Resumo do Relatório Gerencial de VILG11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI LG
VILG11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O Vinci Logística FII tem como objetivo a geração de renda através da exploração de imóveis logísticos. Em julho de 2025, a gestão destacou dois movimentos estratégicos: a assinatura de um aditivo contratual com a Tok&Stok, que reduzirá a concentração de receita da inquilina de 15% para 4,5% após a devolução programada de parte da área e a locação de outros módulos para DSV e Supera Farma. Adicionalmente, o fundo celebrou uma nova locação no ativo Alianza Park Belém, elevando sua ocupação para 100%. A gestão também atualizou o guidance de rendimentos para o quarto trimestre, estimando uma distribuição entre R$0,69 e R$0,74 por cota.
Desempenho
O fundo gerou um resultado total de R$ 10,5 milhões, equivalente a R$ 0,70 por cota. O resultado recorrente foi de R$ 0,68 por cota, impactado principalmente pelas receitas de aluguel dos imóveis. Após a distribuição de R$ 0,72 por cota, o fundo encerrou o mês com uma reserva de resultado acumulado de R$ 1,75 milhão, correspondente a R$ 0,12 por cota, o que confere flexibilidade para futuras distribuições.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,72 por cota em julho, um valor ligeiramente acima do resultado gerado no mês (R$ 0,70/cota), utilizando R$ 0,02 da reserva de resultados. Esta distribuição representa um dividend mensal de 0,89% sobre o valor da cota de mercado no fechamento do mês. O histórico de distribuições tem mostrado uma tendência crescente ao longo dos últimos 12 meses.
Indicadores
P/VP
0,72
DY Mensal
0,89%
DY Projetado 12M
10,63%
Rentabilidade YTD
16,5%
Resultado por Cota
R$ 0,70
Dividendo por Cota
R$ 0,72
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
144.571
Métricas
Taxa de Vacância
2,5%
Prazo Médio Restante
3,5 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 22,50
Vacância Física
Não informado
Vacância Financeira
2,5%
Taxa de Inadimplência
0,1%
Portfólio
Número de Propriedades
15
Área Total (GLA)
596.245,4 m²
Destaques
- Aditivo de contrato com a Tok&Stok, reduzindo a concentração de receita da inquilina de 15% para 4,5% e realocando módulos para DSV e Supera Farma.
- Nova locação de 7.523 m² no Alianza Park Belém com a Transbuiatte, atingindo 100% de ocupação no ativo.
- Revisão do guidance de rendimentos para o 4º trimestre de 2025, que passou para a faixa de R$0,69 a R$0,74 por cota.
- Resultado de R$ 0,70/cota e distribuição superior, de R$ 0,72/cota, mantendo uma reserva de resultado de R$ 0,12/cota.
Desafios
- Comercialização dos módulos a serem devolvidos pela Tok&Stok no Extrema Business Park I, totalizando 31.410 m², até o final de dezembro de 2025.
- Impacto no caixa de curto prazo devido a carências em novos contratos, como na locação do Alianza Park Belém, cujo recebimento de aluguel iniciará apenas em outubro de 2025.
Riscos do Fundo
- Risco de vacância dos módulos da Tok&Stok que serão devolvidos no Extrema Business Park I até o final de 2025.
- Concentração geográfica de 34% da receita no estado de Minas Gerais, majoritariamente na cidade de Extrema.
- Concentração de 91% dos contratos na modalidade Típica, que possuem menor previsibilidade de receita a longo prazo em comparação com contratos atípicos.
- Alavancagem financeira correspondente a 14,3% do patrimônio líquido, com um saldo devedor total de R$ 306,5 milhões.
Notas
- O Fundo possui R$ 26,1 milhões investidos em cotas de outros fundos de investimento imobiliário, mas o relatório não detalha os ativos específicos.
Observações do Mês
O fundo demonstrou uma gestão ativa e estratégica ao endereçar o principal risco do portfólio: a alta concentração na Tok&Stok. A renegociação, que reduz a dependência e já realoca parte do espaço, é um movimento muito positivo que fortalece os fundamentos do fundo a longo prazo. A nova locação em Belém reforça a qualidade e a atratividade dos ativos. Embora a distribuição tenha sido ligeiramente acima do resultado, a reserva acumulada é robusta. O fundo negocia com um de 0,72, indicando um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial, o que pode representar uma oportunidade de investimento, dada a boa execução da gestão.
Propriedades
Porto Canoa LOG
Serra, ES
Vacância Baixa
Porto Canoa LOG
Serra, ES
GLA
95.146 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado para inquilinos como Boticário, Unilog e Fast Shop.
Caxias Park
Duque de Caxias, RJ
Vacância Baixa
Caxias Park
Duque de Caxias, RJ
GLA
76.600 m²
Ocupação
98%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel com alta ocupação de 98%, localizado em um importante eixo logístico do Rio de Janeiro.
Extrema Business Park I
Extrema, MG
Vacância Baixa
Extrema Business Park I
Extrema, MG
GLA
66.940 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Em julho, foi assinado um aditivo para reduzir a área da Tok&Stok. Módulos G7 e G8 foram imediatamente locados para DSV e Supera Farma. Módulos G3 a G6 serão devolvidos até dez/2025.
Castelo 57 Business Park
São Roque, SP
Vacância Baixa
Castelo 57 Business Park
São Roque, SP
GLA
61.242 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
80%
Resumo
Ativo 100% locado, com participação de 80% do fundo.
Fernão Dias Business Park
Extrema, MG
Vacância Baixa
Fernão Dias Business Park
Extrema, MG
GLA
57.403 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado para o Grupo Magalu (Netshoes).
Alianza Park Belém
Benevides, PA
Vacância Baixa
Alianza Park Belém
Benevides, PA
GLA
48.860 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Atingiu 100% de ocupação em julho com a assinatura de um novo contrato de 7.523 m² com a Transbuiatte. O efeito caixa da nova locação ocorrerá a partir de outubro de 2025.
CD Cachoeirinha
Cachoeirinha, RS
Vacância Baixa
CD Cachoeirinha
Cachoeirinha, RS
GLA
36.722 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado para o Grupo FEMSA.
Parque Logístico Pernambuco
Ipojuca, PE
Vacância Média
Parque Logístico Pernambuco
Ipojuca, PE
GLA
70.222 m²
Ocupação
83%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
50%
Resumo
Imóvel com vacância de 17%, onde o fundo detém 50% de participação.
Parque Logístico Osasco
Osasco, SP
Vacância Baixa
Parque Logístico Osasco
Osasco, SP
GLA
29.631 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
80%
Resumo
Ativo 100% locado, com participação de 80% do fundo.
Centro de Distribuição Privalia
Extrema, MG
Vacância Baixa
Centro de Distribuição Privalia
Extrema, MG
GLA
26.774 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Privalia em contrato atípico.
Airport Town Ayrton Senna
Guarulhos, SP
Vacância Baixa
Airport Town Ayrton Senna
Guarulhos, SP
GLA
18.923 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado para diversos inquilinos.
CD Cariacica
Cariacica, ES
Vacância Baixa
CD Cariacica
Cariacica, ES
GLA
16.502 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado para a Ambev em contrato atípico.
Airport Town Guarulhos III
Guarulhos, SP
Vacância Baixa
Airport Town Guarulhos III
Guarulhos, SP
GLA
16.219 m²
Ocupação
92%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel com vacância de 8% em importante localização logística.
CD Eldorado
Eldorado do Sul, RS
Vacância Baixa
CD Eldorado
Eldorado do Sul, RS
GLA
15.512 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado para a Ambev em contrato atípico.
BTS Cremer
Pouso Alegre, MG
Vacância Baixa
BTS Cremer
Pouso Alegre, MG
GLA
13.899 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado para a Cremer em contrato atípico.
Regiões
Minas Gerais
São Paulo
Espírito Santo
Rio de Janeiro
Rio Grande do Sul
Pará
Pernambuco
Inquilinos
Tok&Stok
Ambev S.A.
Netshoes (Grupo Magalu)
Unilog Express Logística
Privalia
O Boticário
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 306.500.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
14,26%
CRI Fernão Dias e Privalia
IPCA + 7,5%・Vence 01/2031
CRI Fernão Dias e Privalia
IPCA + 7,5%・Vence 01/2031
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
01/2031
Taxa de Juros
IPCA + 7,5%
Saldo Devedor
R$ 49.400.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Alianza Park
IPCA + 6,5%・Vence 11/2036
CRI Alianza Park
IPCA + 6,5%・Vence 11/2036
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
11/2036
Taxa de Juros
IPCA + 6,5%
Saldo Devedor
R$ 154.400.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI Castelo 57 Business Park
IPCA+ 7,4%・Vence 01/2031
CRI Castelo 57 Business Park
IPCA+ 7,4%・Vence 01/2031
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
01/2031
Taxa de Juros
IPCA+ 7,4%
Saldo Devedor
R$ 102.800.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos