Resumo do Relatório Gerencial de VINO11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI OF
VINO11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Vinci Offices FII é um fundo de gestão ativa focado em lajes corporativas (Office Buildings). Em novembro, o fundo manteve a distribuição de dividendos em R$ 0,050/cota, embora o resultado gerado (R$ 0,046/cota) tenha ficado abaixo da distribuição, exigindo o uso de reservas. O destaque do mês foi a comunicação de saída da locatária Vitacon do ativo Haddock Lobo 347; embora o aluguel de novembro tenha sido pago integralmente, a gestão trabalha na reposição, já tendo locado 18% da área para a Fundação Zerbini. O fundo mantém alta (~51% do PL) e negocia com desconto significativo ( 0,52).
Desempenho
O resultado do Fundo em novembro foi de R$ 3,846 milhões (R$ 0,046/cota), uma redução em relação ao mês anterior. A receita de imóveis totalizou R$ 7,228 milhões. O resultado financeiro foi negativo em R$ 2,647 milhões. A distribuição de R$ 0,050/cota consumiu parte da reserva de lucros acumulados, que encerrou o mês em R$ 1,222 milhão (R$ 0,015/cota). A cota de mercado valorizou 5,5%, fechando a R$ 5,20.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,050 por cota, equivalente a um dividend anualizado de 11,5% sobre a cota de mercado (R$ 5,20). O pagamento foi realizado utilizando reservas acumuladas, pois o resultado recorrente (R$ 0,046) foi inferior à distribuição. O guidance prevê rendimentos entre R$ 0,045 e R$ 0,055 até dezembro de 2025.
Indicadores
P/VP
0,52
DY Mensal
0,96%
DY Projetado 12M
11,5%
Rentabilidade YTD
18,2%
Resultado por Cota
R$ 0,05
Dividendo por Cota
R$ 0,05
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
137.001
Métricas
Taxa de Vacância
9%
Prazo Médio Restante
6,5 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 79,07
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
75.000 m²
Destaques
- Dividend Yield anualizado de 11,5%.
- Taxa de ocupação média consolidada mantida em 91%, apesar de desafios pontuais.
- Assinatura de novo contrato com a Fundação Zerbini para 18% do Haddock Lobo.
- 85% da receita possui vencimento após 2027.
- Inadimplência líquida permanece em 0%.
Desafios
- Resultado gerado (R$ 0,046) não cobriu a distribuição (R$ 0,050), consumindo reservas em novembro de 2025.
- Saída da inquilina Vitacon (100% do Haddock Lobo) em novembro de 2025; reposição parcial de apenas 18% até o momento.
- Queda acentuada na ocupação do ativo BBS para 44% (era 64% no mês anterior).
- Necessidade de gestão da alavancagem financeira (51% do PL).
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira elevada (Obrigações representam ~51% do PL).
- Concentração de receita em um único inquilino (Globo representa 49% da receita).
- Risco de vacância em ativos específicos (Oscar Freire com 74% de vacância, BBS com 56%).
- Dependência de locação de grandes áreas no Haddock Lobo após saída da Vitacon.
Notas
- O fundo possui R$ 0,19/cota a receber de resultado não recorrente referente à venda do ativo BM336, previsto para abril de 2026.
- A devolução dos espaços pela Vitacon no Haddock Lobo está ocorrendo de forma faseada até janeiro.
- O guidance de distribuição permanece entre R$ 0,045 e R$ 0,055 até o final de 2025.
Observações do Mês
O VINO11 apresenta um cenário misto em novembro. Positivamente, a cota reagiu (+5,5%) e a gestão agiu rápido para repor parcialmente a saída da Vitacon no Haddock Lobo. Negativamente, o resultado recorrente caiu e voltou a ficar abaixo da distribuição, revertendo a tendência positiva de cobertura vista em outubro. Além disso, a física aumentou em ativos específicos (queda de ocupação no BBS e saída física no Haddock Lobo), embora a métrica consolidada financeira ainda se mostre robusta. A alta continua sendo o principal risco estrutural.
Propriedades
Sede Globo SP
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 49% 49%
Sede Globo SP
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
39.050 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico de longo prazo, principal ativo do fundo.
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Silver
Vacância Baixa 15% 15%
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Silver
GLA
2.507 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51%
Resumo
100% locado (Vinci Partners e Austral).
Haddock Lobo 347
São Paulo, SP
Vacância Baixa 8% 8%
Haddock Lobo 347
São Paulo, SP
GLA
6.980 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
85,7%
Resumo
Contrato da Vitacon venceu em 31/10. Devolução faseada até janeiro. Fundo já locou 18% para Fundação Zerbini.
Inadimplência
Aluguel de novembro recebido integralmente
Vacância
Risco de aumento de vacância física com saída da Vitacon
BMA Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Gold
Vacância Baixa 6% 6%
BMA Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Gold
GLA
8.264 m²
Ocupação
96%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Alta ocupação, locado para BMA Advogados.
Cardeal Corporate
São Paulo, SP
Vacância Baixa 4% 4%
Cardeal Corporate
São Paulo, SP
GLA
2.682 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado para Faculdade Belavista.
BBS
São Paulo, SP
Vacância Alta
BBS
São Paulo, SP
GLA
6.443 m²
Ocupação
44%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ocupação caiu significativamente para 44% (era 64% em Outubro).
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento significativo da vacância
Vita Corá
São Paulo, SP
Vacância Alta
Vita Corá
São Paulo, SP
GLA
4.347 m²
Ocupação
66%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
66,4%
Resumo
Vacância permanece em 34%.
Oscar Freire 585
São Paulo, SP
Vacância Alta
Oscar Freire 585
São Paulo, SP
GLA
4.100 m²
Ocupação
26%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
66,7%
Resumo
Maior vacância do portfólio (74%).
LAB 1404
São Paulo, SP
Vacância Baixa
LAB 1404
São Paulo, SP
GLA
2.479 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
38,21%
Resumo
100% locado para Galeria.
Inquilinos
Globo
Outros
Vinci Partners
Vitacon
BMA Advogados
Faculdade Belavista
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 423.823.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
50,88%
Sede Globo SP (CRI)
IPCA + 6,948%・Vence 01/2037
Sede Globo SP (CRI)
IPCA + 6,948%・Vence 01/2037
Série
22A0695877
Emissão
Vencimento
01/2037
Taxa de Juros
IPCA + 6,948%
Saldo Devedor
R$ 355.977.000,00
Resumo
Obrigação referente à aquisição do imóvel Sede Globo SP.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Haddock Lobo (CRI)
IPCA + 5,575%・Vence 10/2035
Haddock Lobo (CRI)
IPCA + 5,575%・Vence 10/2035
Série
20J0894746
Emissão
Vencimento
10/2035
Taxa de Juros
IPCA + 5,575%
Saldo Devedor
R$ 67.846.000,00
Resumo
Obrigação referente à aquisição do imóvel Haddock Lobo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos