FII VALORAIP

Livre

VGIP11—Resumo de Agosto de 2025

Resumo

O Valora (VGIP11) encerrou agosto de 2025 com 100,4% de seu patrimônio líquido alocado em 44 operações de CRI. A gestão foi ativa, adquirindo R$79,6 milhões em dois CRIs: um novo ativo, CRI São Gonçalo 179E ( + 10,50%), e uma participação adicional no CRI JSTX. O fundo também recebeu R$66,3 milhões em amortizações. A teve uma variação positiva de R$0,67, fechando em R$88,17, impulsionada pelo fechamento das taxas das NTN-Bs. O CRI Manhattan 196S, representando 2,1% do PL, permanece inadimplente, sendo um ponto de atenção contínuo.

Desempenho

O fundo distribuiu R$0,82 por cota, equivalente a uma rentabilidade líquida de + 8,7% ao ano sobre o valor patrimonial de julho. O desempenho foi marcado pela recuperação do valor patrimonial, que subiu para R$88,17. A cota de mercado, no entanto, encerrou o mês em R$80,41, negociando com um de 8,8% em relação ao valor patrimonial ( de 0,91). O volume médio de negociação diário foi de R$1,5 milhão.

Dividendos

A distribuição de R$0,82 por cota em agosto representa uma leve recuperação em relação ao mês anterior (R$0,76), mas ainda abaixo do patamar de junho (R$1,25). A distribuição acumulada nos últimos 12 meses totalizou R$11,66 por cota. Além disso, o fundo encerrou o mês com um saldo de R$0,17 por cota em ganhos de acumulados, que serão distribuídos futuramente quando se tornarem .

Indicadores

P/VP

0,91

DY Mensal

1%

DY Projetado 12M

12,24%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

Não informado

Dividendo por Cota

R$ 0,82

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

84.848

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

2,1%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,6 anos

Portfólio

Número de Operações

44

Destaques

  • Aquisição de R$79,6 milhões em CRIs, incluindo um novo ativo (CRI São Gonçalo 179E) com taxa de IPCA + 10,50% a.a.
  • Variação positiva de R$0,67 na cota patrimonial, que encerrou o mês em R$88,17.
  • Recebimento de R$66,3 milhões em amortizações ordinárias e extraordinárias, reforçando a liquidez do fundo.
  • Mantida a alta alocação do portfólio, com 100,4% do patrimônio líquido investido em CRIs.

Desafios

  • O CRI Manhattan 196S, que representa 2,1% do Patrimônio Líquido, permaneceu inadimplente com o pagamento de sua parcela de juros em agosto de 2025.

Riscos do Fundo

  • Risco de crédito decorrente da inadimplência dos devedores dos CRIs, como o caso em andamento do CRI Manhattan 196S.
  • Risco de mercado, pois flutuações nas taxas de juros futuras podem impactar negativamente a marcação a mercado dos ativos e o valor da cota patrimonial.
  • Risco de pré-pagamento das operações de CRI, que pode reduzir a rentabilidade futura esperada da carteira.
  • Risco de liquidez das cotas no mercado secundário.

Notas

  • O fundo encerrou o mês com R$0,17 por cota em ganhos de acumulados, que serão distribuídos quando se tornarem .

Observações do Mês

O VGIP11 mantém uma carteira de CRIs diversificada e uma gestão ativa, evidenciada pelas aquisições estratégicas no mês. A recuperação do valor patrimonial é um sinal positivo. No entanto, a persistência da no Manhattan e a volatilidade recente dos dividendos são pontos que exigem monitoramento. O desconto expressivo da cota de mercado ( de 0,91) pode ser atrativo, mas reflete a percepção de risco do mercado, especialmente em relação ao ativo inadimplente e ao cenário de juros.

CRIs

CRI Tecnisa 397S

Residencial

6,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures emitidas pela Tecnisa S.A. (B3:TCSA3). O CRI não conta com garantias reais e possui rating br.A (sf) pela S&P.

CRI JSTX

BTS

6,07%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 9,84%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o Grupo Vamos (B3: VAMO3), empresa de locação de caminhões. Garantia por alienação fiduciária dos imóveis locados e aval da empresa patrimonial (JSTX) e do sócio.

CRI VFDL

Logística

5,52%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 9,98%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo de logística VFDL11. Garantias incluem alienação fiduciária e cessão dos contratos de locação do condomínio logístico.

CRI Mabu 402S

Pulverizado

5,34%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Mabu de Hotéis & Resorts. Garantido por cessão fiduciária de recebíveis de time sharing e alienação de unidades hoteleiras.

CRI Matarazzo 451S

Shopping

5,24%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para financiar a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo (SP). Garantido por alienação fiduciária do imóvel, cessão de receitas e aval do FIP Matarazzo.

CRI Cemara

Pulverizado

4,7%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Cemara Negócios Imobiliários, empresa de loteamentos. Garantias incluem alienação fiduciária de estoque e cessão de recebíveis.

CRI Raposo Shopping

Shopping

4,68%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 6,20%

LTV

Não informado

Resumo

Refinanciamento para aquisição de participação no Shopping Raposo. Garantido pela alienação fiduciária do shopping e cessão dos recebíveis de locação.

CRI CashMe 31E Sênior

Pulverizado

4,21%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em contratos de home equity da CashMe (Grupo Cyrela), com LTV máximo de 60% e fiança da Cyrela.

CRI Realiza

Residencial

3,84%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Realiza Construtora. Garantias incluem alienação de terrenos, imóveis, cotas de SPEs e aval dos sócios.

CRI Choice

Residencial

3,31%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para desenvolvimento de condomínio residencial no Morumbi (SP) pela Choice Morumbi Empreendimento Imobiliário SPE.

CRI GJA

Logística

2,94%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a GJA Indústrias S.A., grupo que inclui a Coca Cola Bandeirantes. Não possui garantia real e tem rating AA pela S&P.

CRI TMX

Infraestrutura

2,94%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a TMX Eficiência Energética para implantar sistemas de geração de energia solar.

CRI Villa XP

Escritório

2,94%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a XP Investimentos para o empreendimento 'Villa XP' em São Roque-SP, garantido pela alienação fiduciária do imóvel.

CRI General Shopping

Shopping

2,74%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para aquisição de um portfólio de shoppings pelo General Shopping e Outlets do Brasil FII (B3:GSFI11).

CRI Matarazzo 545S

Shopping

2,59%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para financiar a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo (SP). Garantido por alienação fiduciária do imóvel, cessão de receitas e aval do FIP Matarazzo.

CRI Fashion Mall 339S

Shopping

2,57%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3), garantida pela alienação fiduciária do imóvel e cessão dos recebíveis de vendas.

CRI Fashion Mall 340S

Shopping

2,57%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3), garantida pela alienação fiduciária do imóvel e cessão dos recebíveis de vendas.

CRI GTLG

Logística

2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,93%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a GTIS Partners, garantida pela alienação fiduciária de galpões logísticos.

CRI SGGC

Shopping

2,29%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,85%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a 3S Pouso Alegre S.A para o Shopping SerraSul. Garantias incluem alienação do terreno e das cotas da empresa, e cessão de aluguéis.

CRI Blue 23E

Pulverizado

2,28%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o FIDC Aberto Blue Crédito Imobiliário. Garantias incluem alienação fiduciária dos imóveis e fundo de reserva.

CRI Manhattan 196S

Residencial

2,05%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

ATIVO INADIMPLENTE. Operação com a Construtora Manhattan (Fortaleza-CE). Garantido por alienação fiduciária de imóveis prontos e cessão de recebíveis. A gestão segue trabalhando junto ao devedor.

CRI Dot

Residencial

2,03%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Dot Ditolvo para desenvolvimento do condomínio DOT Vila das Belezas (SP).

CRI São Gonçalo 179E

Shopping

1,85%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em recebíveis de contratos de locação do São Gonçalo Shopping (RJ), com garantias adicionais como alienação fiduciária e fiança da holding.

CRI Axis

Infraestrutura

1,82%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,17%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Axis Renováveis (geração de energia distribuída). Garantias incluem cessão de recebíveis, alienação de ações e equipamentos.

CRI AR Terrenos

Residencial

1,57%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Alfa Realty (SP). Garantido pela alienação fiduciária de quatro terrenos na cidade de São Paulo.

CRI HGLG Eletrolux

Logística

1,54%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo HGLG11, garantida pela alienação do condomínio logístico e cessão dos contratos de locação (principal locatário: Electrolux).

CRI São Gonçalo

Shopping

1,24%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,06%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em recebíveis de locação do São Gonçalo Shopping (RJ), com garantias como alienação fiduciária e coobrigação da GSR Shopping.

CRI Makro

Logística

1,17%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o fundo HGRU11, garantida pela alienação fiduciária de oito imóveis e 100% dos fluxos de aluguéis, tendo o Grupo Makro como locatário.

CRI TJKB 2S

Hospital

1,04%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o FII TJK Renda Imobiliária (TJKB11), garantida por alienação fiduciária dos imóveis e cessão de aluguéis.

CRI JSL Ribeira 261S

BTS

1,04%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato atípico de 15 anos com o Grupo JSL. Garantido por alienação dos imóveis locados e fiança da holding.

CRI JSL Ribeira 268S

BTS

1,04%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato atípico de 15 anos com o Grupo JSL. Garantido por alienação dos imóveis locados e fiança da holding.

CRI Planta II 13E

Residencial

1,02%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Planta Inc., focada em retrofit. Garantido por alienação fiduciária de quatro prédios e das cotas das SPEs.

CRI Socicam Chapecó

Infraestrutura

1,01%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Socicam, gestora de terminais de passageiros. Garantido pelo contrato de locação e cessão de tarifas do terminal de Chapecó-SC.

CRI Sanema

Infraestrutura

0,97%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 8,92%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Sanema, uma PPP de saneamento em Alagoas. Garantido por cessão de recebíveis, alienação de direitos e aval da holding.

CRI Rede Duque 443S

BTS

0,94%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Duque (postos de combustíveis). Garantias incluem alienação fiduciária de imóveis e aval dos controladores.

CRI Rede Duque 444S

BTS

0,94%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede Duque (postos de combustíveis). Garantias incluem alienação fiduciária de imóveis e aval dos controladores.

CRI SER Educacional 284S

BTS

0,65%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IGPM + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato de locação atípico 'built to suit' com a Ser Educacional S.A. (B3:SEER3) em Recife-PE, com garantia real do imóvel.

CRI Tecnisa 175S

Residencial

0,54%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 5,94%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures emitidas pela Tecnisa S.A. (B3:TCSA3). O CRI possui rating br BBB+ (sf) pela S&P.

CRI Ditolvo 37E

Residencial

0,48%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo. Garantias incluem alienação de unidades em estoque, aval da holding e alienação de terrenos.

CRI Rede D'Or 397S

Hospital

0,46%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 6,10%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Rede D'or São Luiz S.A. para obras de expansão. Não possui garantia real e tem rating AAA pela Fitch.

CRI GPA 79S

BTS

0,38%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato atípico de 15 anos com o Grupo GPA (B3:PCAR3), garantido pela alienação fiduciária de 5 imóveis.

CRI GPA 83S

BTS

0,38%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato atípico de 15 anos com o Grupo GPA (B3:PCAR3), garantido pela alienação fiduciária de 9 imóveis.

CRI Scala Datacenter 2S

Infraestrutura

0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Scala Data Centers, garantida pela alienação do imóvel, cotas do FII Data Centers e cessão de recebíveis.

CRI MRV Flex 1S

Residencial

0,05%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,07%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MRV Engenharia (B3:MRVE3), garantida por alienação de imóvel e reembolso compulsório.

Exposição por Índice

IPCA

99,4%

IGPM

0,6%

Exposição por Segmento

Shopping

25,7%

Residencial

21,5%

Pulverizado

16,5%

Logística

13,6%

BTS

11,4%

Infraestrutura

6,9%

Escritório

2,9%

Hospital

1,5%

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