Resumo do Relatório Gerencial de VINO11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI OF
VINO11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O Vinci Offices FII (VINO11) é um fundo focado no segmento de lajes corporativas. Em agosto, o fundo avançou em sua estratégia de melhoria da estrutura de capital e gestão do portfólio. Foi liquidada a última parcela do 13, vinculado ao ativo BM336, reduzindo o passivo do fundo. Adicionalmente, houve a reconfiguração contratual do ativo BM336, com renovações e novos contratos diretos com antigos sublocatários, e a celebração de um novo contrato no ativo Vita Corá, que deve elevar a ocupação da operação de coworking para mais de 90% até o fim do ano. A gestão encerrou o mês com uma robusta reserva de resultados de R$ 0,171 por cota, além de ainda ter R$ 0,19 por cota a receber da venda do ativo BM336.
Desempenho
Em agosto, o fundo gerou um resultado total de R$ 3,878 milhões, equivalente a R$ 0,047 por cota. A distribuição de rendimentos anunciada foi de R$ 0,050 por cota, ligeiramente acima do resultado gerado, sendo o valor complementado pela reserva de resultados acumulados. A cota de mercado encerrou o mês a R$ 4,91, uma queda de 3,4% em relação ao mês anterior, resultando em uma rentabilidade total (cota + rendimento) negativa de -2,4% no período.
Dividendos
Foi anunciada a distribuição de R$ 0,050 por cota, representando um dividend anualizado de 12,2% sobre o valor da cota de mercado no fechamento do mês. O valor distribuído foi ligeiramente superior ao resultado gerado no período (R$ 0,047/cota), demonstrando a capacidade do fundo de utilizar sua reserva acumulada (R$ 0,171/cota) para manter a estabilidade dos proventos.
Indicadores
P/VP
0,48
DY Mensal
1,02%
DY Projetado 12M
12,2%
Rentabilidade YTD
8,4%
Resultado por Cota
R$ 0,05
Dividendo por Cota
R$ 0,05
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
142.334
Métricas
Taxa de Vacância
10%
Prazo Médio Restante
6,7 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 79,07
Portfólio
Número de Propriedades
10
Área Total (GLA)
83.000 m²
Destaques
- Distribuição de R$ 0,050 por cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 12,2%.
- Manutenção de uma robusta reserva de resultado não distribuído de R$ 14,156 milhões, ou R$ 0,171 por cota.
- 78% da receita de aluguel do fundo corresponde a contratos com vencimento após 2027, conferindo previsibilidade ao fluxo de caixa.
- Liquidação da última parcela do CRI 13, vinculado ao ativo BM336, reduzindo o endividamento do fundo.
- Avanço na reconfiguração contratual do ativo BM336 e celebração de novo contrato no ativo Vita Corá.
Desafios
- A reconfiguração contratual do ativo BM336 implicou numa redução de 23% no valor do aluguel do ativo, embora este movimento já fosse esperado pela gestão.
- A taxa de ocupação geral do portfólio teve uma leve queda para 90% em agosto.
- Persistência de baixa ocupação em ativos importantes como Oscar Freire (26%) e BBS (64%).
- Vencimento da dívida do Haddock Lobo (indexada ao CDI) previsto para outubro de 2025.
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira elevada, com o saldo devedor das obrigações representando 54,8% do Patrimônio Líquido.
- Concentração de receita no locatário Globo, que responde por 47% do faturamento de aluguel.
- Concentração geográfica com 76% da receita em São Paulo e 24% no Rio de Janeiro.
- Risco de vacância em um mercado de escritórios competitivo, exemplificado pela baixa ocupação nos ativos Oscar Freire 585 (26%) e BBS (64%).
- Risco de refinanciamento de dívidas, com um dos CRIs do Haddock Lobo tendo vencimento em outubro de 2025.
Notas
- O fundo ainda possui R$ 0,19 por cota em resultado não recorrente a receber, referente à venda do ativo BM336, com parcela a ser recebida em abril de 2026.
Observações do Mês
O VINO11 demonstrou progresso em agosto ao quitar uma dívida ( 13) e avançar na reestruturação de contratos importantes (BM336 e Vita Corá), ações que visam maior estabilidade futura. Contudo, a renovação no BM336 com um aluguel 23% menor reflete as condições desafiadoras do mercado de escritórios. A distribuição de R$0,050/cota está alinhada com o resultado recorrente (R$0,047/cota) e é suportada por uma grande reserva. Os principais desafios persistem: alta (54.8% dívida/PL), muito descontado (0,48) e elevada em ativos-chave como o Oscar Freire (74%). A gestão está tomando as medidas corretas, mas o cenário para o fundo permanece neutro até que se observe uma redução mais substancial da alavancagem e da vacância.
Propriedades
Sede Globo SP
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Sede Globo SP
São Paulo, SP
GLA
39.050 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BMA Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Gold
Vacância Baixa
BMA Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Gold
GLA
8.264 m²
Ocupação
96%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
C&A
Alphaville, SP
Vacância Baixa
C&A
Alphaville, SP
GLA
8.492 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Haddock Lobo 347
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Haddock Lobo 347
São Paulo, SP
GLA
6.980 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
85,7%
BBS
São Paulo, SP
Vacância Alta
BBS
São Paulo, SP
GLA
5.379 m²
Ocupação
64%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Vita Corá
São Paulo, SP
Vacância Alta
Vita Corá
São Paulo, SP
GLA
4.347 m²
Ocupação
66%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
66,4%
Resumo
Foi celebrado um novo contrato de locação dentro da operação de coworking (Regus), que deve elevar a ocupação média da operação para mais de 90% até o final do ano, com um incremento estimado de R$ 0,001/cota na receita do Fundo.
Oscar Freire 585
São Paulo, SP
Vacância Alta
Oscar Freire 585
São Paulo, SP
GLA
4.100 m²
Ocupação
26%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
66,7%
Cardeal Corporate
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Cardeal Corporate
São Paulo, SP
GLA
2.682 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Silver
Vacância Baixa
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Silver
GLA
2.507 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51%
Resumo
O Fundo avançou na reconfiguração contratual do ativo, com a renovação do contrato da Austral e a conversão de sublocatários (Capstone e Statkraft) em locatários diretos. As novas condições implicam uma redução de cerca de 23% no valor do aluguel em relação ao praticado anteriormente, um ajuste já previsto pela gestão desde 2019 e sem impacto na expectativa de distribuição.
LAB 1404
São Paulo, SP
Vacância Baixa
LAB 1404
São Paulo, SP
GLA
2.479 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
38,21%
Inquilinos
Globo
Vitacon
Vinci Partners
BMA Advogados
C&A
Faculdade Belavista
Outros
Galeria
Casa de Saúde São José
Austral
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 462.897.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
54,78%
Sede Globo SP (CRI)
IPCA + 6,948%・Vence 01/2037
Sede Globo SP (CRI)
IPCA + 6,948%・Vence 01/2037
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
01/2037
Taxa de Juros
IPCA + 6,948%
Saldo Devedor
R$ 359.629.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Haddock Lobo (CRI)
IPCA + 5,575%・Vence 10/2035
Haddock Lobo (CRI)
IPCA + 5,575%・Vence 10/2035
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
10/2035
Taxa de Juros
IPCA + 5,575%
Saldo Devedor
R$ 68.342.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI VINO (CRI)
CDI + 3,5%・Vence 12/2030
CRI VINO (CRI)
CDI + 3,5%・Vence 12/2030
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
12/2030
Taxa de Juros
CDI + 3,5%
Saldo Devedor
R$ 21.813.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI VINO 2a série (CRI)
CDI + 3,5%・Vence 12/2030
CRI VINO 2a série (CRI)
CDI + 3,5%・Vence 12/2030
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
12/2030
Taxa de Juros
CDI + 3,5%
Saldo Devedor
R$ 12.439.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Haddock Lobo (CRI)
CDI + 2,475%・Vence 10/2025
Haddock Lobo (CRI)
CDI + 2,475%・Vence 10/2025
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
10/2025
Taxa de Juros
CDI + 2,475%
Saldo Devedor
R$ 674.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos