Resumo do Relatório Gerencial de VGRI11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII VGRI
VGRI11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O VGRI11 é um fundo de lajes corporativas com portfólio concentrado em São Paulo. Em novembro de 2025, o fundo enfrentou um aumento relevante na física para 23,5% devido à saída programada do Banco Pan do Ed. Burity. No entanto, a gestão anunciou um evento subsequente relevante em dezembro: a locação de 100% da área vaga do Ed. BFC para uma grande varejista (flagship store) por 10 anos. O fundo opera com alta financeira, com vencimentos expressivos em março de 2026.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,12 por cota, mantendo a estabilidade dos meses anteriores, o que representa um Dividend anualizado de 16,00% sobre o valor patrimonial. A cota de mercado sofreu desvalorização, fechando a R$ 7,77, negociando com desconto significativo sobre o VP (0,73 ).
Dividendos
Distribuição de R$ 0,12 por cota referente a novembro/2025, paga em 05/12/2025. O resultado passível de distribuição foi de R$ 0,12/cota, cobrindo exatamente o valor pago.
Indicadores
P/VP
0,73
DY Mensal
-
DY Projetado 12M
16%
Rentabilidade YTD
24,78%
Resultado por Cota
R$ 0,12
Dividendo por Cota
R$ 0,12
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
21.930
Métricas
Taxa de Vacância
23,5%
Prazo Médio Restante
4,1 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
48.421 m²
Destaques
- Evento Subsequente (Dez/25): Locação de 100% da área vaga do Ed. BFC (3.287 m²) para grande varejista
- Negociação em estágio avançado para locação integral (monousuário) do Ed. Burity
- Processo de venda do Ed. Cidade Jardim com diligência superada e discussão de documentos definitivos
- Dividend Yield anualizado de 16,00% sobre a cota patrimonial
Desafios
- Saída do Banco Pan do Ed. Burity em novembro de 2025 elevou vacância física para 23,5%
- Vencimento de volume relevante de dívida (obrigações) em março de 2026
- Desvalorização da cota de mercado para R$ 7,77
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira crítica (Passivo representa ~65% dos Ativos)
- Risco de refinanciamento ou liquidez para obrigações vencendo em março de 2026
- Dependência de venda de ativos (Ed. Cidade Jardim) para equacionamento de capital
- Concentração geográfica alta em São Paulo
- Vacância física momentaneamente elevada (23,5%)
Notas
- O fundo possui um passivo total (R$ 710MM) superior ao Patrimônio Líquido (R$ 374MM).
- Gestão informou que o contrato de locação do Ed. Burity está em fase de elaboração de minuta.
Observações do Mês
O VGRI11 vive um momento dual: operacionalmente demonstra força com a zeragem da do Transatlântico (out/25) e agora do BFC (dez/25), além de avanços no Burity. Financeiramente, porém, o risco é elevado devido à de ~65% do ativo e vencimentos de curto prazo (março/2026). A capacidade de honrar esses compromissos depende crucialmente da venda de ativos (Cidade Jardim) e reciclagem do portfólio. O desconto no reflete esse risco de balanço.
Propriedades
Edifício Volkswagen
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 25,9% 25,9%
Edifício Volkswagen
São Paulo, SP・Classe B
GLA
12.560 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Ativo monousuário sede do grupo Volkswagen. 100% ocupado.
Edifício Brazilian Financial Center (BFC)
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 22,4% 22,4%
Edifício Brazilian Financial Center (BFC)
São Paulo, SP・Classe A
GLA
10.879 m²
Ocupação
92,4%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
2.500%
Resumo
Localizado na Av. Paulista. Vacância física de 7,6% em novembro, mas evento subsequente em dezembro eliminou a vacância com locação para varejista.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda para 0% projetada no próximo relatório (evento subsequente)
Edifício Burity
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Alta 21,7% 21,7%
Edifício Burity
São Paulo, SP・Classe B
GLA
10.550 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Saída do Banco Pan formalizada em 11/11, levando a 100% de vacância. Negociação avançada para locação integral.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento abrupto para 100% com saída de inquilino
Edifício Cidade Jardim
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 15,4% 15,4%
Edifício Cidade Jardim
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.458 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
5.000%
Resumo
Ativo AAA com certificação LEED Gold. Processo de alienação de participação segue em fase de documentos definitivos.
Edifício Transatlântico
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 9,4% 9,4%
Edifício Transatlântico
São Paulo, SP・Classe A
GLA
4.565 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
2.800%
Resumo
Localizado na Chácara Santo Antônio, 100% ocupado.
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 4,9% 4,9%
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
2.409 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
4.900%
Resumo
Edifício boutique no Leblon, 100% ocupado.
Inquilinos
Banco ABC
Patria
WHG
WeWork
Itaú
Vinci
Volkswagem
Rockwell
Stoque
Endividamento
Dívida Total
R$ 705.584.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
189%
Seller's Finance
CDI + 3,00%・Vence 03/2026
Seller's Finance
CDI + 3,00%・Vence 03/2026
Série
BC Fund
Emissão
03/2024
Vencimento
03/2026
Taxa de Juros
CDI + 3,00%
Saldo Devedor
R$ 113.250.000,00
Resumo
Obrigação referente a aquisição de ativos, vencimento em mar/26.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Seller's Finance
CDI + 0,25%・Vence 03/2026
Seller's Finance
CDI + 0,25%・Vence 03/2026
Série
BC Fund
Emissão
03/2024
Vencimento
03/2026
Taxa de Juros
CDI + 0,25%
Saldo Devedor
R$ 113.250.000,00
Resumo
Obrigação referente a aquisição de ativos, vencimento em mar/26.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Obrigações por Aquisições
Não informado・Vence 03/2026
Obrigações por Aquisições
Não informado・Vence 03/2026
Série
Diversas
Emissão
Não informado
Vencimento
03/2026
Taxa de Juros
Não informado
Saldo Devedor
R$ 451.206.000,00
Resumo
Saldo remanescente de obrigações por aquisições imobiliárias, com vencimento concentrado em 2026.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado