Resumo do Relatório Gerencial de VILG11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI LG
VILG11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O Vinci Logística FII (VILG11) encerrou o ano de 2025 com foco na consolidação da venda de ativos realizada anteriormente e na gestão de suas reservas. O destaque do mês foi a aquisição de uma participação minoritária (4%) em um ativo logístico em Caieiras-SP e a reavaliação positiva dos imóveis (+1,24%). A gestão confirmou o guidance de dividendos elevados (R$ 0,80-0,87) para o primeiro semestre de 2026.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado líquido de R$ 0,63 por cota, mas distribuiu R$ 0,74 por cota, utilizando reservas acumuladas. A cota valorizou 4,8% no mês, fechando a R$ 98,76. A rentabilidade total no ano foi de 47,3%.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,74 por cota, acima do resultado gerado no mês (R$ 0,63), consumindo parcialmente as reservas. O fundo mantém guidance de R$ 0,80 a R$ 0,87 para o 1S26.
Indicadores
P/VP
0,87
DY Mensal
0,75%
DY Projetado 12M
10,15%
Rentabilidade YTD
47,3%
Resultado por Cota
R$ 0,63
Dividendo por Cota
R$ 0,74
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
142.566
Métricas
Taxa de Vacância
3,5%
Prazo Médio Restante
3,7 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 22,70
Vacância Física
Não informado
Vacância Financeira
3,5%
Taxa de Inadimplência
2%
Portfólio
Número de Propriedades
11
Área Total (GLA)
390.000 m²
Destaques
- Aquisição de participação de 4% em ativo logístico em Caieiras-SP (Cap Rate 10,1%)
- Reavaliação dos ativos gerou variação positiva de 1,24% no valor patrimonial
- Distribuição de R$ 0,74/cota, crescimento em relação ao mês anterior
- Guidance de R$ 0,80 a R$ 0,87/cota confirmado para o 1S2026
- Redução do endividamento total para R$ 239,9 milhões (amortização/transferência)
Desafios
- Aumento da taxa de inadimplência para 2,0% em dezembro de 2025
- Aumento da vacância financeira para 3,5% (ocupação caiu para 96,5%)
- Resultado operacional (R$ 0,63) abaixo da distribuição (R$ 0,74), exigindo uso de caixa
Riscos do Fundo
- Risco de liquidez e mercado associado à expressiva posição em cotas de outro FII (HGLG11).
- Aumento da inadimplência dos locatários (2,0% no mês).
- Vacância concentrada em ativos específicos (Airport Town Guarulhos I com 14% de vacância física).
- Dependência de venda de cotas de FIIs para gerar ganho de capital e sustentar o guidance elevado.
Notas
- O fundo possui R$ 594,2 milhões em cotas de FIIs, majoritariamente HGLG11 provenientes da venda de ativos.
- A receita proveniente das cotas de HGLG11 representa 30% da receita do fundo, aparecendo como 'HGLG' no gráfico de locatários.
- A aquisição em Caieiras-SP (4%) possui estimado de 10,1%.
Observações do Mês
O VILG11 demonstra solidez ao aumentar a distribuição para R$ 0,74 e confirmar um guidance robusto para 2026, fruto do ganho de capital com vendas de ativos (agora em HGLG11). A reavaliação patrimonial positiva e a pequena aquisição tática em Cajamar são pontos fortes. No entanto, o operacional sofreu leve deterioração pelo segundo mês consecutivo, com aumento de e , exigindo monitoramento.
Propriedades
Extrema Business Park I
Extrema, MG
Vacância Baixa
Extrema Business Park I
Extrema, MG
GLA
66.940 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Tok&Stok. Gestão Fulwood.
Caxias Park
Duque de Caxias, RJ
Vacância Baixa
Caxias Park
Duque de Caxias, RJ
GLA
76.600 m²
Ocupação
98%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Transmagna, Arco Foods, MN Tecidos.
Parque Logístico Pernambuco
Ipojuca, PE
Vacância Baixa
Parque Logístico Pernambuco
Ipojuca, PE
GLA
70.222 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
50%
Resumo
Locado para CT Botelho e Supporte.
Castelo 57 Business Park
São Roque, SP
Vacância Baixa
Castelo 57 Business Park
São Roque, SP
GLA
61.242 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
80%
Resumo
Locado para Caedu e outros.
Alianza Park Belém
Benevides, PA
Vacância Baixa
Alianza Park Belém
Benevides, PA
GLA
48.860 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Mercado Livre, DHL, Extrafarma.
CD Cachoeirinha
Cachoeirinha, RS
Vacância Baixa
CD Cachoeirinha
Cachoeirinha, RS
GLA
36.722 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Grupo FEMSA. Contrato Atípico.
Airport Town Guarulhos I
Guarulhos, SP
Vacância Média
Airport Town Guarulhos I
Guarulhos, SP
GLA
18.923 m²
Ocupação
86%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatários Diversos.
CD Cariacica
Cariacica, ES
Vacância Baixa
CD Cariacica
Cariacica, ES
GLA
16.502 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Ambev. Contrato Atípico.
Airport Town Guarulhos III
Guarulhos, SP
Vacância Baixa
Airport Town Guarulhos III
Guarulhos, SP
GLA
16.219 m²
Ocupação
92%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Movvi e outros.
CD Eldorado do Sul
Eldorado do Sul, RS
Vacância Baixa
CD Eldorado do Sul
Eldorado do Sul, RS
GLA
15.512 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Ambev. Contrato Atípico.
BTS Cremer
Pouso Alegre, MG
Vacância Baixa
BTS Cremer
Pouso Alegre, MG
GLA
13.899 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locado para Cremer. Contrato Atípico.
FIIs
Fundos de Investimento Imobiliário (Majoritariamente HGLG11)
Regiões
HGLG (FII)
Minas Gerais
São Paulo
Rio de Janeiro
Rio Grande do Sul
Pará
Pernambuco
Espírito Santo
Inquilinos
HGLG (Receita de FII)
Tok&Stok
Ambev S.A.
Solistica (Grupo FEMSA)
Sierra Log
Supporte
Caedu
Movvi
Cremer
Mastercargas
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 239.900.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
14,1%
CRI Alianza Park
IPCA + 6,5%・Vence 11/2036
CRI Alianza Park
IPCA + 6,5%・Vence 11/2036
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
11/2036
Taxa de Juros
IPCA + 6,5%
Saldo Devedor
R$ 138.800.000,00
Resumo
Saldo representa 58% da dívida total.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Castelo 57 Business Park
IPCA+ 7,4%・Vence 01/2031
CRI Castelo 57 Business Park
IPCA+ 7,4%・Vence 01/2031
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
01/2031
Taxa de Juros
IPCA+ 7,4%
Saldo Devedor
R$ 101.100.000,00
Resumo
Saldo representa 42% da dívida total.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos