FII VINCI SC

Livre

VISC11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O Vinci Shopping Centers (VISC11) é um fundo de gestão ativa focado em shopping centers. Em novembro de 2025, o fundo reportou um resultado gerado de R$ 0,78 por cota e manteve a distribuição estável em R$ 0,81 por cota, utilizando parte de sua robusta reserva de resultados acumulados. O destaque operacional foi a taxa de ocupação, que atingiu 95,0% em outubro, o maior patamar dos últimos 5 anos. A gestão mantém uma visão otimista, citando a expectativa de cortes na e um cenário macroeconômico favorável para 2026. A reserva acumulada consolidada encerrou o mês em R$ 1,07 por cota.

Desempenho

Financeiramente, o fundo gerou R$ 0,78/cota em novembro, um aumento em relação aos meses anteriores (R$ 0,73 em outubro). Operacionalmente (referência outubro), o portfólio apresentou crescimento de 3,5% no Caixa e 3,8% nas em comparação anual. O (Aluguel Mesmas Lojas) cresceu 5,3% e o (Vendas Mesmas Lojas) 2,4%. A líquida ficou em 2,9% e a taxa de ocupação atingiu o recorde de 95,0%.

Dividendos

O Fundo distribuiu R$ 0,81 por cota, mantendo a estabilidade dos últimos meses. O valor distribuído superou o resultado gerado (R$ 0,78/cota), consumindo R$ 0,03 das reservas. O fundo encerrou o mês com um resultado acumulado não distribuído consolidado de R$ 1,07 por cota (R$ 0,72 no fundo + R$ 0,35 no Shopping Paralela FII), o que confere alta segurança para futuras distribuições. A estimativa é manter rendimentos entre R$ 0,80 e R$ 0,85 até dezembro de 2025.

Indicadores

P/VP

0,88

DY Mensal

0,74%

DY Projetado 12M

8,9%

Rentabilidade YTD

23,1%

Resultado por Cota

R$ 0,78

Dividendo por Cota

R$ 0,81

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

336.346

Métricas

Taxa de Vacância

Vendas/m²

R$ 1.439,00

NOI/m²

R$ 95,00

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

296.000 m²

Destaques

Taxa de ocupação atingiu 95,0% em outubro, recorde dos últimos 5 anos.
Resultado gerado subiu para R$ 0,78/cota, melhorando frente ao mês anterior.
Reserva de resultados acumulados de R$ 1,07/cota garante alta previsibilidade.
Crescimento de 5,3% no Aluguel das Mesmas Lojas (SSR) em outubro.
Cota negociada a R$ 108,77, representando um desconto de aproximadamente 12% sobre o VP.

Desafios

Fluxo de veículos apresentou leve queda de 0,6% em outubro comparado ao ano anterior.
Necessidade recorrente de uso de reservas para manter a distribuição de R$ 0,81/cota (geração de caixa de R$ 0,78 vs distribuição de R$ 0,81 em novembro).
Inadimplência líquida de 2,9% em outubro, embora controlada, está acima do patamar negativo observado em julho (-0,5%).

Riscos do Fundo

Exposição ao ciclo macroeconômico de varejo e consumo (sensibilidade a juros e inflação).
Alavancagem financeira (Dívida Líquida/PL de aprox. 13,7%) com obrigações de longo prazo indexadas a IPCA e CDI.
Concentração geográfica em São Paulo (31% do NOI).
Participação minoritária (sem controle) em 68% do portfólio (NOI), limitando a influência na gestão dos ativos.

Notas

Os indicadores operacionais ( , vendas, ocupação) referem-se a outubro de 2025, enquanto os dados financeiros são de novembro de 2025.
O resultado acumulado não distribuído total (R$ 1,07) considera a soma do VISC11 (R$ 0,72) e do Shopping Paralela FII (R$ 0,35).

Observações do Mês

O VISC11 apresenta um momento operacional muito forte, evidenciado pela taxa de ocupação recorde de 95%. Embora a geração de caixa recorrente (R$ 0,78) ainda esteja ligeiramente abaixo da distribuição (R$ 0,81), a melhora mensal no resultado e a enorme reserva acumulada (R$ 1,07/cota) mitigam qualquer risco de corte de dividendos no curto/médio prazo. O portfólio mostra resiliência com crescimento de e acima da inflação. Negociando abaixo do valor patrimonial, o fundo oferece uma combinação de segurança de renda e potencial de valorização.

Shoppings

Prudenshopping

GLA 32.758 m²

12%

GLA

32.758 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Pres. Prudente, SP. Adm: Argo. Stake VISC: 100%.

Porto Velho Shopping

GLA 43.123 m²

GLA

43.123 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Porto Velho, RO. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 49,0%.

Shopping Praia da Costa

GLA 40.304 m²

GLA

40.304 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Vila Velha, ES. Adm: Soul Malls. Stake VISC: 98,7%.

Campinas Shopping

GLA 34.165 m²

GLA

34.165 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Campinas, SP. Adm: Argo. Stake VISC: 55,0%.

Shopping Paralela

GLA 40.139 m²

GLA

40.139 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Salvador, BA. Adm: Alqia. Stake VISC: 36,3%.

Shopping Granja Vianna

GLA 30.659 m²

GLA

30.659 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Cotia, SP. Adm: Alqia. Stake VISC: 49,0%.

Pantanal Shopping

GLA 46.415 m²

GLA

46.415 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Cuiabá, MT. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 23,1%.

Shopping Estação

GLA 30.568 m²

GLA

30.568 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Curitiba, PR. Adm: Tacla. Stake VISC: 35%.

North Shopping Maracanaú

GLA 20.119 m²

GLA

20.119 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Maracanaú, CE. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 100%.

RibeirãoShopping

GLA 74.881 m²

GLA

74.881 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Ribeirão Preto, SP. Adm: Multiplan S.A. Stake VISC: 13,2%.

Natal Shopping

GLA 28.394 m²

GLA

28.394 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Natal, RN. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 30,0%.

Shopping Iguatemi Bosque

GLA 90.076 m²

GLA

90.076 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Fortaleza, CE. Adm: SCI S.A. Stake VISC: 6,0%.

Shopping Boulevard

GLA 27.622 m²

GLA

27.622 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 40,0%.

Villa Romana Shopping

GLA 26.883 m²

GLA

26.883 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Florianópolis, SC. Adm: Lumine. Stake VISC: 20,0%.

Shopping Ilha Plaza

GLA 22.003 m²

GLA

22.003 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Soul Malls. Stake VISC: 34,4%.

Pátio Belém

GLA 20.862 m²

GLA

20.862 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Belém, PA. Adm: AD Shopping. Stake VISC: 21,4%.

Minas Shopping

GLA 46.768 m²

GLA

46.768 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Belo Horizonte, MG. Adm: Ancar. Stake VISC: 10,0%.

Carioca Shopping

GLA 36.287 m²

GLA

36.287 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Allos. Stake VISC: 15,0%.

Shopping Tacaruna

GLA 49.872 m²

GLA

49.872 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Recife, PE. Adm: Tmall. Stake VISC: 10,0%.

Madureira Shopping

GLA 36.585 m²

GLA

36.585 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 20,0%.

Bangu Shopping

GLA 57.889 m²

GLA

57.889 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Allos. Stake VISC: 10,0%.

Shopping Conjunto Nacional

GLA 36.302 m²

GLA

36.302 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Brasília, DF. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 6%.

Via Sul Shopping

GLA 25.572 m²

GLA

25.572 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Fortaleza, CE. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 45,0%.

West Shopping

GLA 46.253 m²

GLA

46.253 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Argo. Stake VISC: 7,5%.

Shopping ABC

GLA 47.134 m²

GLA

47.134 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Santo André, SP. Adm: AD Malls. Stake VISC: 7,3%.

Shopping Villagio Caxias

GLA 29.666 m²

GLA

29.666 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Caxias do Sul, RS. Adm: Allos. Stake VISC: 8,2%.

Shopping Plaza Sul

GLA 24.375 m²

GLA

24.375 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: São Paulo, SP. Adm: Allos. Stake VISC: 5,0%.

São Luís Shopping

GLA 56.713 m²

GLA

56.713 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: São Luís, MA. Adm: AD Shopping. Stake VISC: 6,2%.

Shopping Crystal

GLA 15.241 m²

GLA

15.241 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Curitiba, PR. Adm: Argo. Stake VISC: 17,5%.

Center Shopping Rio

GLA 16.201 m²

GLA

16.201 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Argo. Stake VISC: 7,5%.

Regiões

São Paulo

31%

Rio de Janeiro

12%

Ceará

Rondônia

Bahia

Espírito Santo

Mato Grosso

Paraná

Minas Gerais

Rio Grande do Norte

Santa Catarina

Pará

Distrito Federal

Pernambuco

Rio Grande do Sul

Maranhão

Operadoras

Ancar

29%

Argo

20%

Alqia

12%

Soul Malls

10%

AD Shopping

Allos

Tacla

Multiplan

JCC

Lumine

T Mall

Endividamento

Dívida Total

R$ 695.387.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

13,7%

Portfólio Ancar (CRI)

IPCA + 6,25%・Vence 09/2036

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

09/2036

Taxa de Juros

IPCA + 6,25%

Saldo Devedor

R$ 358.895.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

21I0682465

Shopping Paralela

IPCA・Vence 1º Tri 27

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

1º Tri 27

Taxa de Juros

IPCA

Saldo Devedor

R$ 115.904.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Campinas Tranche 2 (CRI)

IPCA + 7,65%・Vence 12/2034

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

12/2034

Taxa de Juros

IPCA + 7,65%

Saldo Devedor

R$ 97.392.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

22K1361155

Shopping Paralela FII (CRI)

TR + 9,85%・Vence 05/2029

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

05/2029

Taxa de Juros

TR + 9,85%

Saldo Devedor

R$ 61.990.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

15E0135588

Granja Vianna (CRI)

CDI + 1,85%・Vence 03/2033

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

03/2033

Taxa de Juros

CDI + 1,85%

Saldo Devedor

R$ 34.287.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

18C0803997

Paralela, West, Crystal e Center (CRI)

TR + 9,85%・Vence 05/2029

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

05/2029

Taxa de Juros

TR + 9,85%

Saldo Devedor

R$ 14.119.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

15E0135577

Ilha Plaza e Pátio Belém (CRI)

TR + 9,40%・Vence 03/2027

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

03/2027

Taxa de Juros

TR + 9,40%

Saldo Devedor

R$ 5.312.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

14C0039136

Tacaruna

100% CDI・Vence N/A

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

N/A

Taxa de Juros

100% CDI

Saldo Devedor

R$ 7.489.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado