Resumo do Relatório Gerencial de VINO11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII VINCI OF
VINO11—Resumo de Fevereiro de 2026
Resumo
O Vinci Offices FII foca em lajes corporativas. Em fevereiro de 2026, o fundo reduziu novamente seus dividendos para R$ 0,040/cota (ante R$ 0,045 em jan/26). O resultado total foi de R$ 0,039/cota, sendo R$ 0,033 recorrente e R$ 0,005 não recorrente (multas rescisórias da Vitacon). A financeira permanece pressionada e o fundo consumiu quase a totalidade das reservas acumuladas (restam R$ 0,003/cota). Houve nova locação no Haddock Lobo (527 m²), mas a ocupação física consolidada segue em 81% (vacância ~19%).
Desempenho
O resultado financeiro foi de R$ 3,197 milhões (R$ 0,039/cota). O resultado recorrente foi de apenas R$ 0,033/cota, impactado pelas vacâncias e despesas financeiras. O resultado foi complementado por R$ 451 mil em receitas não recorrentes (rescisões). A distribuição de R$ 0,040 superou a geração total, consumindo caixa.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,040 por cota, gerando um Dividend anualizado de 8,7%. O pagamento representa uma redução frente ao mês anterior (R$ 0,045) e consome reservas, restando apenas R$ 209 mil acumulados.
Indicadores
P/VP
0,56
DY Mensal
0,72%
DY Projetado 12M
8,7%
Rentabilidade YTD
1,2%
Resultado por Cota
R$ 0,04
Dividendo por Cota
R$ 0,04
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
132.985
Métricas
Taxa de Vacância
19%
Prazo Médio Restante
7,6 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 124,60
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
75.000 m²
Destaques
- Assinatura de novo contrato (527 m²) no Haddock Lobo com a Joompro Brazil
- Recebimento de R$ 451 mil em receitas não recorrentes (rescisão Vitacon)
- Cronograma de vencimentos alongado (70% após 2030)
- Inadimplência da Regus regularizada em março (sem perda financeira)
Desafios
- Redução do dividendo pelo segundo mês consecutivo (R$ 0,050 -> 0,045 -> 0,040)
- Resultado recorrente (R$ 0,033) insuficiente para cobrir a distribuição
- Vacância física elevada em 19% (Ocupação 81%)
- Inadimplência pontual de 1,8% da Regus (paga com atraso)
- Reservas de lucro praticamente esgotadas (R$ 0,003/cota)
Riscos do Fundo
- Alavancagem elevada (Dívida Líquida/PL > 50%) em cenário de juros altos
- Concentração excessiva de receita no inquilino Globo (aprox. 60%)
- Vacância elevada em ativos específicos (Haddock Lobo, Oscar Freire, BBS)
- Insustentabilidade dos dividendos atuais frente à geração de caixa recorrente
- Dependência de eventos não recorrentes (multas) para manutenção do yield
Notas
- Fundo possui obrigações de aquisição de imóveis a prazo totalizando R$ 420,2 milhões.
- Recebíveis da venda do ativo BM336 e aplicações somam R$ 359,2 milhões.
- O resultado de fevereiro foi impactado positivamente por R$ 451 mil de receitas não recorrentes.
- Nova locação no Haddock Lobo inicia pagamento apenas em junho de 2026.
Observações do Mês
O fundo vive um momento crítico. A perda de inquilinos (Vitacon) nos meses anteriores continua penalizando a receita, fazendo com que o resultado recorrente (R$ 0,033) seja incapaz de sustentar dividendos atrativos. A gestão está dependendo de multas rescisórias (efeito não recorrente) para pagar R$ 0,040. A de 51% drena o caixa em um cenário de juros que não cederam o suficiente. A nova locação no Haddock Lobo é positiva, mas pequena frente à total do ativo.
Propriedades
Sede Globo SP
São Paulo, SP
Vacância Baixa 60% 60%
Sede Globo SP
São Paulo, SP
GLA
39.050 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principal ativo do fundo, contrato atípico longo.
BMA Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Gold
Vacância Baixa 9% 9%
BMA Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Gold
GLA
8.264 m²
Ocupação
96%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Alta ocupação.
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Silver
Vacância Baixa 7% 7%
BM 336
Rio de Janeiro, RJ・Classe LEED Silver
GLA
2.507 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51%
Resumo
100% ocupado.
Cardeal Corporate
São Paulo, SP
Vacância Baixa 4% 4%
Cardeal Corporate
São Paulo, SP
GLA
2.682 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
100% locado.
LAB 1404
São Paulo, SP
Vacância Baixa 4% 4%
LAB 1404
São Paulo, SP
GLA
2.479 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
38,21%
Resumo
100% locado.
Haddock Lobo 347
São Paulo, SP
Vacância Alta
Haddock Lobo 347
São Paulo, SP
GLA
6.980 m²
Ocupação
18%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
85,7%
Resumo
Novo contrato assinado com Joompro Brazil (526,8 m²) elevando ocupação futura para 26% a partir de jun/26. Recebimento de R$ 485 mil de rescisão da Vitacon parcelado.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ligeira melhora contratada (de 18% para 26%)
Vita Corá
São Paulo, SP
Vacância Alta
Vita Corá
São Paulo, SP
GLA
4.347 m²
Ocupação
75%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
66,4%
Resumo
Atraso no pagamento do aluguel da Regus referente a fevereiro (pago em março com encargos).
Inadimplência
Atraso pontual regularizado
Vacância
Não informado
Oscar Freire 585
São Paulo, SP
Vacância Alta
Oscar Freire 585
São Paulo, SP
GLA
4.100 m²
Ocupação
14%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
66,7%
Resumo
Recebimento de R$ 289 mil referente à rescisão da Vitacon.
BBS
São Paulo, SP
Vacância Alta
BBS
São Paulo, SP
GLA
5.379 m²
Ocupação
44%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Vacância elevada mantida.
Inquilinos
Globo
Outros
BMA Advogados
Vinci Compass
Faculdade Belavista
Galeria
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 420.213.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
51,3%
Sede Globo SP (CRI)
IPCA + 6,948%・Vence 01/2037
Sede Globo SP (CRI)
IPCA + 6,948%・Vence 01/2037
Série
22A0695877
Emissão
Vencimento
01/2037
Taxa de Juros
IPCA + 6,948%
Saldo Devedor
R$ 353.201.000,00
Resumo
84% do total da dívida.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
Haddock Lobo (CRI)
IPCA + 5,575%・Vence 10/2035
Haddock Lobo (CRI)
IPCA + 5,575%・Vence 10/2035
Série
20J0894746
Emissão
Vencimento
10/2035
Taxa de Juros
IPCA + 5,575%
Saldo Devedor
R$ 67.012.000,00
Resumo
16% do total da dívida.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos