Resumo do Relatório Gerencial de VGRI11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII VGRI
VGRI11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
Em janeiro de 2026, o VGRI11 passou por uma transformação estrutural crítica. O fundo concretizou a venda de 100% de sua participação no Ed. Cidade Jardim por R$ 345 milhões, recebendo uma primeira parcela de R$ 252 milhões. Este capital foi utilizado para amortizar substancialmente o endividamento, resolvendo as obrigações que venceriam em março de 2026. Operacionalmente, o fundo atingiu 100% de ocupação física ao firmar contrato de 22 anos para o Ed. Burity e consolidar a locação do BFC.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,12 por cota, mantendo a estabilidade, com um Dividend anualizado de 17,87%. A subiu levemente para R$ 8,79 (+1,04%) e a cota de mercado fechou em R$ 8,72, praticamente zerando o desconto ( 0,99).
Dividendos
Distribuição de R$ 0,12 por cota, paga em 06/02/2026. Dividend anualizado nominal de 17,87%.
Indicadores
P/VP
0,99
DY Mensal
138%
DY Projetado 12M
17,87%
Rentabilidade YTD
2,42%
Resultado por Cota
R$ 0,12
Dividendo por Cota
R$ 0,12
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
24.841
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
7,0 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
40.963 m²
Destaques
- Venda total do Ed. Cidade Jardim por R$ 345 milhões (R$ 46.259/m²)
- Amortização de 92% da 1ª parcela recebida (R$ 252 mi) para quitar dívidas vincendas em mar/26
- Locação de 100% do Ed. Burity (BTS, 22 anos) para o Colégio Catamarã
- Vacância física e financeira reduzida a 0% (Portfólio 100% ocupado)
- Eliminação do risco de liquidez de curto prazo
Desafios
- Execução das obras de reforma (BTS) do Ed. Burity previstas para 2026
- Alavancagem ainda presente no balanço (Passivo Total representa ~61% dos Ativos)
- Manutenção da gestão de caixa para cobrir o serviço da dívida remanescente
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira ainda elevada (Passivo total de R$ 491 milhões vs PL de R$ 307 milhões)
- Riscos de execução de obra (Capex) no contrato BTS do Ed. Burity
- Concentração de receita em poucos inquilinos (Risco de crédito concentrado)
- Dependência do recebimento da parcela futura da venda para fluxo de caixa
Notas
- O fundo recebeu R$ 252 milhões à vista pela venda do Ed. Cidade Jardim, usando 92% desse valor para amortizar dívidas.
- Ainda há uma parcela de R$ 93 milhões a receber pela venda do Cidade Jardim em até 6 meses.
- As obrigações que venceriam em março/2026 foram integralmente resolvidas (pagas ou roladas).
- Existe Renda Mínima Garantida (RMG) na venda do Cidade Jardim referente à área do Banco ABC.
Observações do Mês
O VGRI11 executou com sucesso sua estratégia de 'turnaround'. A venda do ativo mais valioso (Cidade Jardim) foi o preço pago para sanear o balanço e evitar o default da dívida em março/26. Simultaneamente, a gestão resolveu o problema crônico de do Ed. Burity com um contrato atípico longo. O fundo emerge menor (menos ABL), mas estabilizado, sem vacância e com risco de imediato mitigado.
Propriedades
Edifício Volkswagen
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa
Edifício Volkswagen
São Paulo, SP・Classe B
GLA
12.560 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Ativo monousuário, sede da Volkswagen, 100% ocupado desde 1984.
Edifício Brazilian Financial Center (BFC)
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa
Edifício Brazilian Financial Center (BFC)
São Paulo, SP・Classe A
GLA
10.879 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
2.500%
Resumo
100% ocupado. Inquilinos incluem Banco Pan, WeWork, Itaú, CNN e C&A.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estabilizada em 0% após entrada da C&A
Edifício Burity
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa
Edifício Burity
São Paulo, SP・Classe B
GLA
10.550 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
100% locado para o Colégio Catamarã em jan/26 (contrato BTS de 22 anos). Obras de reforma previstas para 2026 com recursos em caixa.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Redução drástica de 100% para 0% com novo contrato
Edifício Transatlântico
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa
Edifício Transatlântico
São Paulo, SP・Classe A
GLA
4.565 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
2.800%
Resumo
100% ocupado.
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
2.409 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
4.900%
Resumo
Ativo AAA no Leblon, 100% ocupado.
Inquilinos
Volkswagem
Colégio Catamarã
Vinci
Rockwell
Banco Pan
WeWork
Itaú
Austral
Capstone
Statkraft
CNN
C&A
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 486.735.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
160%
Seller's Finance
CDI + 3,00%・Vence 03/2027
Seller's Finance
CDI + 3,00%・Vence 03/2027
Série
BC Fund
Emissão
03/2024
Vencimento
03/2027
Taxa de Juros
CDI + 3,00%
Saldo Devedor
R$ 113.250.000,00
Resumo
Saldo remanescente após amortização parcial e rolagem. Vencimento estendido para 2027.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Obrigações por Aquisições
Não informado・Vence Não informado
Obrigações por Aquisições
Não informado・Vence Não informado
Série
Diversas
Emissão
Não informado
Vencimento
Não informado
Taxa de Juros
Não informado
Saldo Devedor
R$ 353.770.000,00
Resumo
Saldo de obrigações por aquisições após amortização substancial em jan/26.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado