Resumo do Relatório Gerencial de VINO11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII VINCI OF
VINO11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O VINO11 é um fundo de lajes corporativas. Em janeiro de 2026, o fundo reduziu seus dividendos para R$ 0,045/cota, reflexo da queda na ocupação e no resultado recorrente. O mês foi marcado pela efetivação da saída da Vitacon dos ativos Haddock Lobo e devolução antecipada no Oscar Freire, elevando a do fundo para cerca de 19%. Houve recuperação de passada da inquilina Regus.
Desempenho
O resultado gerado foi de R$ 0,042/cota, inferior à distribuição de R$ 0,045/cota, consumindo reservas que agora somam apenas R$ 0,004/cota. A cota de mercado valorizou 7,6%. A receita imobiliária foi impactada pelas vacâncias, mas compensada parcialmente pelo recebimento de atrasados (efeito não recorrente na linha de ).
Dividendos
Distribuição de R$ 0,045 por cota (redução frente aos R$ 0,050 anteriores), gerando um Dividend anualizado de 9,9%. A gestão revisou o guidance de rendimentos recorrentes para o intervalo de R$ 0,038 a R$ 0,045 por cota para o primeiro semestre de 2026.
Indicadores
P/VP
0,55
DY Mensal
0,9%
DY Projetado 12M
9,9%
Rentabilidade YTD
8,4%
Resultado por Cota
R$ 0,04
Dividendo por Cota
R$ 0,05
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
134.415
Métricas
Taxa de Vacância
19%
Prazo Médio Restante
7,5 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 124,60
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
75.000 m²
Destaques
- Recebimento de aluguéis em atraso da Regus (Vita Corá)
- Locação de 18% do Haddock Lobo para Fundação Zerbini em vigor
- Valorização da cota de mercado em 7,6% no mês
- Recebível de R$ 0,19/cota (venda BM336) previsto para abril de 2026
Desafios
- Redução da distribuição de dividendos em janeiro de 2026
- Aumento expressivo da vacância física para ~19% (Ocupação 81%)
- Devolução antecipada de espaço pela Vitacon no ativo Oscar Freire
- Resultado recorrente (R$ 0,042) abaixo da distribuição, esgotando reservas
- BBS com vacância elevada (56%) e Haddock Lobo com 82% vago
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira elevada (~51% do PL em obrigações)
- Risco de refinanciamento ou custo de dívida (IPCA + spread alto)
- Concentração de receita no inquilino Globo (~49%)
- Vacância elevada em ativos específicos (Haddock Lobo, Oscar Freire, BBS)
- Sustentabilidade dos dividendos no curto prazo sem o uso de reservas
Notas
- O fundo possui R$ 0,19/cota a receber da venda do ativo BM336 em abril de 2026.
- Reserva de lucros acumulada caiu para R$ 325 mil (R$ 0,004/cota).
- Haddock Lobo: 18% locado para Fundação Zerbini, restante em negociação.
- A rentabilidade total acumulada em 2026 (jan) foi de 8,4%.
Observações do Mês
O fundo atravessa um momento operacional desafiador que se materializou na redução dos dividendos em janeiro. A saída da Vitacon (Haddock Lobo e Oscar Freire) impactou severamente a ocupação, que caiu para 81%. Embora a cota tenha valorizado, os fundamentos deterioraram: o resultado recorrente (R$ 0,042) não cobre a distribuição (R$ 0,045), as reservas estão próximas de zero e o guidance foi revisado para baixo. A de 51% continua limitando a flexibilidade financeira.
Propriedades
Sede Globo SP
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 59% 59%
Sede Globo SP
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
39.050 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico longo, principal gerador de receita.
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Silver
Vacância Baixa
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Silver
GLA
2.507 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51%
Resumo
100% locado (Vinci Partners/Austral).
BMA Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Gold
Vacância Baixa
BMA Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Gold
GLA
8.264 m²
Ocupação
96%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Alta ocupação, locado para BMA Advogados.
Haddock Lobo 347
São Paulo, SP
Vacância Alta
Haddock Lobo 347
São Paulo, SP
GLA
6.980 m²
Ocupação
18%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
85,7%
Resumo
Vitacon desocupou. 18% já locado para Fundação Zerbini. Gestão em negociação para demais áreas (modelo turn-key mencionado).
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento drástico de vacância com saída da Vitacon
Vita Corá
São Paulo, SP
Vacância Alta
Vita Corá
São Paulo, SP
GLA
4.347 m²
Ocupação
75%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
66,4%
Resumo
Regularização do pagamento da Regus com recebimento de multa/juros.
Oscar Freire 585
São Paulo, SP
Vacância Alta
Oscar Freire 585
São Paulo, SP
GLA
4.100 m²
Ocupação
14%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
66,7%
Resumo
Devolução antecipada de loja pela Vitacon. Vacância aumentou para 86%.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Piora na vacância com devolução antecipada
BBS
São Paulo, SP
Vacância Alta
BBS
São Paulo, SP
GLA
5.379 m²
Ocupação
44%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Vacância elevada mantida em 56%.
Cardeal Corporate
São Paulo, SP
Vacância Baixa
Cardeal Corporate
São Paulo, SP
GLA
2.682 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado para Faculdade Belavista.
LAB 1404
São Paulo, SP
Vacância Baixa
LAB 1404
São Paulo, SP
GLA
2.479 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
38,21%
Resumo
100% locado para Galeria.
Inquilinos
Globo
Outros
BMA Advogados
Vinci Partners
Faculdade Belavista
Regus
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 421.566.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
51,4%
Sede Globo SP (CRI)
IPCA + 6,948%・Vence 01/2037
Sede Globo SP (CRI)
IPCA + 6,948%・Vence 01/2037
Série
22A0695877
Emissão
Vencimento
01/2037
Taxa de Juros
IPCA + 6,948%
Saldo Devedor
R$ 354.284.000,00
Resumo
Obrigação referente à aquisição do imóvel Sede Globo SP.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Haddock Lobo (CRI)
IPCA + 5,575%・Vence 10/2035
Haddock Lobo (CRI)
IPCA + 5,575%・Vence 10/2035
Série
20J0894746
Emissão
Vencimento
10/2035
Taxa de Juros
IPCA + 5,575%
Saldo Devedor
R$ 67.282.000,00
Resumo
Obrigação referente ao ativo Haddock Lobo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos