Resumo do Relatório Gerencial de VGRI11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII VGRI
VGRI11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O VGRI11 tem como objetivo investir em ativos imobiliários, predominantemente lajes corporativas. Em outubro de 2025, a gestão zerou a do Ed. Transatlântico e formalizou a saída do Banco Pan do Ed. Burity (prevista para nov/25). Há negociações avançadas para locação integral do Ed. Burity para um monousuário. O fundo também avança na venda de sua participação no Ed. Cidade Jardim.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,12 por cota, alinhado aos meses anteriores. O resultado passível de distribuição foi de R$ 4,51 milhões (R$ 0,128/cota), cobrindo integralmente a distribuição de R$ 4,20 milhões. O Dividend anualizado sobre a foi de 13,09%.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,12 por cota, paga em 07/11/2025. O fundo possui reserva acumulada de R$ 0,19 por cota.
Indicadores
P/VP
0,77
DY Mensal
-
DY Projetado 12M
13,09%
Rentabilidade YTD
25,06%
Resultado por Cota
R$ 0,13
Dividendo por Cota
R$ 0,12
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
20.780
Métricas
Taxa de Vacância
15,8%
Prazo Médio Restante
4,0 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
48.421 m²
Destaques
- Zeragem da vacância no Ed. Transatlântico com novo contrato (Stoque Soluções)
- Processo de venda do Ed. Cidade Jardim em fase final de diligência
- Resultado operacional (R$ 0,128/cota) superior à distribuição (R$ 0,12/cota)
- Negociação avançada para locação integral (monousuário) do Ed. Burity
Desafios
- Saída do inquilino Banco Pan do Ed. Burity em novembro de 2025
- Vacância física elevada de 15,8%, concentrada no Ed. Burity (64,8%)
- Alavancagem significativa com vencimentos relevantes de dívida (Seller's Finance) em março de 2026
Riscos do Fundo
- Alta alavancagem financeira (Passivo total superior ao Patrimônio Líquido)
- Concentração de vacância em ativo específico (Ed. Burity)
- Risco de refinanciamento das obrigações com vencimento em março de 2026
- Dependência do sucesso na venda de ativos para equacionamento de estrutura de capital
Observações do Mês
O fundo possui um portfólio de lajes de alta qualidade (AAA/A), mas opera com alta (passivo representa ~65% do ativo total) e enfrenta desafiadora no Ed. Burity. A gestão tem sido ativa, resolvendo a vacância do Transatlântico e buscando venda de ativos (Cidade Jardim) para possivelmente reduzir alavancagem. O de 0,77 reflete o risco financeiro e de ocupação.
Propriedades
Edifício Cidade Jardim
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 34,6% 34,6%
Edifício Cidade Jardim
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.458 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
5.000%
Resumo
Ativo AAA com certificação LEED Gold. Processo de alienação da participação do fundo segue em andamento, em fase final de diligência.
Edifício Transatlântico
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 24% 24%
Edifício Transatlântico
São Paulo, SP・Classe A
GLA
4.565 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
2.800%
Resumo
Vacância zerada em outubro com novo contrato de 570,60 m² para a Stoque Soluções.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Redução para 0% (resolução completa)
Edifício Brazilian Financial Center (BFC)
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 18,8% 18,8%
Edifício Brazilian Financial Center (BFC)
São Paulo, SP・Classe A
GLA
10.879 m²
Ocupação
92,4%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
2.500%
Resumo
Localizado na Av. Paulista, com retrofit concluído em 2017.
Edifício Volkswagen
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 13,7% 13,7%
Edifício Volkswagen
São Paulo, SP・Classe B
GLA
12.560 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Sede do grupo Volkswagen no Brasil, perfil monousuário.
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 6,2% 6,2%
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
2.409 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
4.900%
Resumo
Corporate boutique no Leblon, região valorizada do RJ.
Edifício Burity
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Alta 2,6% 2,6%
Edifício Burity
São Paulo, SP・Classe B
GLA
10.550 m²
Ocupação
35,2%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Saída do Banco Pan programada para 11/11/2025. Negociação avançada para locação integral a monousuário em contrato de longo prazo.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Alta, com saída programada de inquilino
Inquilinos
Volkswagem
Vinci
Banco ABC
Rockwell
Patria
Banco Pan
WeWork
Itaú
WHG
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 699.418.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
188%
Seller's Finance
CDI + 3,00%・Vence 03/2026
Seller's Finance
CDI + 3,00%・Vence 03/2026
Série
BC Fund
Emissão
03/2024
Vencimento
03/2026
Taxa de Juros
CDI + 3,00%
Saldo Devedor
R$ 113.250.000,00
Resumo
Parcela de aquisição de portfólio
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Seller's Finance
CDI + 0,25%・Vence 03/2026
Seller's Finance
CDI + 0,25%・Vence 03/2026
Série
BC Fund
Emissão
03/2024
Vencimento
03/2026
Taxa de Juros
CDI + 0,25%
Saldo Devedor
R$ 113.250.000,00
Resumo
Parcela de aquisição de portfólio
Garantia
Não informado
Rating
Não informado