Resumo do Relatório Gerencial de VGIR11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII VALREIII

VGIR11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O VGIR11 encerrou janeiro de 2026 com 95,9% do PL alocado em CRIs, totalizando 57 operações e R$ 1,358 bilhão investidos. A gestão realizou um giro relevante na carteira, com aquisições totalizando R$ 87,9 milhões (destaque para Tecnisa 397S e Toledo Ferrari) e vendas somando R$ 118,3 milhões (gerando ganho de capital). O fundo distribuiu R$ 0,13 por cota, mantendo a estabilidade. O resultado do mês superou a distribuição, permitindo uma leve recomposição de reservas após o consumo ocorrido em dezembro devido à taxa de performance.

Desempenho

O Fundo registrou um Resultado Líquido de R$ 19,64 milhões em janeiro, superior à distribuição de R$ 18,99 milhões. Isso representa uma recuperação frente ao mês anterior (impactado por taxas semestrais), cobrindo integralmente os dividendos e gerando excedente para reservas. As receitas de juros somaram R$ 19,68 milhões e o ganho com negociação (giro) contribuiu com R$ 1,37 milhão.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,13 por cota, paga em 20 de fevereiro de 2026. O Dividend anualizado sobre a foi de + 2,13%. Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu o acumulado de R$ 1,51 por cota, equivalente a CDI + 2,0% sobre a cota patrimonial.

Indicadores

P/VP

1,02

DY Mensal

1,31%

DY Projetado 12M

15,8%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,13

Dividendo por Cota

R$ 0,13

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

260.186

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

2,0 anos

Portfólio

Número de Operações

57

Destaques

  • Resultado de janeiro cobriu a distribuição, revertendo o déficit de dezembro.
  • Venda de R$ 118,3 milhões em CRIs, gerando ganho de capital e liquidez.
  • Aquisição de R$ 87,9 milhões em novos ativos (taxas de CDI + 3,5% a 4,25%).
  • Dividend Yield anualizado de CDI + 2,13%.
  • Carteira pulverizada em 57 operações, majoritariamente Residencial (84,5%).

Desafios

  • Aumento da posição em caixa para 4,1% do PL devido ao volume de vendas superior às aquisições em janeiro de 2026.
  • Necessidade de alocação eficiente do caixa gerado pelas vendas e amortizações (R$ 26,6 milhões) para evitar cash drag.
  • Recomposição das reservas de lucros que foram consumidas no fechamento do semestre anterior.

Riscos do Fundo

  • Concentração extrema no indexador CDI (99,5%), expondo o fundo a quedas na taxa Selic.
  • Exposição majoritária ao segmento Residencial (84,5%), sensível aos custos de construção e velocidade de vendas.
  • Risco de crédito: Apenas 6,3% da carteira possui rating internacional 'AAA/AA/A', com a maioria classificada internamente ou sem rating global.
  • Dependência da gestão ativa (giro de carteira) para complementar o resultado recorrente dos CRIs.

Notas

  • O Fundo encerrou o mês com reserva de caixa aproximada de R$ 0,01 por cota.
  • O Fundo auferiu ganhos de capital com trades (vendas de CRIs Scala, Canto, etc.) totalizando vendas de R$ 118,3 milhões.
  • Recebimento de R$ 26,6 milhões em amortizações no mês.

Observações do Mês

O VGIR11 iniciou 2026 com desempenho sólido. Após um mês de dezembro pressionado por despesas de performance, o fundo recuperou a cobertura de dividendos pelo resultado operacional (Resultado R$ 19,6M vs Distribuição R$ 18,9M). A gestão demonstra agilidade no giro de carteira (trading), vendendo ativos com ganho de capital e reciclando o portfólio. A carteira segue com boa qualidade de crédito ( não reportada) e garantias robustas, embora concentrada no indexador (99,5%) e setor residencial.

CRIs

CRI Tecnisa 573E

Residencial

6,56%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Tecnisa S.A. (B3:TCSA3), incorporadora de capital aberto. Garantia de 124%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisAlienação fiduciárias das Cotas das SPEs

CRI Helbor 137E

Corporativo

6,53%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A., garantia de 262%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Tecnisa 11E 1S

Residencial

6,06%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação lastreada em debêntures da Tecnisa S.A. Garantia de 124%.

Garantias

Rating A S&P

CRI Helbor 79E 1S

Residencial

5,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. Garantia de 120%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI HBR 34E

Escritório

4,78%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a HBR Estacionamentos. Garantia de 132%.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária de empreendimentos e cotasFiança

CRI Helbor 40E

Residencial

4,38%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. Garantia de 109%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEsFiança

CRI Tecnisa 397S

Residencial

4,21%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Nova aquisição. Operação lastreada em debêntures da Tecnisa S.A.

Garantias

Rating A S&P

CRI RV Ipiranga 2

Residencial

3,96%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,96%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e lojaCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Helbor 7E1S

Residencial

3,95%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. Garantia de 140%.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenosCessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária de cotas da SPE

CRI Oscar Freire 50S

Residencial

3,86%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a YOU Inc. Garantia de 123%.

Garantias

Alienação fiduciária de dois terrenos

CRI Matarazzo 340E

Shopping

3,28%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

CDI + 4,95%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para conclusão do Campus Matarazzo. Garantia de 329%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária do resultado líquido

CRI Matarazzo GFSA

Residencial

2,9%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A. Garantia de 127%.

Garantias

Alienação fiduciária de 2º grau dos imóveis, recebíveis e cotas

CRI Helbor 22E

Residencial

2,62%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. Garantia de 109%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI HM Engenharia 365S

Residencial

2,39%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com HM Engenharia. Garantia de 148%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Gafisa FE 1S

Residencial

2,36%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Plewades (Gafisa). Garantia de 146%.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontasCessão fiduciária

CRI HM Engenharia 366S

Residencial

2,27%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com HM Engenharia. Garantia de 148%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI You 73E 2S

Residencial

2,24%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc. Garantia de 235%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI HM Engenharia 97E

Residencial

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com HM Engenharia. Garantia de 125%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI São Benedito

Estoque

1,42%

Tipo

CRI

Segmento

Estoque

Taxa

CDI + 3,30%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a São Benedito. Garantia de 253%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisAlienação fiduciárias das Cotas das SPEs

CRI Oscar Freire 59S

Residencial

1,41%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,10%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc. Garantia de 123%.

Garantias

Alienação fiduciária de dois terrenos

CRI Helbor 440S

Residencial

1,34%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. Garantia de 137%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Viewco

Residencial

1,28%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Viewco 17. Garantia de 211%.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenoCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Helbor 86E

Residencial

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. Garantia de 167%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Via Sul

Pulverizado

1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

CDI + 4,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Via Sul Engenharia. Garantia de 186%.

Garantias

Alienação fiduciária de participação das SPEsCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Tutoia

Residencial

1,13%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Setin. Garantia de 157%.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno e cotasCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Golf Residence

Residencial

1,13%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora JL. Garantia de 196%.

Garantias

Alienação fiduciária das unidadesCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Helbor 51E

Escritório

1,11%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 2,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. Garantia de 125%.

Garantias

Alienação fiduciária dos empreendimentosCessão fiduciária dos contratos

CRI Francisco Morato

Residencial

1,09%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Mundo Apto. Garantia de 127%.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenoCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Cantu Pneus

BTS

1,08%

Tipo

CRI

Segmento

BTS

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Cantu Store S.A. Garantia de 245%.

Garantias

Alienação fiduciária das cotas da SPE100% do imóvel

CRI Haus Moema

Residencial

0,99%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Mitre. Garantia de 150%.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI You 73E 1S

Residencial

0,94%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc. Garantia de 235%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Pagano

Residencial

0,93%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,35%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Pagano. Garantia de 207%.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Helbor 111E

Residencial

0,91%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Helbor S.A. Garantia de 108%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI Hub Pinheiros 2S

Escritório

0,71%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 4,40%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com GIP. Garantia de 187%.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Said Aiach

Residencial

0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Galli Investimentos. Garantia de 125%.

Garantias

Alienação fiduciária do terrenoCessão fiduciária dos recebíveis

CRI Splendido

Residencial

0,67%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,80%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora. Garantia de 163%.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades

CRI Gafisa FE 2s

Residencial

0,66%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A. Garantia de 196%.

Garantias

Alienação fiduciária de unidades prontas

CRI Flow

Residencial

0,59%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,90%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora. Garantia de 158%.

Garantias

Alienação fiduciária das unidadesCessão fiduciária dos recebíveis

CRI MF7

Residencial

0,59%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora. Garantia de 213%.

Garantias

Alienação fiduciária de terrenos

CRI Longitude 44E 2S

Pulverizado

0,53%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Longitude Desenvolvimento. Garantia de 184%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas de SPEs

CRI São Gonçalo 179E

Shopping

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com GSR Shopping. Garantia de 616%.

Garantias

Alienação fiduciária do shoppingCessão fiduciária de recebíveis

CRI MF7 28E 2s

Residencial

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a MF7 Construtora. Garantia de 199%.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI Ditolvo Choice 3S

Residencial

0,52%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo. Garantia de 123%.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI Caminhos da Lapa

Residencial

0,43%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Toledo Ferrari. Garantia de 153%.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas da SPE

CRI Choice 2S

Residencial

0,37%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Construtora Ditolvo. Garantia de 123%.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoque

CRI Inter 464S

Pulverizado

0,29%

Tipo

CRI

Segmento

Pulverizado

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Inter Construtora. Garantia de 150%.

Garantias

Cessão dos contratos pro-soluto

CRI RV Ipiranga 3S

Residencial

0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC. Garantia de 102%.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI AMF Saúde 2

Residencial

0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc. Garantia de 200%.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI Boulevard Vila Romana

Residencial

0,19%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Costa Hirota. Garantia de 190%.

Garantias

Alienação fiduciária do terreno

CRI RV Ipiranga 18E

Residencial

0,17%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,22%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a ROVIC. Garantia de 102%.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Enplan 2S

Residencial

0,16%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Cayne Enplan.

Garantias

Aval das SPEsAlienação fiduciária dos terrenos

CRI RNI 27S

Residencial

0,15%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a RNI Negócios Imobiliários. Garantia de 174%.

Garantias

Aval da holdingCessão de recebíveis

CRI Porte 1S14E

Escritório

0,15%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

CDI + 4,90%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Porte Engenharia. Garantia de 296%.

Garantias

Alienação fiduciária de fração do terreno

CRI São Benedito 15E

Residencial

0,14%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 2,80%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com o grupo São Benedito. Garantia de 192%.

Garantias

Alienação fiduciária dos imóveis

CRI RNI 31S

Residencial

0,12%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 1,70%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a RNI Negócios Imobiliários. Garantia de 127%.

Garantias

Aval da holding

CRI Alto Paraíso

Residencial

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a You Inc. Garantia de 221%.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

CRI Augusta 1S

Residencial

0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,50%

LTV

Não informado

Resumo

Operação com a Gafisa S.A. Garantia de 387%.

Garantias

Alienação fiduciária de terreno

Classes

Rating Aquisição / Sem Rating

93,7%

Rating Internacional

6,3%

Exposição por Índice

CDI

99,5%

IPCA

0,5%

Exposição por Segmento

Residencial

84,5%

Escritório

7,7%

Shopping

4,3%

Pulverizado

2,3%

BTS

1,2%

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