Resumo do Relatório Gerencial de VGIR11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII VALREIII

VGIR11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O VGIR11 encerrou outubro de 2025 com 94,9% do PL alocado em CRIs, totalizando 55 operações e R$ 1,341 bilhão investidos. O fundo manteve a distribuição de dividendos em R$ 0,13 por cota. Houve aquisição de R$ 29,8 milhões em CRIs (novos e atuais) e recebimento de R$ 6,8 milhões em amortizações. A gestão celebrou compromisso de venda dos terrenos do Guaicurus, condicionado a diligências.

Desempenho

O fundo gerou um Resultado de R$ 20,72 milhões no mês (aproximadamente R$ 0,14 por cota), superando a Distribuição Total de R$ 18,99 milhões (R$ 0,13 por cota). O fundo encerrou o mês com uma reserva de caixa aproximada de R$ 0,01 por cota. A permanece zerada.

Dividendos

A distribuição foi de R$ 0,13 por cota, paga em 19 de novembro de 2025. Isso representa uma rentabilidade líquida de + 0,8% ao ano sobre a do final de setembro. Nos últimos 12 meses, acumulou R$ 1,45 por cota (CDI + 2,2% a.a.).

Indicadores

P/VP

0,98

DY Mensal

1,37%

DY Projetado 12M

16,44%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,14

Dividendo por Cota

R$ 0,13

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

260.772

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

1,6 anos

Portfólio

Número de Operações

55

Destaques

  • Resultado do mês cobriu integralmente a distribuição, gerando reserva de R$ 0,01/cota.
  • Assinatura de Compromisso de Venda para os terrenos do CRI Guaicurus (condicionado).
  • Aquisição de R$ 29,8 milhões em CRIs com taxas atrativas (CDI + 3,0% a 5,0%).
  • Fundo permanece sem alavancagem financeira.
  • Cota patrimonial valorizou levemente para R$ 9,68.

Desafios

  • A concretização da venda do CRI Guaicurus ainda depende de diligências ambientais e jurídicas.
  • Concentração de 94,9% do PL em risco de crédito privado (CRIs).
  • Em outubro de 2025, houve amortizações no valor total de R$ 6,8 milhões que precisam ser reinvestidos.

Riscos do Fundo

  • Alta exposição ao segmento residencial (80,1% da carteira).
  • Concentração de indexador em CDI (98,0%), tornando o fundo sensível a quedas na taxa Selic.
  • Risco de crédito, dado que 93,6% da carteira não possui rating de agência internacional.
  • Risco de execução na venda do ativo lastro do CRI Guaicurus.

Notas

  • Eventos Subsequentes (Nov/25): Investimentos adicionais de R$ 35,9 milhões em seis CRIs (cupom médio + 5,5%).
  • Eventos Subsequentes (Nov/25): Quitação total dos CRIs Delfim Moreira 22S e Delfim Moreira 23S no valor de R$ 49,3 milhões.

Observações do Mês

O fundo apresentou um desempenho operacional sólido em outubro, com o resultado recorrente cobrindo a distribuição de dividendos e permitindo acúmulo de reserva. A gestão continua ativa na reciclagem do portfólio e na alocação de caixa. Um ponto positivo relevante foi a evolução no caso do Guaicurus com a assinatura do compromisso de venda, embora ainda condicional. A ausência de e a manutenção da distribuição em patamar estável reforçam a segurança do fundo no curto prazo.

CRIs

CRI Tecnisa 11E 1S

Residencial

6,07%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures da Tecnisa S.A.

Garantias

Sem garantias reaisRating A S&P

CRI Helbor 40E

Residencial

5,66%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEsFiança das SPEs

CRI Helbor 22E

Residencial

5,31%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Helbor 7E1S

Residencial

5,14%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenosCessão fiduciária de recebíveis

CRI HBR 34E

Escritório

4,86%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a HBR Estacionamentos.

Garantias

Cessão fiduciária de recebíveisAlienação fiduciária de empreendimentos e cotasFiança

CRI Matarazzo 340E

Shopping

4,79%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

CDI + 4,95%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para conclusão do Campus Matarazzo.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária de receitasAval

CRI HM Engenharia 97E

Residencial

4,24%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com HM Engenharia (Minha Casa Minha Vida).

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Matarazzo GFSA

Residencial

4,01%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de 2º grau de imóveis, recebíveis e cotas

CRI RV Ipiranga 2

Residencial

3,96%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,96%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e lojaCessão de recebíveis

CRI Oscar Freire 50S

Residencial

3,87%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a YOU Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de dois terrenos

CRI Helbor 79E 1S

Residencial

3,45%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Gafisa FE 1S

Residencial

3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a SPE Plewades (Gafisa).

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontasCessão fiduciária

CRI Tutoia

Residencial

2,81%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Setin.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e cotasCessão de recebíveis

CRI HM Engenharia 366S

Residencial

2,24%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com HM Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI You 73E 2S

Residencial

2,14%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Helbor 51E

Escritório

2,12%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária dos empreendimentosCessão de contratos

CRI Delfim Moreira 22S

CDI

2,1%

Tipo

CRI

Segmento

CDI

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno no Leblon

CRI Artefacto

CDI

2,03%

Tipo

CRI

Segmento

CDI

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Scala Datacenter 1S

BTS

1,95%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Scala Data Centers.

Garantias

Alienação fiduciária de imóvel e cotas

CRI São Gonçalo 179E

Shopping

1,86%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com GSR Shopping.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingCessão de recebíveis

CRI Helbor 86E

Residencial

1,57%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Delfim Moreira 23S

Residencial

1,41%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno no Leblon

CRI Oscar Freire 59S

Residencial

1,41%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,10%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de dois terrenos

CRI HM Engenharia 365S

Residencial

1,29%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com HM Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Via Sul

Pulverizado

1,29%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Via Sul Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de participação em SPEsCessão de recebíveis

CRI Viewco

Residencial

1,28%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Viewco 17.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e benfeitoriasCessão de recebíveis

CRI Golf Residence

Residencial

1,13%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora JL.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades e cotas

CRI Helbor 440S

Residencial

1,11%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Francisco Morato

Residencial

1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Mundo Apto.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e cotasCessão de recebíveis

CRI Haus Moema

Residencial

1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Mitre.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e benfeitoriasAlienação fiduciária de cotas

CRI You 73E 1S

Residencial

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Helbor 111E

Residencial

0,87%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Hub Pinheiros 2S

Escritório

0,71%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 4,40%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com GIP.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e benfeitorias

CRI Flow

Residencial

0,68%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,90%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades e SPE

CRI Pagano

Residencial

0,66%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,35%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Pagano.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e cotas

CRI Gafisa FE 2s

Residencial

0,66%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontas

CRI MF7

Residencial

0,59%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos e SPE

CRI Longitude 44E 2S

Pulverizado

0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Longitude Desenvolvimento.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI MF7 28E 2s

Residencial

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI Ditolvo Choice 3S

Residencial

0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI Sampaio Viana

Residencial

0,46%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Setin.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e cotas

CRI Inter 464S

Pulverizado

0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Inter Construtora.

Garantias

Cessão de contratosAlienação fiduciária

CRI Choice 2S

Residencial

0,37%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo.

Garantias

Alienação fiduciária de unidadesAlienação fiduciária de terrenos

CRI AMF Saúde 2

Residencial

0,35%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e cotas

CRI Alto Paraíso

Residencial

0,34%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e cotas

CRI Porte 1S14E

Escritório

0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 4,90%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Porte Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenoAlienação fiduciária de cotas

CRI Splendido

Residencial

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,80%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades e SPE

CRI RV Ipiranga 18E

Residencial

0,17%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,22%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenoAlienação fiduciária das SPEs

CRI Gafisa 307S

Residencial

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontas

CRI Gafisa 306S

Residencial

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontas

CRI RNI 27S

Residencial

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a RNI Negócios Imobiliários.

Garantias

Aval da holdingCessão de recebíveis

CRI Enplan 2S

Residencial

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Cayne Enplan.

Garantias

Aval das SPEsAlienação fiduciária dos terrenos

CRI RV Ipiranga 3S

Residencial

0,09%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenoAlienação fiduciária das SPEs

CRI Boulevard Vila Romana

Residencial

0,08%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Costa Hirota.

Garantias

Alienação fiduciária do terrenoCessão fiduciária

CRI Augusta 1S

Residencial

0,08%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenoCessão fiduciária

Exposição por Índice

CDI

98%

IPCA

2%

Exposição por Segmento

Residencial

80,1%

Escritório

8,5%

Shopping

7%

Pulverizado

2,3%

BTS

2,1%

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Este serviço apenas organiza informações públicas dos relatórios gerenciais. Não constitui recomendação ou orientação de investimento.