Resumo do Relatório Gerencial de VIUR11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI IU
VIUR11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Vinci Imóveis Urbanos FII (VIUR11) foca em renda urbana com ênfase no setor educacional (89% da receita). Em novembro de 2025, o fundo passou por uma reavaliação anual dos ativos que resultou em queda de 3,1% no valor patrimonial da cota. O resultado recorrente recuou para R$ 0,060/cota, abaixo da distribuição de R$ 0,067/cota, demandando uso de reservas. A gestão destacou o cenário macroeconômico de cortes de juros nos EUA e início de ciclo de alta no Brasil, além da manutenção dos indicadores operacionais estáveis.
Desempenho
O resultado do Fundo em novembro foi de R$ 1,619 milhão (R$ 0,060/cota), uma queda em relação aos meses anteriores, devido principalmente ao resultado financeiro negativo de R$ -365 mil e despesas operacionais. A distribuição foi mantida em R$ 0,067/cota utilizando a reserva de lucros acumulados, que encerrou o mês em R$ 0,185/cota.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,067 por cota, mantendo o patamar estável. O dividend anualizado sobre a cota de fechamento (R$ 5,80) foi de 13,7%. A gestão projeta rendimentos entre R$ 0,069 e R$ 0,065 para dezembro/2025.
Indicadores
P/VP
0,69
DY Mensal
1,15%
DY Projetado 12M
13,7%
Rentabilidade YTD
12,7%
Resultado por Cota
R$ 0,06
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
43.839
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
9,2 anos
Endividamento
50,1%
Portfólio
Número de Imóveis
7
Dívida Total
R$ 113.481.000,00
Destaques
- Manutenção da distribuição em R$ 0,067/cota apesar da queda no resultado.
- Ocupação estável em 97% e inadimplência líquida de 0%.
- Valorização da cota de mercado para R$ 5,80 (+5,3% no mês).
- Reserva de lucros robusta de R$ 0,185/cota.
Desafios
- Queda no resultado mensal para R$ 0,060/cota em novembro de 2025, ficando abaixo da distribuição.
- Reavaliação negativa dos ativos em novembro de 2025, impactando o VP em -3,1%.
- Persistência da vacância de 51% no ativo Grande Center (MA).
- Base de cotistas continua em tendência de queda (43.839 em novembro).
- Obrigação de aquisição da FACAMP segue pendente devido a condições contratuais.
Riscos do Fundo
- Concentração excessiva no setor de Educação (89% da receita).
- Risco de crédito concentrado em poucos inquilinos (Ânima, Cogna e Facamp somam a vasta maioria da receita).
- Vacância elevada e persistente no ativo Grande Center (51%).
- Alavancagem via obrigações a prazo (R$ 113,5 milhões), representando parcela relevante do passivo.
- Baixa liquidez no mercado secundário (ADTV de R$ 173 mil).
Notas
- Reavaliação dos ativos pela Colliers resultou em valor 2,3% inferior ao contábil anterior.
- O pagamento da obrigação de aquisição da FACAMP (R$ 2,26 milhões) permanece suspenso aguardando condições precedentes.
Observações do Mês
O VIUR11 apresenta um momento misto. Operacionalmente, os imóveis performam bem com zero e alta ocupação (exceto o ativo no MA). Financeiramente, houve deterioração pontual no resultado mensal (R$ 0,060), obrigando o uso de reservas para manter os dividendos. A reavaliação negativa dos ativos ajustou o VP para baixo. O desconto de mercado diminuiu ( subiu para 0,69), indicando melhor percepção do investidor apesar da redução no valor patrimonial.
Propriedades
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS
Vacância Baixa
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS
GLA
47.200 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a UniRitter (Ânima Educação) em contrato atípico.
Anhanguera Campinas
Campinas, SP
Vacância Baixa
Anhanguera Campinas
Campinas, SP
GLA
15.770 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a Anhanguera (Cogna Educação) em contrato típico.
Ânima Canoas
Canoas, RS
Vacância Baixa
Ânima Canoas
Canoas, RS
GLA
12.797 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a UniRitter (Ânima Educação) em contrato atípico.
FACAMP
Campinas, SP
Vacância Baixa
FACAMP
Campinas, SP
GLA
12.088 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para a FACAMP em contrato atípico.
Grande Center
São Luís, MA
Vacância Alta
Grande Center
São Luís, MA
GLA
5.937 m²
Ocupação
49%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo de varejo com múltiplos locatários e alta taxa de vacância (51%).
RJ Candido Benício 1671, Loja A e B
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa
RJ Candido Benício 1671, Loja A e B
Rio de Janeiro, RJ
GLA
625 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóveis de rua locados para Americanas e Dasa, 100% ocupados.
Exposição por Índice
IPCA
IGP-M
Regiões
Rio Grande do Sul
São Paulo
Maranhão
Rio de Janeiro
Exposição por Segmento
Educação
Varejo
Saúde
Endividamento
Dívida Total
R$ 113.481.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
50,1%
Ânima (CRI)
IPCA+5,6%・Vence 03/2033
Ânima (CRI)
IPCA+5,6%・Vence 03/2033
Série
21G0093703
Emissão
Vencimento
03/2033
Taxa de Juros
IPCA+5,6%
Saldo Devedor
R$ 111.217.000,00
Resumo
Obrigação principal referente à aquisição de ativos, representando 98% da dívida.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
02/2022
Taxa de Juros
n.a.
Saldo Devedor
R$ 2.264.000,00
Resumo
Pagamento condicionado a condições precedentes estabelecidas no âmbito da aquisição, ainda pendente.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado