FII VALREIII

Livre

VGIR11—Relatório de Maio de 2025

Resumo

O Valora (VGIR11) encerrou maio de 2025 com 107,7% de seu patrimônio líquido alocado em 59 operações de CRI, totalizando R$ 1,517 bilhão. Adicionalmente, o fundo possuía R$ 144,6 milhões em operações compromissadas reversas. Durante o mês, o fundo adquiriu R$ 38,3 milhões em sete CRIs já existentes na carteira e recebeu R$ 11,5 milhões em amortizações. A gestão mantém a perspectiva de que os ativos da carteira permanecem saudáveis e informa que a venda dos terrenos do CRI Guaicurus continua pendente de diligências.

Desempenho

O fundo gerou um resultado de R$ 18,0 milhões em maio, equivalente a aproximadamente R$ 0,123 por cota, valor que cobriu integralmente a distribuição de R$ 0,12 por cota. Este rendimento correspondeu a uma rentabilidade líquida de + 1,4% ao ano, com base na de abril. A carteira de CRIs manteve-se 100% indexada ao CDI, com uma taxa média ponderada de CDI + 4,22% a.a.

Dividendos

A distribuição de rendimentos referente a maio foi de R$ 0,12 por cota, mantendo a estabilidade dos proventos. Nos últimos 12 meses, o fundo acumulou uma distribuição de R$ 1,31 por cota, o que representa uma rentabilidade líquida de + 2,4% ao ano sobre o valor da .

Indicadores

P/VP

0,99

DY Mensal

1,26%

DY Projetado 12M

16,15%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,12

Dividendo por Cota

R$ 0,12

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

254.907

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

1,9 anos

Portfólio

Número de Operações

Destaques

Alocação superior a 100% do PL (107,7%), indicando gestão de caixa eficiente e uso de alavancagem.
Aquisição de R$ 38,3 milhões em CRIs, reforçando posições em ativos já existentes na carteira.
Manutenção da distribuição de R$ 0,12 por cota, demonstrando consistência.
O resultado gerado no mês foi suficiente para cobrir a distribuição de rendimentos.
Aumento no número de cotistas para 254.907 investidores.

Desafios

A venda dos terrenos relacionados ao CRI Guaicurus permanece pendente, condicionada a diligências ambientais e jurídicas, representando uma incerteza para a resolução do ativo.

Riscos do Fundo

Concentração no segmento residencial, que representa 77,4% da carteira de CRI.
Exposição total ao indexador CDI, o que torna os rendimentos do fundo sensíveis a variações na taxa básica de juros (Selic).
A maior parte da carteira (94,1%) não possui rating de agência internacional, dependendo da análise de crédito interna da gestora.
Risco de crédito inerente às operações de CRI, com potencial de inadimplência dos devedores.
Risco de liquidez, pois os CRIs são ativos de crédito privado com menor liquidez que ativos negociados em bolsa.

Notas

Conforme informado em janeiro, o Fundo celebrou um Compromisso de Venda dos terrenos referentes ao Guaicurus, com a venda final ainda condicionada a diligências.
No início de junho, o Fundo fez investimentos adicionais de R$ 5,8 milhões em quatro CRIs existentes na carteira.
O Fundo recebeu R$ 11,5 milhões em amortizações no mês, com destaque para a amortização total do Alpha Lake 52S (R$ 1,6 milhão) e a amortização parcial do CRI MF7 Wire (R$ 3,6 milhões).

Avaliação positivo

O fundo demonstrou um desempenho sólido e consistente em maio, mantendo a distribuição de rendimentos em um patamar estável e totalmente coberto pelo resultado gerado. A gestão continua a utilizar a de forma ativa, com um aumento significativo nas operações compromissadas, o que pode potencializar os retornos, mas também eleva o risco financeiro. A carteira, embora bem diversificada em número de operações, mantém alta concentração no setor residencial e total exposição ao , o que a torna sensível a variações na taxa . O próximo de 1 (0.99) sugere que a cota está precificada de forma justa em relação ao seu valor patrimonial.

CRIs

CRI Tecnisa 11E 1S

Residencial

Residencial・3,75%

6,38%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures de incorporadora de capital aberto com foco em alta e média renda na região metropolitana de São Paulo.

Garantias

Operação lastreada em debêntures emitidas pela Tecnisa S.A. (B3:TCSA3)

CRI Helbor 40E

Residencial

Residencial・3%

5,68%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora presente em 10 estados brasileiros e no Distrito Federal.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela HelborFiança das SPEs

CRI Helbor 7E1S

Residencial

Residencial・3%

5,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora de capital aberto.

Garantias

Alienação fiduciária de 4 terrenosCessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária de cotas da SPE

CRI RNI 31S

BTS

BTS・1,7%

5,03%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

1,7%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em dívida corporativa da RNI Negócios Imobiliários S.A. (B3:RDNI3).

Garantias

Aval da holding do grupo RodobensCessão fiduciária de recebíveis de 4 loteamentos residenciais

CRI RV Ipiranga 2

Residencial

Residencial・3,25%

5,03%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

3,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC para desenvolvimento de empreendimentos.

CRI Matarazzo GFSA

Residencial

Residencial・6%

4,54%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3), incorporadora de capital aberto.

Garantias

Alienação fiduciária de 2º grau dos imóveisCessão fiduciária de 2º grau dos recebíveisAval das SPEs

CRI Gafisa FE 1S

Residencial

Residencial・6%

4,18%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Plewades Empreendimentos Imobiliários Ltda, SPE formada pela Gafisa S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de 100% das Unidades prontasAlienação fiduciária do terreno e benfeitoriasCessão fiduciáriaAval da Gafisa S.A.

CRI Tutoia

Residencial

Residencial・3,75%

4,14%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Setin, uma das maiores empresas imobiliárias do Estado de São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno e benfeitoriasCessão fiduciária dos recebíveisAval da Setin

CRI São Gonçalo 179E

Shopping

Shopping・4,5%

3,92%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

4,5%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em recebíveis de contratos de locação do São Gonçalo Shopping.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingCessão fiduciária de novos recebíveis de locaçãoCoobrigação da GSR ShoppingAval da holding controladora

CRI Oscar Freire 50S

Residencial

Residencial・4%

3,89%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

CRI com a YOU Inc, incorporadora paulistana com mais de 10 anos de atuação.

Garantias

Alienação fiduciária de dois terrenos em Perdizes e Jardins, São Paulo

CRI HBR 34E

Shopping

Shopping・3,5%

3,68%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

3,5%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a HBR Estacionamentos, para desenvolvimento imobiliário de propriedades urbanas.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis de locaçãoAlienação fiduciária de empreendimentos e cotas de SPEsFiança da HBR

CRI Matarazzo 340E

Residencial

Residencial・4,95%

3,36%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,95%

LTV

Não informado

Resumo

Operação para financiar a conclusão da obra do empreendimento Campus Matarazzo em São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária do resultado líquido das receitasAval do FIP Matarazzo

CRI Golf Residence

Shopping

Shopping・5,25%

2,67%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

5,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora JL, com foco na região sul e sudeste do Brasil.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoque e cotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval da JL e dos sócios

CRI Viewco

Residencial

Residencial・4,25%

2,36%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Viewco 17 Empreendimento Ltda., com acionistas como RBR e RB Capital.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno e benfeitoriasCessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária das cotas da SPEFiança da Viewco e dos sócios

CRI Gafisa FE 2S

Residencial

Residencial・6%

2,03%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3), incorporadora de capital aberto.

Garantias

Alienação fiduciária de 100% das Unidades prontasAlienação fiduciária do terreno e benfeitoriasCessão fiduciáriaAval da Gafisa S.A.

CRI Sampaio Viana

Residencial

Residencial・4%

1,91%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Setin, incorporadora paulista com foco em projetos residenciais, escritórios e hotéis.

Garantias

Alienação fiduciária de fração do terrenoCessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária das cotas da SPEAval da Setin

CRI Delfim Moreira 23S

Residencial

Residencial・4,75%

1,85%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3).

Garantias

Alienação fiduciária de terreno no bairro do Leblon, Rio de Janeiro

CRI Vino

Escritório

Escritório・3,5%

1,55%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

3,5%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o Vinci Offices FII (VINO11), fundo de tijolo voltado para edifícios corporativos.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis provenientes dos aluguéis de imóveis

CRI Oscar Freire 59S

Residencial

Residencial・4,1%

1,42%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,1%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc, incorporadora com foco no segmento residencial.

Garantias

Alienação fiduciária de dois terrenos no bairro dos Jardins, São Paulo

CRI Porte 1S14E

Residencial

Residencial・4,9%

1,35%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,9%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Porte Engenharia e Urbanismo, focada na transformação urbana na região Leste de São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária de fração do terrenoCessão fiduciária dos recebíveisFiança da Porte e dos Sócios

CRI Via Sul

Pulverizado

Pulverizado・4,75%

1,32%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Via Sul Engenharia Ltda, construtora com presença em 10 estados.

Garantias

Aval dos SóciosAlienação fiduciária de participação das SPEsCessão fiduciária dos recebíveis das SPEs

CRI HM Engenharia 365S

Residencial

Residencial・4,75%

1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a HM Engenharia e Construções S.A., focada no programa Minha Casa Minha Vida.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela incorporadora

CRI Helbor 79E 1S

Residencial

Residencial・3%

1,25%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora presente em 10 estados brasileiros.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela Helbor

CRI Longitude 44E 1S

Pulverizado

Pulverizado・5%

1,16%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Longitude Desenvolvimento Imobiliário, com foco no interior paulista.

Garantias

Alienação fiduciária das cotas das SPEsCessão fiduciária de recebíveis de vendaAval das SPES e dos sócios

CRI Helbor 440S

Residencial

Residencial・3%

1,14%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora presente em 10 estados brasileiros.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela Helbor

CRI Helbor 22E

Residencial

Residencial・3%

1,11%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. (B3: HBOR3), incorporadora presente em 10 estados brasileiros.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela Helbor

CRI Alfa Realty

Residencial

Residencial・5%

1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Alfa Realty, incorporadora paulistana com mais de 17 anos de atuação.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno no bairro do Ipiranga, São Paulo

CRI Ângelo Colucci

Residencial

Residencial・5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o grupo NETCORP, focado em empreendimentos imobiliários.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenosCessão fiduciária dos recebíveisFiança da NETCORP e dos sócios

CRI Flow

Residencial

Residencial・5,9%

0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

5,9%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora e Incorporadora LTDA.

Garantias

Alienação fiduciária das unidadesCessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios da MF7

CRI Vino 2S

Escritório

Escritório・3,5%

0,98%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

3,5%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o Vinci Offices FII (VINO11), fundo de tijolo voltado para edifícios corporativos.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveis de aluguéis de imóveis

CRI RV Ipiranga 18E

Residencial

Residencial・4,22%

0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,22%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC, focada em empreendimentos bem localizados em São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e lojaCessão fiduciária dos recebíveisFiança da ROVIC e dos sócios

CRI RV Ipiranga

Residencial

Residencial・3,96%

0,75%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

3,96%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC, focada em empreendimentos bem localizados em São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e lojaCessão fiduciária dos recebíveisFiança da ROVIC e dos sócios

CRI MF7 28E 2S

Residencial

Residencial・5%

0,75%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a SPE detentora do projeto Absoluto, formada pela MF7 Construtora.

Garantias

Alienação fiduciária do terrenoCessão fiduciária dos recebíveisFiança da MF7 e dos sócios

CRI Augusta 1S

Residencial

Residencial・5,5%

0,73%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

5,5%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3) em terreno no bairro Bela Vista, São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenoCessão fiduciária dos recebíveisAval da Gafisa

CRI HM Engenharia 97E

Residencial

Residencial・4,75%

0,73%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a HM Engenharia e Construções S.A., focada no programa Minha Casa Minha Vida.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs detidas pela incorporadora

CRI Hub Pinheiros 2S

Escritório

Escritório・4,4%

0,72%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

4,4%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a GIP, Grupo de Investimento Patrimonial, para financiar a construção do empreendimento Hub Pinheiros.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno e benfeitoriasCessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária de cotas da SPE

CRI MF7

Residencial

Residencial・5%

0,59%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora e Incorporadora LTDA.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenosCessão fiduciária dos recebíveisFiança da MF7 e dos sócios

CRI Longitude 44E 2S

Pulverizado

Pulverizado・5%

0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Longitude Desenvolvimento Imobiliário, com foco no interior paulista.

Garantias

Alienação fiduciária das cotas das SPEsCessão fiduciária de recebíveis de vendaAval das SPES e dos sócios

CRI Choice 2S

Residencial

Residencial・6%

0,36%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo Ltda., com 50 anos de atuação.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoqueAval da holding e de seus sóciosAlienação fiduciária de dois terrenos

CRI RNI 27S

Residencial

Residencial・2%

0,34%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em dívida corporativa da RNI Negócios Imobiliários S.A. (B3:RDNI3).

Garantias

Aval da holding do grupo RodobensCessão fiduciária de recebíveis de 2 loteamentos

CRI RNI 31S

Pulverizado

Pulverizado・1,7%

0,34%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

1,7%

LTV

Não informado

CRI Ditolvo Choice 3S

Residencial

Residencial・6%

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo Ltda., com 50 anos de atuação.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno e benfeitoriasCessão fiduciária dos recebíveisAval da SPE e de seus sócios

CRI RNI 27S

Residencial

Residencial・2%

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

CRI Splendido

Residencial

Residencial・5,8%

0,18%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

5,8%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora e Incorporadora LTDA.

Garantias

Alienação fiduciária das unidadesCessão fiduciária dos recebíveisAval dos sócios da MF7

CRI Pagano

Pulverizado

Pulverizado・4,35%

0,18%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

4,35%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Pagano, de Ribeirão Preto/SP.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno e benfeitoriasCessão fiduciária dos recebíveisAval da Pagano e dos Sócios

CRI Almeida Junior

Shopping

Shopping・1,25%

0,18%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

1,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures emitidas pela Blumenal Norte Shopping Participações S.A.

Garantias

Alienação fiduciária de 85% do Norte Shopping (Blumenau-SC)Cessão fiduciária de recebíveis de locaçãoFiança do controlador

CRI RNI 27S

Residencial

Residencial・2%

0,17%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

Não informado

CRI Gafisa 306S

Residencial

Residencial・4,5%

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,5%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A. (B3:GFSA3).

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontas de 12 empreendimentos

CRI Boulevard Vila Romana

Residencial

Residencial・4,25%

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Costa Hirota, uma das maiores incorporadoras de São Paulo.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno, benfeitorias e cotas da SPECessão fiduciária dos recebíveisAval da Costa Hirota, da Omni e dos sócios

Exposição por Índice

CDI

100%

Exposição por Segmento

Residencial

77,4%

Escritório

7,3%

Shopping

6,7%

BTS

4,7%

Pulverizado

3,2%

Hospital

0,7%

Endividamento

Dívida Total

R$ 144.600.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

10,27%

Operação Compromissada Reversa

Custo médio de CDI + 0,79% ao ano・Vence

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

Custo médio de CDI + 0,79% ao ano

Saldo Devedor

R$ 144.600.000,00

Resumo

Operações de venda com compromisso de recompra de CRIs para gestão de liquidez e alavancagem.

Garantia

Lastreada em CRIs da carteira

Rating

Não informado