Resumo do Relatório Gerencial de VINO11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI OF
VINO11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O Vinci Offices FII (VINO11) é um fundo focado no segmento de lajes corporativas. O principal evento de setembro foi a conclusão da venda do imóvel Sede C&A por R$ 40 milhões. Os recursos foram utilizados para pré-pagar integralmente o VINO, no valor de R$ 34,6 milhões, que era a dívida mais cara do portfólio. Essa transação, embora tenha gerado um negativo e não recorrente, foi estratégica para reduzir a e fortalecer a estrutura de capital do fundo. O resultado recorrente do mês foi de R$ 0,054/cota, cobrindo a distribuição de R$ 0,050/cota. Após a venda, o portfólio passou a contar com 9 imóveis, concentrados nos principais eixos corporativos de São Paulo e Rio de Janeiro.
Desempenho
O desempenho de setembro foi marcado pela transação estratégica de venda e pré-pagamento de dívida. O fundo registrou um resultado total negativo de R$ -0,103 por cota, impactado pelo efeito não recorrente da venda do ativo. No entanto, o resultado recorrente, que reflete a operação principal, foi positivo em R$ 0,054 por cota, superando a distribuição de R$ 0,050 por cota. A cota de mercado valorizou 3,7% no mês, fechando a R$ 5,09, e a rentabilidade total para o cotista (cota + dividendo) foi de 4,7%.
Dividendos
O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,050 por cota, equivalente a um dividend anualizado de 11,8% sobre o preço de fechamento da cota. O valor distribuído foi totalmente coberto pelo resultado recorrente gerado no mês, de R$ 0,054 por cota. O fundo encerrou o período com um saldo de resultado acumulado de R$ 0,018 por cota. A gestão manteve a estimativa de distribuição entre R$ 0,045 e R$ 0,055 mensais até o final de 2025.
Indicadores
P/VP
0,51
DY Mensal
0,98%
DY Projetado 12M
11,8%
Rentabilidade YTD
13,4%
Resultado por Cota
-R$ 0,10
Dividendo por Cota
R$ 0,05
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
140.883
Métricas
Taxa de Vacância
22%
Prazo Médio Restante
6,9 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 86,59
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
75.788 m²
Destaques
- Venda do ativo Sede C&A por R$ 40 milhões, com os recursos utilizados para pré-pagar R$ 34,6 milhões do CRI VINO, a dívida mais cara do fundo.
- Redução da alavancagem financeira e fortalecimento da estrutura de capital.
- Resultado recorrente de R$ 0,054 por cota, cobrindo integralmente a distribuição de R$ 0,050.
- Distribuição de R$ 0,050 por cota, resultando em um dividend yield anualizado de 11,8%.
- Manutenção da inadimplência em 0%.
- 85% da receita de aluguel corresponde a contratos com vencimento após 2027.
Desafios
- A venda do ativo Sede C&A gerou um resultado contábil negativo e não recorrente de R$ 0,152 por cota no mês de setembro.
- A taxa de ocupação consolidada do portfólio caiu de 90% para 78% em setembro, como um efeito matemático da venda de um ativo 100% locado.
- Persistência de vacância elevada em ativos específicos como Oscar Freire 585 (74% vago) e Vita Corá (34% vago).
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira ainda relevante, com as obrigações representando cerca de 51,4% do Patrimônio Líquido, embora em trajetória de queda.
- Elevada concentração de receita no locatário Globo, que responde por 49% da receita de aluguel do fundo.
- Risco de vacância persistente em ativos específicos, notadamente Oscar Freire 585 (74% vago), Vita Corá (34% vago) e BBS (36% vago).
- Risco de mercado associado ao segmento de lajes corporativas, que pode enfrentar desafios na absorção de áreas vagas e pressão nos preços de locação.
Notas
- O fundo ainda possui R$ 0,19 por cota a receber referente à venda do ativo BM336, com a parcela prevista para abril de 2026.
Observações do Mês
O VINO11 executou um movimento estratégico crucial em setembro ao vender um ativo para quitar sua dívida mais cara, reduzindo o risco financeiro e a . Embora a transação tenha gerado um negativo pontual e um aumento estatístico na taxa de , o impacto fundamental é positivo. O resultado recorrente melhorou e cobriu com folga a distribuição, que se mantém estável e em um patamar atrativo. A gestão está endereçando ativamente o principal ponto de atenção do fundo (alavancagem), e o extremamente descontado (0,51) sinaliza uma assimetria interessante, considerando a melhoria na estrutura de capital.
Propriedades
Sede Globo SP
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Sede Globo SP
São Paulo, SP
GLA
39.050 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principal ativo do portfólio, 100% locado para a Globo em contrato atípico de longo prazo.
BMA Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Gold
Vacância Baixa
BMA Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Gold
GLA
8.264 m²
Ocupação
96%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Localizado na Zona Sul do Rio de Janeiro, com ocupação elevada e uma pequena área vaga.
Haddock Lobo 347
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Haddock Lobo 347
São Paulo, SP
GLA
6.980 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
85,7%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Vitacon em contrato atípico.
BBS
São Paulo, SP
Vacância Alta
BBS
São Paulo, SP
GLA
5.379 m²
Ocupação
64%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com vacância relevante de 36%, localizado na região da Chucri Zaidan.
Vita Corá
São Paulo, SP
Vacância Alta
Vita Corá
São Paulo, SP
GLA
4.347 m²
Ocupação
66%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
66,4%
Resumo
Imóvel em Pinheiros com vacância de 34%, um dos pontos de atenção do portfólio.
Oscar Freire 585
São Paulo, SP
Vacância Alta
Oscar Freire 585
São Paulo, SP
GLA
4.100 m²
Ocupação
26%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
66,7%
Resumo
Principal desafio de locação do fundo, com uma taxa de vacância de 74%.
Cardeal Corporate
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Cardeal Corporate
São Paulo, SP
GLA
2.682 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Faculdade Belavista.
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Silver
Vacância Baixa
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Silver
GLA
2.507 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51%
Resumo
Localizado no Leblon, 100% ocupado pela Vinci Partners e Austral.
LAB 1404
São Paulo, SP
Vacância Baixa
LAB 1404
São Paulo, SP
GLA
2.479 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
38,21%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Galeria, na Vila Madalena.
Inquilinos
Globo
Vinci Partners
Vitacon
BMA Advogados
Faculdade Belavista
C&A
Galeria
Casa de Saúde São José
Outros
Austral
Capstone
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 426.315.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
51,39%
Sede Globo SP (CRI)
IPCA + 6,948%・Vence 01/2037
Sede Globo SP (CRI)
IPCA + 6,948%・Vence 01/2037
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
01/2037
Taxa de Juros
IPCA + 6,948%
Saldo Devedor
R$ 357.626.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Haddock Lobo (CRI)
IPCA + 5,575%・Vence 10/2035
Haddock Lobo (CRI)
IPCA + 5,575%・Vence 10/2035
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
10/2035
Taxa de Juros
IPCA + 5,575%
Saldo Devedor
R$ 68.352.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Haddock Lobo (CRI)
CDI + 2,475%・Vence 10/2025
Haddock Lobo (CRI)
CDI + 2,475%・Vence 10/2025
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
10/2025
Taxa de Juros
CDI + 2,475%
Saldo Devedor
R$ 337.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos