Resumo do Relatório Gerencial de VGIR11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII VALREIII

VGIR11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O VGIR11 encerrou novembro de 2025 com 96,6% do PL alocado em CRIs, distribuídos em 58 operações, totalizando R$ 1,364 bilhão. O fundo adquiriu R$ 75,8 milhões em CRIs (novos e atuais) e recebeu R$ 54,0 milhões em amortizações. A gestão mantém o foco em + prêmio e o fundo segue sem .

Desempenho

O Fundo gerou um Resultado de R$ 20,65 milhões no mês (superior à distribuição de R$ 18,99 milhões). O resultado por cota foi suficiente para cobrir os dividendos e gerar uma reserva de caixa de aproximadamente R$ 0,04 por cota.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,13 por cota, paga em 17 de dezembro de 2025. O anualizado corresponde a + 3,88% sobre a . Nos últimos 12 meses, acumulou R$ 1,47 por cota.

Indicadores

P/VP

0,98

DY Mensal

1,3%

DY Projetado 12M

16,7%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,13

Dividendo por Cota

R$ 0,13

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

255.907

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

1,8 anos

Portfólio

Número de Operações

58

Destaques

  • Alocação em CRIs atingiu 96,6% do PL (aumento vs mês anterior).
  • Aquisição de R$ 75,8 milhões em ativos, incluindo 5 novas operações.
  • Acúmulo de reserva de lucro de R$ 0,04 por cota.
  • Manutenção de alavancagem zerada.
  • Dividend Yield anualizado de CDI + 3,88%.

Desafios

  • Necessidade de reinvestimento de alto volume de amortizações (R$ 54,0 milhões em novembro de 2025).
  • Questão do CRI Guaicurus ainda pendente (custo revertido em participação de terrenos).
  • Risco de reinvestimento com taxas menores em cenário de fechamento de spreads.

Riscos do Fundo

  • Concentração em indexador CDI (98,1% da carteira de CRI), expondo o fundo a reduções na taxa Selic.
  • Risco de crédito privado, com 93,7% da carteira sem rating de agência internacional.
  • Concentração no segmento residencial (79,2% da carteira de CRI).
  • Dependência da resolução de ativos problemáticos específicos como o CRI Guaicurus (atualmente convertido em terrenos).

Observações do Mês

O fundo apresenta uma performance robusta, com resultado recorrente cobrindo consistentemente a distribuição e gerando reservas. A gestão tem sido ágil na alocação de recursos (aumentando a exposição em CRIs para 96,6%) e na reciclagem da carteira. A ausência de e a diversificação em 58 ativos mitigam riscos, embora a concentração em risco residencial e indexador exija monitoramento em cenários de queda de juros ou crise no setor de construção.

CRIs

CRI Tecnisa 11E 1S

Residencial

6,08%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures da Tecnisa S.A.

Garantias

Rating A S&P

CRI Helbor 40E

Residencial

5,67%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Helbor 22E

Residencial

5,32%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Matarazzo 340E

Shopping

5,25%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

CDI + 4,95%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para conclusão do Campus Matarazzo.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária de receitas

CRI Helbor 7E1S

Residencial

5,14%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenosCessão fiduciária de recebíveis

CRI HBR 34E

Escritório

4,84%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a HBR Estacionamentos.

Garantias

Cessão fiduciária de recebíveisAlienação fiduciária de empreendimentos e cotas

CRI HM Engenharia 97E

Residencial

4,25%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com HM Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Matarazzo GFSA

Residencial

4,01%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de 2º grau de imóveis, recebíveis e cotas

CRI RV Ipiranga 2

Residencial

3,96%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,96%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e lojaCessão de recebíveis

CRI Oscar Freire 50S

Residencial

3,88%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a YOU Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de dois terrenos

CRI Helbor 79E 1S

Residencial

3,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Gafisa FE 1S

Residencial

3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Plewades (Gafisa).

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontasCessão fiduciária

CRI Tutoia

Residencial

2,81%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Setin.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e cotas

CRI HM Engenharia 365S

Residencial

2,36%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com HM Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI HM Engenharia 366S

Residencial

2,25%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com HM Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI You 73E 2S

Residencial

2,18%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Helbor 51E

Escritório

2,11%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária dos empreendimentos

CRI Artefacto

Residencial

2,03%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Scala Datacenter 1S

BTS

1,97%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Scala Data Centers.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

CRI São Gonçalo 179E

Shopping

1,88%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com GSR Shopping.

Garantias

Alienação fiduciária do shopping

CRI Helbor 86E

Residencial

1,59%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Canto e Epitácio Sr

Residencial

1,43%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária

CRI Oscar Freire 59S

Residencial

1,41%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,10%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de dois terrenos

CRI Viewco

Residencial

1,28%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Viewco 17.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Via Sul

Pulverizado

1,23%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Via Sul Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de participação em SPEs

CRI Golf Residence

Residencial

1,13%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora JL.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades

CRI Helbor 440S

Residencial

1,11%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Francisco Morato

Residencial

1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Mundo Apto.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Haus Moema

Residencial

1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Mitre.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Pagano

Residencial

0,93%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,35%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Pagano.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI You 73E 1S

Residencial

0,92%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Helbor 111E

Residencial

0,89%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Cantu Pneus

BTS

0,78%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Cantu Store S.A.

Garantias

Alienação fiduciária das cotas da SPE100% do imóvel

CRI Hub Pinheiros 2S

Escritório

0,71%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 4,40%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com GIP.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Said Aiach

Residencial

0,71%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Galli Investimentos.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI Gafisa FE 2s

Residencial

0,66%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontas

CRI Flow

Residencial

0,65%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,90%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades

CRI MF7

Residencial

0,59%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos

CRI Longitude 44E 2S

Pulverizado

0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Longitude Desenvolvimento.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI MF7 28E 2s

Residencial

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI Ditolvo Choice 3S

Residencial

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI Splendido

Residencial

0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,80%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades

CRI Sampaio Viana

Residencial

0,46%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Setin.

Garantias

Alienação fiduciária de fração do terreno

CRI Inter 464S

Pulverizado

0,36%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Inter Construtora.

Garantias

Cessão dos contratos pro-soluto

CRI Choice 2S

Residencial

0,36%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoque

CRI Porte 1S14E

Escritório

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 4,90%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Porte Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de fração do terreno

CRI AMF Saúde 2

Residencial

0,29%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI Alto Paraíso

Residencial

0,26%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI RV Ipiranga 3S

Residencial

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Boulevard Vila Romana

Residencial

0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Costa Hirota.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI RV Ipiranga 18E

Residencial

0,17%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,22%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Gafisa 307S

Residencial

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontas

CRI Gafisa 306S

Residencial

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontas

CRI Enplan 2S

Residencial

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Cayne Enplan.

Garantias

Aval das SPEsAlienação fiduciária dos terrenos

CRI RNI 27S

Residencial

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a RNI Negócios Imobiliários.

Garantias

Aval da holdingCessão de recebíveis

CRI São Benedito 15E

Residencial

0,14%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,80%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o grupo São Benedito.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis

CRI RNI 31S

Residencial

0,13%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 1,70%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a RNI Negócios Imobiliários.

Garantias

Rating A- Fitch

CRI Augusta 1S

Residencial

0,06%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

Classes

Sem Rating Internacional

93,7%

Rating Internacional

6,3%

Exposição por Índice

CDI

98,1%

IPCA

1,9%

Exposição por Segmento

Residencial

79,2%

Escritório

8,3%

Shopping

7,4%

BTS

2,9%

Pulverizado

2,2%

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