Resumo do Relatório Gerencial de VGIP11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII VALORAIP

VGIP11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O VGIP11 encerrou janeiro de 2026 com 97,0% do PL alocado em CRIs (49 operações). A gestão realizou forte giro de carteira, adquirindo R$ 82,1 milhões (aumento em Mabu, Matarazzo e Projetos Residenciais) e vendendo R$ 92,5 milhões (saída total de Tecnisa 397S e São Gonçalo 179E). A carteira permanece 100% adimplente. O fundo possui R$ 0,08/cota de reserva de inflação acumulada.

Desempenho

O fundo distribuiu R$ 0,64 por cota, gerando um retorno equivalente a + 6,6% a.a. sobre a . Houve valorização expressiva da cota patrimonial (+R$ 0,67) devido ao fechamento das taxas das NTN-Bs. A cota de mercado valorizou-se para R$ 82,09, reduzindo ligeiramente o desconto patrimonial.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,64 por cota, paga em 20/02/2026. O rendimento anualizado sobre o valor patrimonial foi de + 6,6%. A reserva de lucros acumulada recuou para R$ 0,08 por cota.

Indicadores

P/VP

0,91

DY Mensal

78%

DY Projetado 12M

9,36%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,64

Dividendo por Cota

R$ 0,64

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

84.239

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,6 anos

Portfólio

Número de Operações

49

Destaques

  • Venda total dos CRIs Tecnisa 397S e São Gonçalo 179E (total R$ 92,5 milhões)
  • Aquisição/Aumento de posição em 4 operações totalizando R$ 82,1 milhões
  • Valorização da Cota Patrimonial para R$ 90,29 (+0,75% no mês)
  • Carteira permanece 100% adimplente
  • Cota de mercado em tendência de alta (R$ 82,09)

Desafios

  • Redução do dividendo nominal para R$ 0,64 (vs R$ 0,71 em dez e R$ 0,92 em nov)
  • Baixa reserva de lucros acumulada (R$ 0,08/cota) para suavizar oscilações futuras
  • Spread de crédito mais comprimido em ativos de alta qualidade

Riscos do Fundo

  • Risco de mercado atrelado à volatilidade das taxas das NTN-Bs (marcação a mercado)
  • Risco de inflação implícita caindo, reduzindo o rendimento nominal (99% em IPCA)
  • Risco de liquidez em posições maiores durante momentos de estresse de mercado

Notas

  • O fundo possui R$ 0,08 por cota em ganhos de acumulados a distribuir.
  • A taxa de administração mínima mensal é de R$ 25.000,00.

Observações do Mês

O VGIP11 mantém fundamentos sólidos com uma carteira diversificada (49 ativos) e 100% adimplente. A gestão demonstrou agilidade no mercado secundário, girando quase 10% do PL para capturar valor e ajustar o portfólio. Embora o dividendo tenha caído (reflexo da inflação e recomposição de reservas), o retorno total (Dividendo + Valorização VP) é positivo. O fundo negocia com desconto ( ~0,91), oferecendo margem de segurança.

CRIs

CRI Mabu 402S

Pulverizado

LTV Alto 8,94%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,75%

LTV

171%

Resumo

Operação com a Rede Mabu de Hotéis & Resorts na região sul.

Garantias

Cessão fiduciária de recebíveisAlienação fiduciária de unidades hoteleiras

CRI JSTX

BTS

LTV Alto 5,89%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 9,84%

LTV

112%

Resumo

Operação com o Grupo Vamos (VAMO3).

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis locadosAval da empresa patrimonial e sócio

CRI Matarazzo 451S

Shopping

LTV Alto 5,83%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

329%

Resumo

Financiamento para a conclusão da obra do Campus Matarazzo. Recebeu aporte adicional.

Garantias

Alienação fiduciária de fração do imóvelCessão de aluguéisAval do FIP

CRI VFDL

Logística

LTV Alto 5,49%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 9,98%

LTV

206%

Resumo

Operação com o fundo de logística VFDL11.

Garantias

Alienação fiduciária sobre o condomínio logísticoCessão fiduciária dos contratos

CRI Matarazzo 545S

Shopping

LTV Alto 4,84%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

329%

Resumo

Financiamento para a conclusão da obra do Campus Matarazzo. Recebeu aporte adicional.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária de receitasAval do FIP

CRI Cemara

Pulverizado

LTV Alto 4,65%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

157%

Resumo

Operação com a Cemara Negócios Imobiliários Ltda.

Garantias

Alienação fiduciária de estoqueCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Raposo Shopping

Shopping

LTV Alto 4,53%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 6,20%

LTV

508%

Resumo

Refinanciamento de aquisição de participação no Shopping Raposo.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingCessão fiduciária de recebíveis

CRI Realiza

Residencial

LTV Alto 3,74%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

212%

Resumo

Operação com a Realiza Construtora Ltda.

Garantias

Alienação fiduciária dos terrenos e imóveisAval dos sócios

CRI CashMe 31E Sênior

Pulverizado

LTV Médio 3,53%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

60%

Resumo

Lastro em home equity. Amortização parcial de R$ 1,5 milhão no mês.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelFiança da Cyrela

CRI Choice

Residencial

LTV Alto 3,34%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

123%

Resumo

Desenvolvimento de condomínio no Morumbi.

Garantias

Alienação fiduciária de imóvel

CRI Villa XP

Escritório

2,93%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a XP Investimentos S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelAA Fitch

CRI GJA

Logística

2,87%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a GJA Indústrias S.A.

Garantias

Sem garantia realAA- S&P

CRI Fashion Mall 339S

Shopping

LTV Alto 2,47%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

258%

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Fashion Mall 340S

Shopping

LTV Alto 2,47%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

258%

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária dos recebíveis

CRI GTLG

Logística

LTV Alto 2,46%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,93%

LTV

369%

Resumo

Operação realizada junto a GTIS Partners.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticos

CRI Manhattan 196S

Residencial

LTV Alto 2,42%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 4,00%

LTV

140%

Resumo

Operação com a Construtora Manhattan.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis prontos

CRI EAB

Infraestrutura

LTV Alto 2,41%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,70%

LTV

118%

Resumo

Operação com Potenza Energias.

Garantias

Fiança da empresaCessão fiduciária dos recebíveis

CRI SGGC

Shopping

LTV Alto 2,15%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 9,85%

LTV

358%

Resumo

Operação com a 3S Pouso Alegre S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno e benfeitoriasAval da empresa

CRI Blue 23E

Pulverizado

LTV Alto 2,15%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

138%

Resumo

Operação com o FIDC Aberto Blue Crédito Imobiliário.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisFundo de reserva

CRI General Shopping

Shopping

LTV Alto 1,87%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

495%

Resumo

Financiamento para aquisição de portfólio de shoppings. Venda parcial de R$ 9,25 milhões.

Garantias

Alienação fiduciária das frações ideais dos imóveisAA S&P

CRI Axis

Infraestrutura

1,86%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,17%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Axis Renováveis.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária de ações

CRI Dot

Residencial

1,73%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Dot Ditolvo Empreendimento Imobiliário.

Garantias

Alienação de imóvel

CRI Projetos Residenciais SP 1S

Residencial

1,68%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Financiar conclusão de obras residenciais em SP. Recebeu aporte adicional.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas das SPEs

CRI HGLG Eletrolux

Logística

LTV Alto 1,45%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 5,25%

LTV

194%

Resumo

Operação com o fundo HGLG11.

Garantias

Alienação fiduciária sobre o condomínio logísticoCessão fiduciária dos contratos

CRI AR Terrenos

Residencial

LTV Alto 1,43%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

200%

Resumo

Operação com a Alfa Realty.

Garantias

Alienação fiduciária de quatro terrenos

CRI São Gonçalo

Shopping

LTV Alto 1,18%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 5,06%

LTV

380%

Resumo

Operação lastreada em recebíveis do São Gonçalo Shopping.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingFiança da holding

CRI Makro

Logística

LTV Alto 1,11%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

221%

Resumo

Operação com o fundo HGRU11.

Garantias

Alienação fiduciária de oito imóveis

CRI TJKB 2S

Hospital

LTV Alto 1,08%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

254%

Resumo

Operação com o FII TJK Renda Imobiliária.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveisCessão fiduciária de 100% dos recebíveis

CRI Planta II 13E

Residencial

LTV Alto 1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

145%

Resumo

Operação com a Planta Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de quatro prédios

CRI JSL Ribeira 261S

BTS

LTV Alto 1%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

153%

Resumo

Contrato atípico com Grupo JSL.

Garantias

AA Fitch

CRI JSL Ribeira 268S

BTS

LTV Alto 1%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

153%

Resumo

Contrato atípico com Grupo JSL.

Garantias

AA Fitch

CRI JL

Hotel

LTV Alto 0,97%

Tipo

CRI

Segmento

Hotel

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

199%

Resumo

Operação com a Construtora JL.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel e das cotas de SPEs

CRI Sanema

Infraestrutura

LTV Alto 0,94%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 8,92%

LTV

168%

Resumo

PPP da Companhia de Saneamento de Alagoas.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis

CRI Rede Duque 443S

BTS

LTV Alto 0,91%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

178%

Resumo

Operação com a Rede Duque.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis

CRI Rede Duque 444S

BTS

LTV Alto 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 8,20%

LTV

178%

Resumo

Operação com a Rede Duque.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis

CRI SER Educacional 284S

BTS

0,6%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IGPM + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato built to suit com Ser Educacional.

Garantias

Garantia real do imóvel

CRI Ditolvo 37E

Residencial

LTV Alto 0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

135%

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoque

CRI Rede D'Or 397S

Hospital

0,46%

Tipo

CRI

Segmento

Hospital

Taxa

IPCA + 6,10%

LTV

Não informado

Resumo

CRI com a Rede D´or São Luiz S.A.

Garantias

AAA Fitch

CRI GPA 83S

BTS

LTV Alto 0,39%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

153%

Resumo

Contratos atípicos com Grupo GPA.

Garantias

Alienação fiduciária dos 9 imóveis locados

CRI GPA 79S

BTS

LTV Alto 0,37%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,75%

LTV

305%

Resumo

Contratos atípicos com Grupo GPA.

Garantias

Alienação fiduciária dos 5 imóveis locados

CRI Galleria Bank

Residencial

LTV Alto 0,24%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

477%

Resumo

Lastro em home equity.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveis

CRI Quero Quero

BTS

LTV Alto 0,24%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 5,70%

LTV

163%

Resumo

Centro de distribuição das Lojas Quero Quero.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelFiança e aval dos sócios

CRI Canopus 30S

Residencial

0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Canopus.

Garantias

Alienação fiduciária de cotasCessão de recebíveisAA- Austin

CRI Canopus

Residencial

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com securitização de recebíveis do Governo SP.

Garantias

Fundo de reservaA+ Austin

CRI Scala Datacenter 2S

Infraestrutura

LTV Alto 0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Infraestrutura

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

193%

Resumo

Operação com Scala Data Centers.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

CRI Localfrio Sr

BTS

LTV Alto 0,18%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

160%

Resumo

Operação com a Localfrio S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelAval dos sócios

CRI Creditas 27E

Residencial

LTV Alto 0,08%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

122%

Resumo

Lastro em home equity da Creditas.

Garantias

Alienação fiduciárias de imóveis

CRI HBR 148S

Escritório

LTV Alto 0,05%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

IPCA + 6,00%

LTV

229%

Resumo

Operação com HBR Realty.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis

CRI MRV Flex 1S

Residencial

LTV Alto 0,04%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,07%

LTV

126%

Resumo

Operação com MRV Engenharia.

Garantias

Reembolso compulsório

Classes

Sem Rating/Local

83,4%

Rating Internacional

16,6%

Exposição por Índice

IPCA

99,4%

IGPM

0,6%

Exposição por Segmento

Shopping

26,4%

Pulverizado

20,1%

Residencial

17,3%

Logística

13,9%

BTS

12%

Infraestrutura

5,6%

Escritório

3,1%

Hospital

1,6%

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