Resumo do Relatório Gerencial de VGIR11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII VALREIII

VGIR11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O VGIR11 encerrou dezembro de 2025 com 99,8% do PL alocado em CRIs, um aumento significativo na eficiência de alocação. O fundo distribuiu R$ 0,13 por cota, mantendo a estabilidade, apesar do do mês (R$ 0,11/cota) ter sido impactado pelo provisionamento de taxas (provável taxa de performance semestral), exigindo o uso de reservas acumuladas (aprox. R$ 0,02/cota restantes). A gestão realizou giro de carteira, vendendo ativos com ganho de capital e realizando novas aquisições.

Desempenho

O resultado líquido foi de R$ 16,03 milhões (aprox. R$ 0,11/cota), inferior à distribuição de R$ 18,99 milhões (R$ 0,13/cota). A diferença foi coberta por reservas de lucros acumulados. As despesas subiram para R$ 5,98 milhões (vs ~R$ 1,27M em nov), refletindo sazonalidade de taxas.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,13 por cota, paga em 20 de janeiro de 2026. O Dividend anualizado equivale a + 1,43% sobre a . Nos últimos 12 meses, acumulou R$ 1,49 por cota (CDI + 2,0%).

Indicadores

P/VP

1,01

DY Mensal

1,3%

DY Projetado 12M

15,8%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,11

Dividendo por Cota

R$ 0,13

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

257.056

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

2,0 anos

Portfólio

Número de Operações

57

Destaques

  • Alocação em CRIs atingiu 99,8% do PL, máxima eficiência de caixa.
  • Distribuição estável de R$ 0,13 por cota.
  • Aquisição de R$ 260,2 milhões em CRIs no mês.
  • Venda de R$ 212,9 milhões em CRIs com ganho de capital de R$ 4,0 milhões.
  • Carteira diversificada em 57 operações.

Desafios

  • Resultado líquido mensal (R$ 16,0M) inferior à distribuição (R$ 18,9M) em dezembro de 2025.
  • Aumento expressivo das despesas recorrentes para R$ 5,98 milhões no mês (provável efeito de taxa de performance).
  • Consumo de reservas de lucros, restando aproximadamente R$ 0,02/cota.

Riscos do Fundo

  • Concentração alta no indexador CDI (99,5%), expondo o fundo à queda da taxa Selic.
  • Exposição majoritária ao segmento Residencial (82,8%).
  • Risco de crédito: 93,9% da carteira sem rating de agência internacional (risco high yield/middle market).
  • Dependência de gestão ativa para gerar ganhos de capital e compor o dividendo.

Notas

  • Eventos Subsequentes: Em janeiro, venda de R$ 48,7 milhões em dois CRIs e investimento de R$ 59,4 milhões em novo ( + 4,25%).
  • Fundo encerrou o mês com reserva de caixa aproximada de R$ 0,02 por cota.

Observações do Mês

O VGIR11 demonstra excelente eficiência de alocação (99,8% em CRIs) e uma gestão muito ativa, evidenciada pelo alto volume de giro (compras e vendas) gerando ganho de capital. A qualidade de crédito permanece monitorada, majoritariamente residencial e sem rating internacional, mas com garantias reais em grande parte. O ponto de atenção no mês foi o resultado abaixo da distribuição devido a despesas elevadas (sazonais), consumindo parte das reservas. A manutenção do dividendo em R$ 0,13 mostra compromisso com a estabilidade, mas a margem de segurança (reservas) diminuiu.

CRIs

CRI Tecnisa 573E

Residencial

6,58%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Tecnisa S.A., foco em alta e média renda na região metropolitana de São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisAlienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Tecnisa 11E 1S

Residencial

6,07%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures da Tecnisa S.A.

Garantias

Rating A S&PSem garantias reais

CRI Helbor 79E 1S

Residencial

5,91%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Helbor 7E1S

Residencial

5,13%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenosCessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária de cotas da SPE

CRI Helbor 137E

Corporativo

4,95%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A., garantia de 262%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI HBR 34E

Escritório

4,81%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a HBR Estacionamentos.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária de empreendimentos e cotas

CRI Helbor 40E

Residencial

4,38%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEsFiança das SPEs

CRI Helbor 86E

Residencial

4,02%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Matarazzo GFSA

Residencial

4,01%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de 2º grau dos imóveis, recebíveis e cotas

CRI RV Ipiranga 2

Residencial

3,96%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,96%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e lojaCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Oscar Freire 50S

Residencial

3,87%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a YOU Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de dois terrenos

CRI Gafisa FE 1S

Residencial

3,39%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Plewades (Gafisa).

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontasCessão fiduciária

CRI Matarazzo 340E

Shopping

3,28%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

CDI + 4,95%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para conclusão do Campus Matarazzo.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária de resultado líquido

CRI Helbor 22E

Residencial

2,62%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI HM Engenharia 365S

Residencial

2,36%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com HM Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI HM Engenharia 366S

Residencial

2,24%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com HM Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI You 73E 2S

Residencial

2,21%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Scala Datacenter 1S

BTS

1,99%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Scala Data Centers.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelAlienação fiduciária das cotas do FII Data Centers

CRI HM Engenharia 97E

Residencial

1,78%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com HM Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Canto e Epitácio Sr

Residencial

1,45%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária de cotas

CRI São Benedito

Estoque

1,42%

Tipo

CRI

Segmento

Estoque

Taxa

CDI + 3,30%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a São Benedito.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisAlienação fiduciárias das Cotas das SPEs

CRI Oscar Freire 59S

Residencial

1,41%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,10%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de dois terrenos

CRI Helbor 440S

Residencial

1,34%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Helbor 51E

Escritório

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária dos empreendimentosCessão fiduciária dos contratos

CRI Viewco

Residencial

1,28%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Viewco 17.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenoCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Via Sul

Pulverizado

1,22%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Via Sul Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de participação das SPEsCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Tutoia

Residencial

1,13%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Setin.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e cotasCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Golf Residence

Residencial

1,13%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora JL.

Garantias

Alienação fiduciária das unidadesCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Francisco Morato

Residencial

1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Mundo Apto.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenoCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Cantu Pneus

BTS

1,08%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Cantu Store S.A.

Garantias

Alienação fiduciária das cotas da SPE100% do imóvel

CRI Haus Moema

Residencial

0,99%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Mitre.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI You 73E 1S

Residencial

0,93%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Pagano

Residencial

0,93%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,35%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Pagano.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Helbor 111E

Residencial

0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Hub Pinheiros 2S

Escritório

0,71%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 4,40%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com GIP.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Said Aiach

Residencial

0,71%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Galli Investimentos.

Garantias

Alienação fiduciária do terrenoCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Splendido

Residencial

0,67%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,80%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades

CRI Gafisa FE 2s

Residencial

0,66%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontas

CRI Flow

Residencial

0,63%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,90%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária das unidadesCessão fiduciária dos recebíveis

CRI MF7

Residencial

0,59%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos

CRI Longitude 44E 2S

Pulverizado

0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Longitude Desenvolvimento.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI São Gonçalo 179E

Shopping

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com GSR Shopping.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingCessão fiduciária de recebíveis

CRI MF7 28E 2s

Residencial

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI Ditolvo Choice 3S

Residencial

0,51%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI Choice 2S

Residencial

0,36%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoque

CRI Inter 464S

Pulverizado

0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Inter Construtora.

Garantias

Cessão dos contratos pro-soluto

CRI Porte 1S14E

Escritório

0,31%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 4,90%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Porte Engenharia.

Garantias

Alienação fiduciária de fração do terreno

CRI RV Ipiranga 3S

Residencial

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Alto Paraíso

Residencial

0,21%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI AMF Saúde 2

Residencial

0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI Boulevard Vila Romana

Residencial

0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Costa Hirota.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI RV Ipiranga 18E

Residencial

0,17%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,22%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Enplan 2S

Residencial

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Cayne Enplan.

Garantias

Aval das SPEsAlienação fiduciária dos terrenos

CRI RNI 27S

Residencial

0,15%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a RNI Negócios Imobiliários.

Garantias

Aval da holdingCessão de recebíveis

CRI São Benedito 15E

Residencial

0,14%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,80%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o grupo São Benedito.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis

CRI RNI 31S

Residencial

0,12%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 1,70%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a RNI Negócios Imobiliários.

Garantias

Aval da holding

CRI Augusta 1S

Residencial

0,04%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

Classes

Sem Rating Internacional

93,9%

Com Rating Internacional

6,1%

Exposição por Índice

CDI

99,5%

IPCA

0,5%

Exposição por Segmento

Residencial

82,8%

Escritório

7,6%

Shopping

4,1%

BTS

3,3%

Pulverizado

2,2%

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