Resumo do Relatório Gerencial de VINO11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI OF
VINO11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O Vinci Offices FII foca em lajes corporativas com gestão ativa. Em dezembro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,050/cota, apesar de um resultado gerado inferior (R$ 0,043/cota), utilizando reservas acumuladas. Destaque para a reavaliação anual dos ativos que resultou em queda de 1,37% no valor patrimonial e um problema pontual de com a Regus (já regularizado). A gestão segue em negociação para a saída da Vitacon do Haddock Lobo.
Desempenho
O resultado financeiro líquido foi de R$ 3,528 milhões (R$ 0,043/cota), impactado negativamente por despesas financeiras de R$ 2,6 milhões. O resultado ficou abaixo da distribuição de R$ 0,050/cota, consumindo reservas. A sofreu redução devido à reavaliação negativa dos imóveis.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,050 por cota, representando um dividend anualizado de 11,8% sobre a cota de mercado. O pagamento consumiu reservas, restando R$ 0,007/cota acumulado.
Indicadores
P/VP
0,52
DY Mensal
0,98%
DY Projetado 12M
11,8%
Rentabilidade YTD
16,9%
Resultado por Cota
R$ 0,04
Dividendo por Cota
R$ 0,05
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
136.047
Métricas
Taxa de Vacância
9%
Prazo Médio Restante
6,4 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 79,07
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
75.000 m²
Destaques
- Dividend Yield anualizado de 11,8%
- 86% da receita possui vencimento após 2027
- Regularização do recebimento da Regus em janeiro de 2026
- Portfólio com 91% de taxa de ocupação física média
Desafios
- Resultado gerado (R$ 0,043) insuficiente para cobrir distribuição (R$ 0,050) em dezembro de 2025
- Reavaliação negativa dos ativos reduziu o valor patrimonial em 1,37% em dezembro
- Inadimplência pontual de 4,1% devido a erro sistêmico da inquilina Regus (resolvido em jan/26)
- Negociação em curso para desocupação da Vitacon no imóvel Haddock Lobo
- Vacância elevada persistente no Oscar Freire (74%) e BBS (56%)
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira elevada (Obrigações representam ~51% do PL)
- Concentração excessiva de receita em um único inquilino (Globo representa 49%)
- Risco de sustentabilidade dos dividendos (distribuição acima da geração de caixa)
- Vacância concentrada em ativos específicos (Oscar Freire com 74% de vacância)
Notas
- O fundo possui R$ 0,19/cota a receber de resultado não recorrente (venda BM336) previsto para abril de 2026.
- da Regus (referente ao Vita Corá) foi regularizada integralmente em 07/01/2026.
- O fundo possui R$ 0,007/cota de resultados acumulados não distribuídos.
Observações do Mês
O fundo mantém uma distribuição de dividendos atrativa (DY ~11,8%), porém a sustentabilidade imediata é pressionada pelo resultado recorrente (R$ 0,043) abaixo da distribuição (R$ 0,050), queimando reservas. A estrutura de capital permanece alavancada (~51% do PL em obrigações), o que drena o caixa via despesas financeiras. A reavaliação negativa dos ativos e a dependência da Globo (49% da receita) são pontos de atenção, embora o de 0,52 indique um desconto excessivo frente aos riscos.
Propriedades
Sede Globo SP
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 49% 49%
Sede Globo SP
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
39.050 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico de longo prazo, principal ativo do fundo.
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Silver
Vacância Baixa 15% 15%
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Silver
GLA
2.507 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51%
Resumo
100% locado (Vinci Partners e Austral). Possui recebíveis de venda futura.
Haddock Lobo 347
São Paulo, SP
Vacância Baixa 15% 15%
Haddock Lobo 347
São Paulo, SP
GLA
6.980 m²
Ocupação
92%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
85,7%
Resumo
Em processo de formalização da saída da Vitacon. Parte já locada para terceiros.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Risco de aumento com saída da Vitacon
BMA Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Gold
Vacância Baixa 8% 8%
BMA Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Gold
GLA
8.264 m²
Ocupação
96%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Alta ocupação, locado para BMA Advogados.
Vita Corá
São Paulo, SP
Vacância Alta
Vita Corá
São Paulo, SP
GLA
4.347 m²
Ocupação
70%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
66,4%
Resumo
Houve descasamento pontual no recebimento do aluguel da Regus, regularizado em janeiro.
BBS
São Paulo, SP
Vacância Alta
BBS
São Paulo, SP
GLA
5.379 m²
Ocupação
44%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Vacância elevada de 56%.
Oscar Freire 585
São Paulo, SP
Vacância Alta
Oscar Freire 585
São Paulo, SP
GLA
4.100 m²
Ocupação
26%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
66,7%
Resumo
Maior vacância do portfólio (74%).
LAB 1404
São Paulo, SP
Vacância Baixa
LAB 1404
São Paulo, SP
GLA
2.479 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
38,21%
Resumo
100% locado para Galeria.
Cardeal Corporate
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Cardeal Corporate
São Paulo, SP
GLA
2.682 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado para Faculdade Belavista.
Inquilinos
Globo
Outros
Vitacon
BMA Advogados
Regus
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 422.481.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
51,7%
Sede Globo SP (CRI)
IPCA + 6,948%・Vence 01/2037
Sede Globo SP (CRI)
IPCA + 6,948%・Vence 01/2037
Série
22A0695877
Emissão
Vencimento
01/2037
Taxa de Juros
IPCA + 6,948%
Saldo Devedor
R$ 354.957.000,00
Resumo
Principal obrigação do fundo, longo prazo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Haddock Lobo (CRI)
IPCA + 5,575%・Vence 10/2035
Haddock Lobo (CRI)
IPCA + 5,575%・Vence 10/2035
Série
20J0894746
Emissão
Vencimento
10/2035
Taxa de Juros
IPCA + 5,575%
Saldo Devedor
R$ 67.524.000,00
Resumo
Obrigação referente ao ativo Haddock Lobo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos