Resumo do Relatório Gerencial de VILG11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI LG
VILG11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O Vinci Logística FII (VILG11) é um fundo de tijolo focado no segmento logístico. Em outubro de 2025, o fundo apresentou um forte desempenho, gerando um resultado de R$ 0,79 por cota e distribuindo R$ 0,72 por cota, o que permitiu um aumento da sua reserva de resultados para R$ 0,21 por cota. A gestão destaca a resiliência e a previsibilidade da carteira, com 70% da receita proveniente de contratos de locação com vencimentos a partir de 2028. Operacionalmente, o fundo manteve uma alta taxa de ocupação e reverteu o quadro de observado em meses anteriores. O cenário macroeconômico de potencial flexibilização monetária é visto como positivo para o setor.
Desempenho
O fundo gerou um resultado total de R$ 11,87 milhões (R$ 0,79 por cota), significativamente superior à distribuição de R$ 10,80 milhões (R$ 0,72 por cota). Essa performance robusta permitiu que a reserva de resultados acumulados aumentasse para R$ 3,22 milhões, equivalente a R$ 0,21 por cota, reforçando a saúde financeira e a capacidade de manter a estabilidade dos rendimentos futuros.
Dividendos
A distribuição de R$ 0,72 por cota, referente a outubro, está alinhada com a faixa estimada pela gestão para o quarto trimestre de 2025 (R$ 0,69 a R$ 0,74 por cota). O resultado gerado no mês, superior à distribuição, confere sustentabilidade e segurança a este patamar de rendimentos, além de fortalecer as reservas do fundo.
Indicadores
P/VP
0,80
DY Mensal
0,79%
DY Projetado 12M
9,53%
Rentabilidade YTD
33,2%
Resultado por Cota
R$ 0,79
Dividendo por Cota
R$ 0,72
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
142.747
Métricas
Taxa de Vacância
1,7%
Prazo Médio Restante
3,4 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 24,10
Vacância Física
Não informado
Vacância Financeira
1,7%
Taxa de Inadimplência
-0,3%
Portfólio
Número de Propriedades
15
Área Total (GLA)
597.309,4 m²
Destaques
- Resultado por cota de R$ 0,79, cobrindo com folga a distribuição de R$ 0,72.
- Reversão completa da inadimplência, que registrou uma taxa negativa de -0,3% no mês, indicando recebimento de valores em atraso.
- Aumento da reserva de resultados não distribuídos para R$ 0,21 por cota.
- Rentabilidade total da cota de 3,9% em outubro, somando valorização e rendimentos.
- Manutenção da alta taxa de ocupação financeira em 98,3%.
- Cota de mercado continua negociando com deságio relevante de 20% em relação ao valor patrimonial (P/VP de 0,80).
Desafios
- A vacância financeira registrou um leve aumento em outubro, passando de 0,9% para 1,7%, o que requer monitoramento.
- Continuar os esforços de comercialização para os poucos espaços vagos no portfólio para atingir a ocupação plena.
Riscos do Fundo
- Risco de mercado associado à volatilidade do preço da cota, que negocia com um deságio de 20% em relação ao seu valor patrimonial.
- Alavancagem financeira de R$ 299,6 milhões, cujos juros (indexados ao IPCA) podem impactar o resultado líquido.
- Concentração geográfica de 35% da receita de aluguel no estado de Minas Gerais.
- Risco de vacância nos poucos espaços disponíveis, evidenciado pelo leve aumento do indicador no mês de outubro.
Observações do Mês
O VILG11 apresentou um mês de forte recuperação operacional e financeira. O destaque foi a reversão completa da , que era um ponto de atenção, e a robusta geração de resultado, que superou a distribuição e aumentou as reservas. Apesar de um leve aumento na , a ocupação geral permanece muito alta. O fundo continua a ser uma opção atrativa no setor logístico, combinando um portfólio de alta qualidade, gestão ativa e um desconto significativo da cota de mercado em relação ao seu valor patrimonial, o que oferece uma boa margem de segurança e potencial de valorização.
Propriedades
Porto Canoa LOG
Serra, ES
Vacância Baixa
Porto Canoa LOG
Serra, ES
GLA
95.146 m²
Ocupação
95%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principais locatários são Boticário, Unilog, Fast Shop, entre outros.
Caxias Park
Duque de Caxias, RJ
Vacância Baixa
Caxias Park
Duque de Caxias, RJ
GLA
76.600 m²
Ocupação
98%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principais locatários são Transmagna, Arco Foods e MN Tecidos.
Parque Logístico Pernambuco
Ipojuca, PE
Vacância Baixa
Parque Logístico Pernambuco
Ipojuca, PE
GLA
70.222 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
50%
Resumo
Locatários são CT Botelho e Supporte.
Extrema Business Park I
Extrema, MG
Vacância Baixa
Extrema Business Park I
Extrema, MG
GLA
66.940 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principais locatários são Tok&Stok.
Castelo 57 Business Park
São Roque, SP
Vacância Baixa
Castelo 57 Business Park
São Roque, SP
GLA
61.242 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
80%
Resumo
Locatário é Caedu e outros.
Fernão Dias Business Park
Extrema, MG
Vacância Baixa
Fernão Dias Business Park
Extrema, MG
GLA
57.403 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principal locatário é o Grupo Magalu.
Alianza Park Belém
Benevides, PA
Vacância Baixa
Alianza Park Belém
Benevides, PA
GLA
48.860 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principais locatários são Mercado Livre, DHL, Extrafarma e outros.
CD Cachoeirinha
Cachoeirinha, RS
Vacância Baixa
CD Cachoeirinha
Cachoeirinha, RS
GLA
36.722 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principal locatário é o Grupo FEMSA. Contrato na modalidade atípica.
Parque Logístico Osasco
Osasco, SP
Vacância Baixa
Parque Logístico Osasco
Osasco, SP
GLA
29.631 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
80%
Resumo
Locatários são Rossi e Track&Field.
Centro de Distribuição Privalia
Extrema, MG
Vacância Baixa
Centro de Distribuição Privalia
Extrema, MG
GLA
26.774 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principal locatário é Privália. Contrato na modalidade atípica.
Airport Town Ayrton Senna
Guarulhos, SP
Vacância Média
Airport Town Ayrton Senna
Guarulhos, SP
GLA
18.923 m²
Ocupação
86%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel com diversos locatários.
CD Cariacica
Cariacica, ES
Vacância Baixa
CD Cariacica
Cariacica, ES
GLA
16.502 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário é Ambev. Contrato na modalidade atípica.
Airport Town Guarulhos III
Guarulhos, SP
Vacância Baixa
Airport Town Guarulhos III
Guarulhos, SP
GLA
16.219 m²
Ocupação
92%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário é Movvi e outros.
CD Eldorado do Sul
Eldorado do Sul, RS
Vacância Baixa
CD Eldorado do Sul
Eldorado do Sul, RS
GLA
15.512 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário é Ambev. Contrato na modalidade atípica.
BTS Cremer
Pouso Alegre, MG
Vacância Baixa
BTS Cremer
Pouso Alegre, MG
GLA
13.899 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário é Cremer. Contrato na modalidade atípica.
Regiões
Minas Gerais
Espírito Santo
São Paulo
Rio de Janeiro
Rio Grande do Sul
Pará
Pernambuco
Inquilinos
Tok&Stok
Ambev S.A.
Netshoes (Grupo Magalu)
Unilog Express Logística
Privalia
O Boticário
Solistica (Grupo FEMSA)
Supporte
Sierra Log
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 299.600.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
17,61%
CRI Alianza Park
IPCA + 6,5%・Vence 11/2036
CRI Alianza Park
IPCA + 6,5%・Vence 11/2036
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
11/2036
Taxa de Juros
IPCA + 6,5%
Saldo Devedor
R$ 149.900.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Castelo 57 Business Park
IPCA+ 7,4%・Vence 01/2031
CRI Castelo 57 Business Park
IPCA+ 7,4%・Vence 01/2031
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
01/2031
Taxa de Juros
IPCA+ 7,4%
Saldo Devedor
R$ 101.700.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Fernão Dias e Privalia
IPCA + 7,5%・Vence 01/2031
CRI Fernão Dias e Privalia
IPCA + 7,5%・Vence 01/2031
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
01/2031
Taxa de Juros
IPCA + 7,5%
Saldo Devedor
R$ 48.000.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos