FII VINCI SC

Livre

VISC11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

Em dezembro de 2025, o VISC11 concluiu a aquisição indireta do Midway Mall e assinou para aquisição de 10% do BH Shopping. O fundo reportou resultado de R$ 0,89/cota e distribuiu R$ 0,81/cota. Houve reavaliação negativa dos ativos (-3,87%), impactando o VP em -4,22%. A gestão elevou a estimativa de rendimentos para o intervalo de R$ 0,84 a R$ 0,90/cota até dezembro de 2026.

Desempenho

O resultado financeiro de dezembro foi de R$ 0,89/cota, superando a distribuição de R$ 0,81. Operacionalmente (referência novembro), o portfólio atingiu ocupação recorde de 95,3%, com crescimento de 4,8% no Caixa e 5,6% nas em comparação anual. O cresceu 5,7%.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,81/cota. O resultado gerado foi de R$ 0,89/cota, permitindo aporte nas reservas. O fundo possui resultado acumulado não distribuído consolidado de R$ 1,15/cota. Nova estimativa de distribuição entre R$ 0,84 e R$ 0,90/cota inicia-se em janeiro de 2026.

Indicadores

P/VP

0,92

DY Mensal

0,74%

DY Projetado 12M

9,6%

Rentabilidade YTD

23,4%

Resultado por Cota

R$ 0,89

Dividendo por Cota

R$ 0,81

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

336.893

Métricas

Taxa de Vacância

4,7%

Vendas/m²

R$ 1.706,00

NOI/m²

R$ 100,00

Portfólio

Número de Propriedades

Área Total (GLA)

296.000 m²

Destaques

Aquisição do Midway Mall concluída (impacto estimado +R$ 0,03/cota)
Assinatura de MoU para compra de 10% do BH Shopping (Cap Rate 11,4%)
Taxa de ocupação recorde de 95,3% (maior dos últimos 5 anos)
Revisão do guidance de dividendos para R$ 0,84 - R$ 0,90/cota
Redução da inadimplência líquida para 1,5%
Crescimento de 5,7% no aluguel de mesmas lojas (SSR)

Desafios

Queda de 2,2% no fluxo de veículos em novembro
Reavaliação negativa dos ativos impactando o valor patrimonial em -4,22%
Variação negativa de 0,5% na cota de mercado em dezembro

Riscos do Fundo

Alavancagem financeira com obrigações de longo prazo (aprox. R$ 691 milhões).
Exposição ao ciclo de consumo e varejo (sensibilidade a juros e inflação).
Risco de execução e integração das novas aquisições (Midway e BH Shopping).
Concentração geográfica no estado de São Paulo (31% do NOI).
Participação minoritária em parte relevante do portfólio.

Notas

Os indicadores operacionais referem-se a novembro de 2025, enquanto os financeiros são de dezembro de 2025.
A reavaliação anual dos ativos resultou em queda de 3,87% no valor dos imóveis e 4,22% no VP da cota.
O resultado acumulado não distribuído consolidado é de R$ 1,15/cota (VISC: R$ 0,80 + Paralela FII: R$ 0,35).

Observações do Mês

O VISC11 encerra 2025 com fundamentos robustos, evidenciados pela ocupação recorde (95,3%) e controlada (1,5%). A gestão demonstrou agressividade positiva com a aquisição do Midway Mall e o do BH Shopping, ativos dominantes que permitem elevar o patamar de distribuição (novo guidance R$ 0,84-0,90). Apesar da reavaliação patrimonial negativa contábil, a geração de caixa recorrente melhorou (cobertura de 109% em dez) e o fundo mantém reservas expressivas (R$ 1,15/cota).

Shoppings

Prudenshopping

GLA 32.758 m²

12%

GLA

32.758 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Pres. Prudente, SP. Adm: Argo. Stake VISC: 100%.

Porto Velho Shopping

GLA 43.123 m²

GLA

43.123 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Porto Velho, RO. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 49,0%.

Shopping Praia da Costa

GLA 40.304 m²

GLA

40.304 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Vila Velha, ES. Adm: Soul Malls. Stake VISC: 98,7%.

Campinas Shopping

GLA 34.165 m²

GLA

34.165 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Campinas, SP. Adm: Argo. Stake VISC: 55,0%.

Shopping Paralela

GLA 40.139 m²

GLA

40.139 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Salvador, BA. Adm: Alqia. Stake VISC: 36,3%.

Shopping Granja Vianna

GLA 30.659 m²

GLA

30.659 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Cotia, SP. Adm: Alqia. Stake VISC: 49,0%.

Pantanal Shopping

GLA 46.415 m²

GLA

46.415 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Cuiabá, MT. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 23,1%.

North Shopping Maracanaú

GLA 20.119 m²

GLA

20.119 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Maracanaú, CE. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 100%.

Shopping Estação

GLA 30.568 m²

GLA

30.568 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Curitiba, PR. Adm: Tacla. Stake VISC: 35%.

RibeirãoShopping

GLA 74.881 m²

GLA

74.881 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Ribeirão Preto, SP. Adm: Multiplan S.A. Stake VISC: 13,2%.

Natal Shopping

GLA 28.394 m²

GLA

28.394 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Natal, RN. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 30,0%.

Shopping Boulevard

GLA 27.622 m²

GLA

27.622 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 40,0%.

Shopping Iguatemi Bosque

GLA 90.076 m²

GLA

90.076 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Fortaleza, CE. Adm: SCI S.A. Stake VISC: 6,0%.

Villa Romana Shopping

GLA 26.883 m²

GLA

26.883 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Florianópolis, SC. Adm: Lumine. Stake VISC: 20,0%.

Shopping Ilha Plaza

GLA 22.003 m²

GLA

22.003 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Soul Malls. Stake VISC: 34,4%.

Carioca Shopping

GLA 36.287 m²

GLA

36.287 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Allos. Stake VISC: 15,0%.

Pátio Belém

GLA 20.862 m²

GLA

20.862 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Belém, PA. Adm: AD Shopping. Stake VISC: 21,4%.

Bangu Shopping

GLA 57.889 m²

GLA

57.889 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Allos. Stake VISC: 10,0%.

Minas Shopping

GLA 46.768 m²

GLA

46.768 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Belo Horizonte, MG. Adm: Ancar. Stake VISC: 10,0%.

Shopping Conjunto Nacional

GLA 36.302 m²

GLA

36.302 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Brasília, DF. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 6%.

Madureira Shopping

GLA 36.585 m²

GLA

36.585 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 20,0%.

Shopping Tacaruna

GLA 49.872 m²

GLA

49.872 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Recife, PE. Adm: Tmall. Stake VISC: 10,0%.

Via Sul Shopping

GLA 25.572 m²

GLA

25.572 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Fortaleza, CE. Adm: Ancar Ivanhoé. Stake VISC: 45,0%.

Shopping ABC

GLA 47.134 m²

GLA

47.134 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Santo André, SP. Adm: AD Malls. Stake VISC: 7,3%.

West Shopping

GLA 46.253 m²

GLA

46.253 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Argo. Stake VISC: 7,5%.

Shopping Villagio Caxias

GLA 29.666 m²

GLA

29.666 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Caxias do Sul, RS. Adm: Allos. Stake VISC: 8,2%.

Shopping Plaza Sul

GLA 24.375 m²

0,8%

GLA

24.375 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: São Paulo, SP. Adm: Allos. Stake VISC: 5,0%.

São Luís Shopping

GLA 56.713 m²

0,7%

GLA

56.713 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: São Luís, MA. Adm: AD Shopping. Stake VISC: 6,2%.

Midway Mall

GLA 67.796 m²

0,3%

GLA

67.796 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Natal, RN. Adm: Ancar. Stake VISC: 1,0%. Recém-adquirido em dez/25.

Shopping Crystal

GLA 15.241 m²

0,2%

GLA

15.241 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Curitiba, PR. Adm: Argo. Stake VISC: 17,5%.

Center Shopping Rio

GLA 16.201 m²

0,2%

GLA

16.201 m²

Ocupação

Não informado

NOI/m²

Não informado

Vendas/m²

Não informado

Resumo

Localização: Rio de Janeiro, RJ. Adm: Argo. Stake VISC: 7,5%.

Regiões

São Paulo

31%

Rio de Janeiro

12%

Ceará

Rondônia

Bahia

Espírito Santo

Mato Grosso

Paraná

Minas Gerais

Rio Grande do Norte

Santa Catarina

Pará

Distrito Federal

Pernambuco

Rio Grande do Sul

Maranhão

Operadoras

Ancar

29%

Argo

20%

Saphyr

12%

Soul Malls

10%

AD Shopping

Allos

Tacla

Multiplan

JCC

Lumine

T Mall

Endividamento

Dívida Total

R$ 691.622.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

20,3%

Portfólio Ancar (CRI)

IPCA + 6,25%・Vence 09/2036

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

09/2036

Taxa de Juros

IPCA + 6,25%

Saldo Devedor

R$ 356.873.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

21I0682465

Shopping Paralela

IPCA・Vence 1º Tri 27

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

1º Tri 27

Taxa de Juros

IPCA

Saldo Devedor

R$ 116.112.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Campinas Tranche 2 (CRI)

IPCA + 7,65%・Vence 12/2034

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

12/2034

Taxa de Juros

IPCA + 7,65%

Saldo Devedor

R$ 96.875.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

22K1361155

Shopping Paralela FII (CRI)

TR + 9,85%・Vence 05/2029

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

05/2029

Taxa de Juros

TR + 9,85%

Saldo Devedor

R$ 61.044.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

15E0135588

Granja Vianna (CRI)

CDI + 1,85%・Vence 03/2033

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

03/2033

Taxa de Juros

CDI + 1,85%

Saldo Devedor

R$ 34.202.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

18C0803997

Paralela, West, Crystal e Center (CRI)

TR + 9,85%・Vence 05/2029

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

05/2029

Taxa de Juros

TR + 9,85%

Saldo Devedor

R$ 13.903.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

15E0135577

Ilha Plaza e Pátio Belém (CRI)

TR + 9,40%・Vence 03/2027

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

03/2027

Taxa de Juros

TR + 9,40%

Saldo Devedor

R$ 5.034.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado

Códigos

14C0039136

Tacaruna

100% CDI・Vence N/A

Série

Não informado

Emissão

Vencimento

N/A

Taxa de Juros

100% CDI

Saldo Devedor

R$ 7.580.000,00

Garantia

Não informado

Rating

Não informado