FII VALREIII
LivreVGIR11—Relatório de Abril de 2025
Resumo
O Valora FII (VGIR11) encerrou abril de 2025 com 105,8% de seu patrimônio líquido alocado em 61 operações de CRI, totalizando R$ 1,488 bilhão. Adicionalmente, o fundo mantinha R$ 107,1 milhões em operações compromissadas reversas. Durante o mês, foram realizadas aquisições de R$ 49,8 milhões em CRIs, sendo um ativo novo (CRI Ditolvo Choice 3S) e oito investimentos adicionais em operações existentes. O fundo também recebeu R$ 28,6 milhões em amortizações, com destaque para a amortização parcial do CRI Porte. A gestão informou que o processo de venda dos terrenos do CRI Guaicurus continua em andamento, pendente de diligências, mas considera os demais ativos da carteira saudáveis.
Desempenho
O fundo gerou um resultado de R$ 19,0 milhões em abril, correspondente a R$ 0,13 por cota, superando a distribuição. O rendimento distribuído foi de R$ 0,12 por cota, equivalente a uma rentabilidade líquida de + 2,4% ao ano sobre o valor da . A carteira de CRIs, 100% indexada ao CDI, apresentou uma taxa média de aquisição de CDI + 4,95% a.a.
Dividendos
A distribuição de rendimentos foi de R$ 0,12 por cota, referente à competência de abril de 2025. O pagamento foi programado para o 13º dia útil de maio. Este valor representa um dividend anualizado de + 2,40% sobre a de R$ 9,63. Nos últimos 12 meses, a distribuição acumulada foi de R$ 1,30 por cota.
Indicadores
P/VP
0,98
DY Mensal
1,28%
DY Projetado 12M
13,84%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,13
Dividendo por Cota
R$ 0,12
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
251.419
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Portfólio
Número de Operações
61
Destaques
- Alocação de 105,8% do patrimônio líquido em CRIs, demonstrando eficiência na gestão de caixa.
- Aquisição de R$49,8 milhões em 9 operações de CRI, reforçando o portfólio.
- Distribuição de R$0,12 por cota, mantendo um patamar estável de rendimentos.
- Resultado do mês (R$ 0,13/cota) superior à distribuição, permitindo a geração de reserva.
- Manutenção da qualidade de crédito da carteira, com os ativos considerados saudáveis pela gestão.
Desafios
- Processo de venda dos terrenos referentes ao CRI Guaicurus ainda pendente de diligências ambientais e jurídicas, representando uma incerteza pontual na carteira.
Riscos do Fundo
- Concentração no segmento residencial, que representa 77,4% da carteira de CRI.
- Exposição total ao indexador CDI, o que torna os rendimentos do fundo sensíveis a variações na taxa básica de juros (Selic).
- A maior parte da carteira (94%) não possui rating de agência internacional, dependendo da análise de crédito interna da gestora.
- Risco de crédito inerente às operações de CRI, com potencial de inadimplência dos devedores.
- Risco de liquidez, pois os CRIs são ativos de crédito privado com menor liquidez que ativos negociados em bolsa.
Notas
- No início de maio, o Fundo fez investimentos adicionais em oito CRIs já existentes na carteira, no valor total de R$ 25,1 milhões.
- O fundo possui R$107,1 milhões em operações compromissadas reversas com custo médio de + 0,75% a.a.
- O Fundo recebeu R$28,6 milhões em amortizações no mês, com destaque para a amortização parcial de R$21,0 milhões do Porte.
Avaliação positivo
O fundo apresenta um desempenho sólido e consistente, com um resultado que cobre confortavelmente a distribuição de rendimentos. A gestão ativa, evidenciada pelas aquisições e gestão de caixa eficiente (alocação >100% do PL), é um ponto positivo. A carteira é 100% indexada ao , o que a torna atrativa no cenário atual de juros, mas também a expõe a flutuações da taxa . A concentração no segmento residencial (77,4%) é um risco a ser monitorado, embora o fundo possua boa diversificação com 61 operações. A cota de mercado negocia com em relação ao valor patrimonial ( de 0,975), o que pode indicar uma oportunidade de compra.
CRIs
CRI Tecnisa 11E 1S
Residencial
Residencial・3,75%
6,43%
CRI Tecnisa 11E 1S
Residencial
Residencial・3,75%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
3,75%
LTV
Resumo
Operação lastreada em debêntures emitidas pela Tecnisa S.A., incorporadora com foco em alta e média renda em São Paulo.
CRI Helbor 40E
Habitec
Habitec・3%
5,69%
CRI Helbor 40E
Habitec
Habitec・3%
Tipo
CRI
Segmento
Habitec
Taxa
3%
LTV
Resumo
Operação com a Helbor S.A., com garantias que incluem alienação fiduciária de cotas de SPEs e fiança das SPEs.
CRI Helbor 7E1S
Habitec
Habitec・3%
5,67%
CRI Helbor 7E1S
Habitec
Habitec・3%
Tipo
CRI
Segmento
Habitec
Taxa
3%
LTV
Resumo
Operação com a Helbor S.A., garantida por alienação fiduciária de terrenos, cessão de recebíveis e alienação de cotas da SPE.
CRI Helbor 86E
Habitec
Habitec・3%
5,15%
CRI Helbor 86E
Habitec
Habitec・3%
Tipo
CRI
Segmento
Habitec
Taxa
3%
LTV
Resumo
Operação com a Helbor S.A., garantida pela alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela Helbor.
CRI Tutoia
Residencial
Residencial・3,75%
5,04%
CRI Tutoia
Residencial
Residencial・3,75%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
3,75%
LTV
Resumo
Operação com a Setin, garantida por alienação fiduciária de terreno e benfeitorias, cessão de recebíveis e aval.
CRI RNI 31S
BTS
BTS・1,7%
4,69%
CRI RNI 31S
BTS
BTS・1,7%
Tipo
CRI
Segmento
BTS
Taxa
1,7%
LTV
Resumo
Operação lastreada em dívida corporativa da RNI Negócios Imobiliários S.A., com garantia de aval da holding e cessão fiduciária de recebíveis de loteamentos.
CRI Matarazzo GFSA
Residencial
Residencial・6%
4,57%
CRI Matarazzo GFSA
Residencial
Residencial・6%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
6%
LTV
Resumo
Operação com a Gafisa S.A., com garantia de alienação e cessão fiduciária de 2º grau sobre imóveis e recebíveis.
CRI Gafisa FE 1S
Habitec
Habitec・6%
4,16%
CRI Gafisa FE 1S
Habitec
Habitec・6%
Tipo
CRI
Segmento
Habitec
Taxa
6%
LTV
Resumo
Operação com a Plewades (SPE da Gafisa) com garantias que incluem alienação fiduciária de unidades prontas e terrenos, e cessão fiduciária.
CRI São Gonçalo 179E
Shopping
Shopping・4,5%
3,93%
CRI São Gonçalo 179E
Shopping
Shopping・4,5%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
4,5%
LTV
Resumo
Operação lastreada em recebíveis de locação do São Gonçalo Shopping, com garantias como alienação fiduciária do shopping e coobrigação da cedente.
CRI HBR 34E
Habitec
Habitec・3,5%
3,7%
CRI HBR 34E
Habitec
Habitec・3,5%
Tipo
CRI
Segmento
Habitec
Taxa
3,5%
LTV
Resumo
Operação com a HBR Estacionamentos, com garantias de cessão fiduciária de recebíveis de locação e alienação fiduciária de empreendimentos.
CRI Matarazzo 340E
Residencial
Residencial・4,95%
3,13%
CRI Matarazzo 340E
Residencial
Residencial・4,95%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
4,95%
LTV
Resumo
Operação para financiar a conclusão da obra do Campus Matarazzo, com garantias de alienação fiduciária do imóvel e cessão de receitas de aluguéis.
CRI Viewco
Residencial
Residencial・4,25%
2,67%
CRI Viewco
Residencial
Residencial・4,25%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
4,25%
LTV
Resumo
Operação com a Viewco 17, com garantias como alienação fiduciária do terreno, cessão de recebíveis e fiança.
CRI Golf Residence
Shopping
Shopping・5,25%
2,36%
CRI Golf Residence
Shopping
Shopping・5,25%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
5,25%
LTV
Resumo
Operação com a Construtora JL, com garantia de alienação fiduciária de unidades em estoque e cotas da SPE, e cessão de recebíveis.
CRI Gafisa FE 2S
Habitec
Habitec・6%
2,33%
CRI Gafisa FE 2S
Habitec
Habitec・6%
Tipo
CRI
Segmento
Habitec
Taxa
6%
LTV
Resumo
Operação com a Gafisa S.A., com garantia de alienação fiduciária de unidades prontas, terrenos, e cessão fiduciária.
CRI Via Sul
Habitec
Habitec・4,75%
2,1%
CRI Via Sul
Habitec
Habitec・4,75%
Tipo
CRI
Segmento
Habitec
Taxa
4,75%
LTV
Resumo
Operação com a Via Sul Engenharia, com garantias como Aval dos Sócios, alienação e cessão fiduciária de participação/recebíveis das SPEs.
CRI Delfim Moreira 23S
Residencial
Residencial・4,75%
1,95%
CRI Delfim Moreira 23S
Residencial
Residencial・4,75%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
4,75%
LTV
Resumo
Operação com a Gafisa S.A., com garantia de alienação fiduciária de terreno no Leblon, Rio de Janeiro.
CRI Ângelo Colucci
Residencial
Residencial・5%
1,75%
CRI Ângelo Colucci
Residencial
Residencial・5%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
5%
LTV
Resumo
Operação com o grupo NETCORP, com garantias de alienação fiduciária de terrenos, cessão de recebíveis e fiança.
CRI Vino
Escritório
Escritório・3,5%
1,55%
CRI Vino
Escritório
Escritório・3,5%
Tipo
CRI
Segmento
Escritório
Taxa
3,5%
LTV
Resumo
Operação com o Vinci Offices FII (VINO11), com garantia de cessão fiduciária dos recebíveis de aluguéis de imóveis.
CRI Helbor 86E
Habitec
Habitec・3%
1,44%
CRI Helbor 86E
Habitec
Habitec・3%
Tipo
CRI
Segmento
Habitec
Taxa
3%
LTV
Resumo
Operação com a Helbor S.A. garantida por alienação fiduciária de cotas de SPEs (HESA 101, 137, 141, 160).
CRI Via Sul
Pulverizado
Pulverizado・4,75%
1,33%
CRI Via Sul
Pulverizado
Pulverizado・4,75%
Tipo
CRI
Segmento
Pulverizado
Taxa
4,75%
LTV
Resumo
Operação com a Via Sul Engenharia Ltda., para reperfilamento de passivo e capital de giro.
CRI HM Engenharia 365S
Habitec
Habitec・4,75%
1,16%
CRI HM Engenharia 365S
Habitec
Habitec・4,75%
Tipo
CRI
Segmento
Habitec
Taxa
4,75%
LTV
Resumo
Operação com a HM Engenharia (Minha Casa Minha Vida), com garantia de alienação fiduciária de cotas de SPEs.
CRI Longitude 44E 1S
Pulverizado
Pulverizado・5%
1,16%
CRI Longitude 44E 1S
Pulverizado
Pulverizado・5%
Tipo
CRI
Segmento
Pulverizado
Taxa
5%
LTV
Resumo
Operação com a Longitude Desenvolvimento Imobiliário, com garantias de alienação fiduciária de cotas de SPEs e cessão de recebíveis.
CRI Delfim Moreira 22S
Residencial
Residencial・4,75%
1,12%
CRI Delfim Moreira 22S
Residencial
Residencial・4,75%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
4,75%
LTV
Resumo
Operação com a Gafisa S.A., com garantia de alienação fiduciária de terreno no Leblon, Rio de Janeiro.
CRI Hub Pinheiros
Residencial
Residencial・4,3%
1,1%
CRI Hub Pinheiros
Residencial
Residencial・4,3%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
4,3%
LTV
Resumo
Operação com o GIP para financiar terreno, com garantia de alienação fiduciária do terreno e cessão de recebíveis.
CRI Alfa Realty
Residencial
Residencial・5%
1,07%
CRI Alfa Realty
Residencial
Residencial・5%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
5%
LTV
Resumo
Operação com a Alfa Realty, com garantia de alienação fiduciária de terreno no Ipiranga, São Paulo.
CRI Flow
Residencial
Residencial・5,9%
1,01%
CRI Flow
Residencial
Residencial・5,9%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
5,9%
LTV
Resumo
Operação com a MF7 Construtora, com garantias de alienação fiduciária de unidades, cessão de recebíveis e alienação de SPE.
CRI Helbor 22E
Residencial
Residencial・3%
0,94%
CRI Helbor 22E
Residencial
Residencial・3%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
3%
LTV
Resumo
Operação com a Helbor S.A. com garantia de alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela Helbor.
CRI Alto Paraiso
Residencial
Residencial・5%
0,84%
CRI Alto Paraiso
Residencial
Residencial・5%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
5%
LTV
Resumo
Operação com a You Inc, com garantias de alienação fiduciária de terreno na Vila Mariana, cotas da SPE e cessão de recebíveis.
CRI JSTX
Escritório
Escritório・3,25%
0,84%
CRI JSTX
Escritório
Escritório・3,25%
Tipo
CRI
Segmento
Escritório
Taxa
3,25%
LTV
Resumo
Operação com o Grupo Vamos (VAMO3), com garantia de alienação fiduciária de imóveis locados e aval.
CRI AMF Saúde 2
Residencial
Residencial・4%
0,82%
CRI AMF Saúde 2
Residencial
Residencial・4%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
4%
LTV
Resumo
Operação com a You Inc para construção de empreendimento no bairro da Saúde, SP, com garantias de alienação fiduciária de terreno e cotas.
CRI RV Ipiranga 18E
Residencial
Residencial・4,22%
0,76%
CRI RV Ipiranga 18E
Residencial
Residencial・4,22%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
4,22%
LTV
Resumo
Operação com a ROVIC, com garantia de alienação fiduciária de terreno no Ipiranga e loja no Ibirapuera, e cessão de recebíveis.
CRI MF7 28E 2S
Residencial
Residencial・5%
0,72%
CRI MF7 28E 2S
Residencial
Residencial・5%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
5%
LTV
Resumo
Operação com a SPE do projeto Absoluto (MF7), com garantia de alienação fiduciária de terreno e benfeitorias.
CRI Hub Pinheiros 2S
Residencial
Residencial・4,4%
0,66%
CRI Hub Pinheiros 2S
Residencial
Residencial・4,4%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
4,4%
LTV
Resumo
Operação com o GIP para financiar a construção do empreendimento Hub Pinheiros, garantida por alienação de terreno e cessão de recebíveis.
CRI Pagano
Pulverizado
Pulverizado・4,35%
0,56%
CRI Pagano
Pulverizado
Pulverizado・4,35%
Tipo
CRI
Segmento
Pulverizado
Taxa
4,35%
LTV
Resumo
Operação com a Construtora Pagano, com garantias de alienação fiduciária de terreno, cessão de recebíveis e alienação de cotas da SPE.
CRI Porte 1S14E
Residencial
Residencial・4,9%
0,51%
CRI Porte 1S14E
Residencial
Residencial・4,9%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
4,9%
LTV
Resumo
Operação com a Porte Engenharia, com garantia de alienação fiduciária de fração de terreno e cessão de recebíveis.
CRI Longitude 44E 2S
Pulverizado
Pulverizado・5%
0,39%
CRI Longitude 44E 2S
Pulverizado
Pulverizado・5%
Tipo
CRI
Segmento
Pulverizado
Taxa
5%
LTV
Resumo
Operação com a Longitude Desenvolvimento Imobiliário, com garantias de alienação fiduciária de cotas e cessão de recebíveis.
CRI RNI 27S
Residencial
Residencial・2%
0,34%
CRI RNI 27S
Residencial
Residencial・2%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
2%
LTV
Resumo
Operação lastreada em dívida da RNI Negócios Imobiliários, com garantias de aval da holding e cessão de recebíveis.
CRI Gafisa 306S
Residencial
Residencial・4,5%
0,19%
CRI Gafisa 306S
Residencial
Residencial・4,5%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
4,5%
LTV
Resumo
Operação com a Gafisa S.A., com garantia de alienação fiduciária de unidades prontas em diversos empreendimentos.
CRI Gafisa 307S
Residencial
Residencial・4,5%
0,18%
CRI Gafisa 307S
Residencial
Residencial・4,5%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
4,5%
LTV
Resumo
Operação com a Gafisa S.A., com garantia de alienação fiduciária de unidades prontas em diversos empreendimentos.
CRI Ditolvo Choice 3S
Shopping
Shopping・6%
0,15%
CRI Ditolvo Choice 3S
Shopping
Shopping・6%
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
6%
LTV
Resumo
Operação com a Construtora Ditolvo Ltda., com garantias de alienação fiduciária do terreno e benfeitorias e cessão de recebíveis.
CRI Splendido
Residencial
Residencial・5,8%
0,14%
CRI Splendido
Residencial
Residencial・5,8%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
5,8%
LTV
Resumo
Operação com a MF7 Construtora, com garantias de alienação fiduciária de unidades, cessão de recebíveis e alienação de SPE.
CRI Boulevard Vila Romana
Residencial
Residencial・4,25%
0,08%
CRI Boulevard Vila Romana
Residencial
Residencial・4,25%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
4,25%
LTV
Resumo
Operação com a Costa Hirota, com garantia de alienação fiduciária de terreno e cotas, e cessão de recebíveis.
Exposição por Índice
CDI
Exposição por Segmento
Residencial
Escritório
Shopping
BTS
Pulverizado
Hospital
Endividamento
Dívida Total
R$ 107.100.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
7,61%
Operação Compromissada Reversa
Custo médio de CDI + 0,75% ao ano・Vence
Operação Compromissada Reversa
Custo médio de CDI + 0,75% ao ano・Vence
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
Custo médio de CDI + 0,75% ao ano
Saldo Devedor
R$ 107.100.000,00
Resumo
Operações de venda com compromisso de recompra de CRIs para gestão de liquidez e alavancagem.
Garantia
Lastreada em CRIs da carteira
Rating
Não informado