10.50%
3,86%
CRI Realiza
Residencial
Residencial・IPCA + 10.50%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 10.50%
LTV
Resumo
Operação com a Realiza Construtora. Garantias incluem alienação de terrenos, imóveis em estoque, cotas das SPEs, e aval dos sócios.
CRI Planta II 13E
Residencial
Residencial・IPCA + 8.50%
3,6%
CRI Planta II 13E
Residencial
Residencial・IPCA + 8.50%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 8.50%
LTV
Resumo
Operação com a Planta Inc., focada em retrofit. Garantias incluem alienação fiduciária de 4 prédios em São Paulo e das cotas das SPEs.
CRI Choice
Residencial
Residencial・IPCA + 9.00%
3,45%
CRI Choice
Residencial
Residencial・IPCA + 9.00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 9.00%
LTV
Resumo
Operação com a Choice Morumbi Empreendimento Imobiliário SPE LTDA para desenvolvimento de um condomínio residencial no Morumbi (SP).
CRI TMX
Infraestrutura
Infraestrutura・IPCA + 10.00%
2,96%
CRI TMX
Infraestrutura
Infraestrutura・IPCA + 10.00%
Tipo
CRI
Segmento
Infraestrutura
Taxa
IPCA + 10.00%
LTV
Resumo
Operação com a TMX Eficiência Energética para implantação de sistemas de geração de energia solar.
CRI Villa XP
Escritório
Escritório・IPCA + 5.00%
2,95%
CRI Villa XP
Escritório
Escritório・IPCA + 5.00%
Tipo
CRI
Segmento
Escritório
Taxa
IPCA + 5.00%
LTV
Resumo
Operação com a XP Investimentos S.A., com garantia de alienação fiduciária do imóvel do empreendimento 'Villa XP' em São Roque-SP.
CRI GJA
Logística
Logística・IPCA + 7.00%
2,92%
CRI GJA
Logística
Logística・IPCA + 7.00%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
IPCA + 7.00%
LTV
Resumo
Operação com a GJA Indústrias S.A. (inclui Coca Cola Bandeirantes). A operação não possui garantia real e possui rating AA pela S&P.
CRI General Shopping
Shopping
Shopping・IPCA + 5.00%
2,76%
CRI General Shopping
Shopping
Shopping・IPCA + 5.00%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
IPCA + 5.00%
LTV
Resumo
Financiamento para aquisição de um portfólio de shoppings pelo General Shopping e Outlets do Brasil FII (B3:GSFI11). Garantido pela alienação fiduciária das frações ideais dos imóveis.
CRI Fashion Mall 339S
Shopping
Shopping・IPCA + 7.75%
2,61%
CRI Fashion Mall 339S
Shopping
Shopping・IPCA + 7.75%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
IPCA + 7.75%
LTV
Resumo
Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3). A operação possui como garantia a alienação fiduciária do imóvel e cessão fiduciária dos recebíveis de vendas de unidades.
CRI Fashion Mall 340S
Shopping
Shopping・IPCA + 7.75%
2,61%
CRI Fashion Mall 340S
Shopping
Shopping・IPCA + 7.75%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
IPCA + 7.75%
LTV
Resumo
Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3). A operação possui como garantia a alienação fiduciária do imóvel e cessão fiduciária dos recebíveis de vendas de unidades.
CRI Matarazzo 545S
Shopping
Shopping・IPCA + 9.50%
2,59%
CRI Matarazzo 545S
Shopping
Shopping・IPCA + 9.50%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
IPCA + 9.50%
LTV
Resumo
Financiamento para a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo (SP). Garantias incluem alienação fiduciária de fração do imóvel, cessão de aluguéis e aval do FIP Matarazzo.
CRI GTLG
Logística
Logística・IPCA + 5.93%
2,51%
CRI GTLG
Logística
Logística・IPCA + 5.93%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
IPCA + 5.93%
LTV
Resumo
Operação com a GTIS Partners. Garantias incluem alienação fiduciária de galpões logísticos e cessão fiduciária dos direitos creditórios.
CRI SGGC
Shopping
Shopping・IPCA + 9.85%
2,32%
CRI SGGC
Shopping
Shopping・IPCA + 9.85%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
IPCA + 9.85%
LTV
Resumo
Operação com a 3S Pouso Alegre S.A (Shopping SerraSul). Garantias incluem alienação fiduciária do terreno, das cotas da 3S, cessão dos aluguéis e aval dos sócios.
CRI Blue 23E
Pulverizado
Pulverizado・IPCA + 10.00%
2,31%
CRI Blue 23E
Pulverizado
Pulverizado・IPCA + 10.00%
Tipo
CRI
Segmento
Pulverizado
Taxa
IPCA + 10.00%
LTV
Resumo
Operação com o FIDC Aberto Blue Crédito Imobiliário. Garantias incluem alienação fiduciária dos imóveis e fundo de reserva.
CRI Dot
Residencial
Residencial・IPCA + 9.00%
2,18%
CRI Dot
Residencial
Residencial・IPCA + 9.00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 9.00%
LTV
Resumo
Operação com a Dot Ditolvo Empreendimento Imobiliário SPE LTDA para desenvolvimento do condomínio DOT Vila das Belezas (SP).
CRI Planta II
Residencial
Residencial・IPCA + 8.50%
2,13%
CRI Planta II
Residencial
Residencial・IPCA + 8.50%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 8.50%
LTV
Resumo
Operação com a Planta Inc., focada em retrofit. Garantias incluem alienação fiduciária de 4 prédios em São Paulo e das cotas das SPEs.
CRI Manhattan 196S
Residencial
Residencial・IPCA + 12.00%
2,07%
CRI Manhattan 196S
Residencial
Residencial・IPCA + 12.00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12.00%
LTV
Resumo
ATIVO INADIMPLENTE. Operação com a Construtora Manhattan (Fortaleza-CE). Garantido por alienação fiduciária de imóveis prontos e cessão de recebíveis.
CRI Axis
Infraestrutura
Infraestrutura・IPCA + 9.17%
1,81%
CRI Axis
Infraestrutura
Infraestrutura・IPCA + 9.17%
Tipo
CRI
Segmento
Infraestrutura
Taxa
IPCA + 9.17%
LTV
Resumo
Operação com a Axis Renováveis (geração de energia). Garantias incluem cessão de recebíveis, alienação de ações e equipamentos.
CRI AR Terrenos
Residencial
Residencial・IPCA + 9.00%
1,59%
CRI AR Terrenos
Residencial
Residencial・IPCA + 9.00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 9.00%
LTV
Resumo
Operação com a Alfa Realty (SP). Garantia é a alienação fiduciária de quatro terrenos com relação de garantia de 200%.
CRI HGLG Eletrolux
Logística
Logística・IPCA + 5.25%
1,55%
CRI HGLG Eletrolux
Logística
Logística・IPCA + 5.25%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
IPCA + 5.25%
LTV
Resumo
Operação com o fundo de logística HGLG11. Garantia é a alienação fiduciária do condomínio logístico e cessão dos contratos de locação (principal locatário: Electrolux).
CRI São Gonçalo
Shopping
Shopping・IPCA + 5.06%
1,25%
CRI São Gonçalo
Shopping
Shopping・IPCA + 5.06%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
IPCA + 5.06%
LTV
Resumo
Lastreada em recebíveis de contratos de locação do São Gonçalo Shopping (RJ). Garantias incluem alienação fiduciária do shopping e fiança da holding.
CRI Makro
Logística
Logística・IPCA + 6.50%
1,18%
CRI Makro
Logística
Logística・IPCA + 6.50%
Tipo
CRI
Segmento
Logística
Taxa
IPCA + 6.50%
LTV
Resumo
Operação com o fundo HGRU11. Garantias são alienação fiduciária de oito imóveis e 100% dos fluxos de aluguéis, com o Grupo Makro como locatário.
CRI Tecnisa 175S
Residencial
Residencial・IPCA + 5.94%
1,11%
CRI Tecnisa 175S
Residencial
Residencial・IPCA + 5.94%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 5.94%
LTV
Resumo
Operação lastreada em debêntures emitidas pela Tecnisa S.A. (B3:TCSA3). CRI possui rating br BBB+ (sf) pela S&P.
CRI JSL Ribeira 261S
BTS
BTS・IPCA + 6.00%
1,04%
CRI JSL Ribeira 261S
BTS
BTS・IPCA + 6.00%
Tipo
CRI
Segmento
BTS
Taxa
IPCA + 6.00%
LTV
Resumo
Contratos atípicos de locação de 15 anos com o Grupo JSL (B3:JSLG3). Garantias incluem alienação dos imóveis locados e fiança da holding.
CRI JSL Ribeira 268S
BTS
BTS・IPCA + 6.00%
1,04%
CRI JSL Ribeira 268S
BTS
BTS・IPCA + 6.00%
Tipo
CRI
Segmento
BTS
Taxa
IPCA + 6.00%
LTV
Resumo
Contratos atípicos de locação de 15 anos com o Grupo JSL (B3:JSLG3). Garantias incluem alienação dos imóveis locados e fiança da holding.
CRI TJKB 2S
Hospital
Hospital・IPCA + 9.00%
1,04%
CRI TJKB 2S
Hospital
Hospital・IPCA + 9.00%
Tipo
CRI
Segmento
Hospital
Taxa
IPCA + 9.00%
LTV
Resumo
Operação com o FII TJK Renda Imobiliária (TJKB11). Garantias incluem alienação fiduciária dos imóveis e cessão de 100% dos aluguéis.
CRI Socicam Chapecó
Infraestrutura
Infraestrutura・IPCA + 9.00%
1,01%
CRI Socicam Chapecó
Infraestrutura
Infraestrutura・IPCA + 9.00%
Tipo
CRI
Segmento
Infraestrutura
Taxa
IPCA + 9.00%
LTV
Resumo
Operação com a Socicam, gestora de terminais de passageiros. Garantido pelo contrato de locação e cessão das tarifas aeroportuárias do terminal de Chapecó-SC.
CRI Sanema
Infraestrutura
Infraestrutura・IPCA + 8.92%
0,97%
CRI Sanema
Infraestrutura
Infraestrutura・IPCA + 8.92%
Tipo
CRI
Segmento
Infraestrutura
Taxa
IPCA + 8.92%
LTV
Resumo
Operação com a Sanema, PPP da Casal (Alagoas). Garantido por cessão dos recebíveis do consórcio, alienação de direitos e aval da holding.
CRI Rede Duque 443S
BTS
BTS・IPCA + 8.20%
0,95%
CRI Rede Duque 443S
BTS
BTS・IPCA + 8.20%
Tipo
CRI
Segmento
BTS
Taxa
IPCA + 8.20%
LTV
Resumo
Operação com a Rede Duque (postos de combustíveis). Garantias incluem alienação de imóveis, cash colateral e aval dos controladores.
CRI Rede Duque 444S
BTS
BTS・IPCA + 8.20%
0,94%
CRI Rede Duque 444S
BTS
BTS・IPCA + 8.20%
Tipo
CRI
Segmento
BTS
Taxa
IPCA + 8.20%
LTV
Resumo
Operação com a Rede Duque (postos de combustíveis). Garantias incluem alienação de imóveis, cash colateral e aval dos controladores.
CRI SER Educacional 284S
BTS
BTS・IGPM + 7.00%
0,67%
CRI SER Educacional 284S
BTS
BTS・IGPM + 7.00%
Tipo
CRI
Segmento
BTS
Taxa
IGPM + 7.00%
LTV
Resumo
Locação atípica 'built to suit' com a Ser Educacional S.A. (B3:SEER3) em Recife-PE, com garantia real do imóvel.
CRI Ditolvo 37E
Residencial
Residencial・IPCA + 10.00%
0,48%
CRI Ditolvo 37E
Residencial
Residencial・IPCA + 10.00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 10.00%
LTV
Resumo
Operação com a Construtora Ditolvo Ltda. Garantias incluem alienação de unidades em estoque, aval da holding e alienação de terrenos.
CRI Rede D'Or 397S
Hospital
Hospital・IPCA + 6.10%
0,45%
CRI Rede D'Or 397S
Hospital
Hospital・IPCA + 6.10%
Tipo
CRI
Segmento
Hospital
Taxa
IPCA + 6.10%
LTV
Resumo
CRI com a Rede D'or São Luiz S.A. para obras de expansão. Operação sem garantia real, avaliada com rating AAA pela Fitch.
CRI GPA 83S
BTS
BTS・IPCA + 5.00%
0,38%
CRI GPA 83S
BTS
BTS・IPCA + 5.00%
Tipo
CRI
Segmento
BTS
Taxa
IPCA + 5.00%
LTV
Resumo
Contratos atípicos de locação com o Grupo GPA (B3:PCAR3). Garantido pela alienação fiduciária de 9 imóveis locados.
CRI GPA 79S
BTS
BTS・IPCA + 5.75%
0,37%
CRI GPA 79S
BTS
BTS・IPCA + 5.75%
Tipo
CRI
Segmento
BTS
Taxa
IPCA + 5.75%
LTV
Resumo
Contratos atípicos de locação com o Grupo GPA (B3:PCAR3). Garantido pela alienação fiduciária de 5 imóveis locados.
CRI JSTX
BTS
BTS・IPCA + 9.84%
0,31%
CRI JSTX
BTS
BTS・IPCA + 9.84%
Tipo
CRI
Segmento
BTS
Taxa
IPCA + 9.84%
LTV
Resumo
Operação com o Grupo Vamos (B3:VAMO3). Garantias incluem alienação dos imóveis locados e aval da empresa patrimonial e do sócio.
CRI Scala Datacenter 2S
Infraestrutura
Infraestrutura・IPCA + 9.50%
0,19%
CRI Scala Datacenter 2S
Infraestrutura
Infraestrutura・IPCA + 9.50%
Tipo
CRI
Segmento
Infraestrutura
Taxa
IPCA + 9.50%
LTV
Resumo
Operação com a Scala Data Centers. Garantias incluem alienação do imóvel, das cotas do FII Data Centers e cessão dos recebíveis.
CRI MRV Flex 1S
Residencial
Residencial・IPCA + 10.07%
0,05%
CRI MRV Flex 1S
Residencial
Residencial・IPCA + 10.07%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 10.07%
LTV
Resumo
Operação com a MRV Engenharia (B3:MRVE3). Garantias incluem alienação fiduciária de imóvel e reembolso compulsório dos direitos creditórios.
Exposição por Índice
IPCA
IGPM
Exposição por Segmento
Residencial
Shopping
Pulverizado
Logística
Infraestrutura
BTS
Escritório
Hospital