Resumo do Relatório Gerencial de VIUR11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI IU
VIUR11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O Vinci Imóveis Urbanos FII (VIUR11) é um fundo de tijolo com um portfólio de 7 ativos, com foco nos setores de educação (89%), varejo (10%) e saúde (1%). Em outubro de 2025, o fundo manteve sua forte performance operacional, gerando um resultado de R$ 0,071 por cota, valor superior à distribuição de R$ 0,067. Essa consistência permitiu o aumento da reserva de resultados acumulados para R$ 0,192 por cota. Os indicadores operacionais permanecem sólidos, com 97% de ocupação e zerada, sustentados por contratos majoritariamente atípicos (80%) e de longo prazo ( de 9,2 anos), o que confere alta previsibilidade de receitas. A cota de mercado encerrou o mês com uma leve queda, negociando com um desconto significativo sobre o valor patrimonial.
Desempenho
O resultado do Fundo em outubro foi de R$ 1,906 milhão, equivalente a R$ 0,071 por cota. A receita dos imóveis totalizou R$ 2,436 milhões, enquanto o resultado financeiro foi negativo em R$ 307 mil, devido às despesas de juros das obrigações de aquisição a prazo. A performance permitiu que o fundo mantivesse a distribuição em R$ 0,067 por cota e ainda acumulasse R$ 0,004 por cota, elevando a reserva de resultado não distribuído para R$ 5,180 milhões, ou R$ 0,192 por cota.
Dividendos
A distribuição de rendimentos referente a outubro foi de R$ 0,067 por cota, mantendo a estabilidade observada há mais de um ano. Este valor corresponde a um dividend anualizado de 14,4% sobre a cota de fechamento do mês (R$ 5,58). A gestão estima que a distribuição mensal até dezembro de 2025 permaneça na faixa entre R$ 0,065 e R$ 0,069 por cota, sinalizando a continuidade da previsibilidade dos proventos.
Indicadores
P/VP
0,63
DY Mensal
1,2%
DY Projetado 12M
14,4%
Rentabilidade YTD
5,9%
Resultado por Cota
R$ 0,07
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
44.202
Métricas
Vacância Física
3%
WALT
9,2 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
48,2%
Aluguel Médio/m²
R$ 26,80
Portfólio
Número de Imóveis
7
ABL Total
94 mil m²
Dívida Total
R$ 113.456.000,00
Destaques
- Resultado por cota (R$ 0,071) consistentemente superior à distribuição (R$ 0,067), fortalecendo a reserva de resultados acumulados para R$ 0,192/cota.
- Manutenção da distribuição estável em R$ 0,067/cota, resultando em um dividend yield anualizado elevado de 14,4%.
- Indicadores operacionais robustos, com taxa de ocupação consolidada de 97% e inadimplência líquida zerada.
- Cota de mercado negociada com um desconto expressivo de 36,2% em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de 0,64).
Desafios
- A vacância de 51% no ativo Grande Center em São Luís (MA) permanece como o principal desafio operacional do portfólio.
- A obrigação de R$ 2,26 milhões referente à aquisição do imóvel FACAMP, vencida desde fevereiro de 2022, continua pendente de pagamento.
- A base de cotistas continuou em queda, atingindo 44.202 em outubro, o menor nível no período analisado.
- Alta concentração estrutural da receita no setor de educação (89%) e em poucos locatários.
Riscos do Fundo
- Alta concentração no setor de Educação, que representa 89% da receita de aluguel do fundo.
- Dependência de poucos locatários, onde os três maiores (Ânima, Cogna e Facamp) somam 89% da receita.
- Risco específico do ativo Grande Center, que possui 51% de sua área vaga, representando um desafio para a geração de receita e valorização.
- Risco financeiro associado à dívida de R$ 113,5 milhões, embora seu cronograma de pagamento seja de longo prazo.
- Risco de liquidez da cota, com um volume médio diário de negociação de R$ 194 mil em outubro.
Notas
- O pagamento da obrigação de R$ 2,26 milhões referente à aquisição do ativo FACAMP, com vencimento original em fev/22, continua pendente, condicionado a condições precedentes estabelecidas no âmbito da aquisição.
Observações do Mês
O VIUR11 segue apresentando uma combinação de forte resiliência operacional e riscos estruturais bem definidos. A performance do mês de outubro foi sólida, com geração de caixa recorrente cobrindo confortavelmente os dividendos, que se mantêm em patamar elevado e estável. Os indicadores operacionais como ocupação e são excelentes. No entanto, o mercado continua a precificar os riscos de forma severa, como evidenciado pelo de 0,64. Esses riscos, notadamente a concentração setorial e de inquilinos, e a persistente no ativo de varejo, limitam o potencial de valorização da cota no curto prazo, apesar da boa performance operacional.
Propriedades
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS
Vacância Baixa
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS
GLA
47.200 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel locado para a UniRitter (Ânima Educação) em um contrato atípico, com 100% de ocupação.
Anhanguera Campinas
Campinas, SP
Vacância Baixa
Anhanguera Campinas
Campinas, SP
GLA
15.770 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel locado para a Anhanguera (Cogna Educação) em um contrato típico, com 100% de ocupação.
Ânima Canoas
Canoas, RS
Vacância Baixa
Ânima Canoas
Canoas, RS
GLA
12.797 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel locado para a UniRitter (Ânima Educação) em um contrato atípico, com 100% de ocupação.
FACAMP
Campinas, SP
Vacância Baixa
FACAMP
Campinas, SP
GLA
12.088 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel locado para a FACAMP em um contrato atípico, com 100% de ocupação.
Grande Center
São Luis, MA
Vacância Alta
Grande Center
São Luis, MA
GLA
5.937 m²
Ocupação
49%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo de varejo com múltiplos locatários (Le Biscuit, Cacau Show, etc.) sob contrato atípico. Apresenta alta vacância de 51%, sendo o ponto crítico do portfólio.
RJ Candido Benício 1671, Loja A e B
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa
RJ Candido Benício 1671, Loja A e B
Rio de Janeiro, RJ
GLA
625 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Dois ativos de rua (lojas A e B) locados para Americanas (varejo) e Dasa (saúde) em contratos típicos, com 100% de ocupação.
Inquilinos
Ânima
Facamp
Cogna
Le Biscuit
Americanas
Dasa
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Regiões
Rio Grande do Sul
São Paulo
Maranhão
Rio de Janeiro
Exposição por Segmento
Educação
Varejo
Saúde
Endividamento
Dívida Total
R$ 113.456.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
48,2%
Ânima (CRI)
IPCA+5,6%・Vence 03/2033
Ânima (CRI)
IPCA+5,6%・Vence 03/2033
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
03/2033
Taxa de Juros
IPCA+5,6%
Saldo Devedor
R$ 111.192.000,00
Resumo
Principal obrigação do fundo, correspondendo a 98% das dívidas a prazo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
02/2022
Taxa de Juros
n.a.
Saldo Devedor
R$ 2.264.000,00
Resumo
O pagamento ainda não foi efetuado por estar condicionado a condições precedentes estabelecidas no âmbito da aquisição.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado