Resumo do Relatório Gerencial de VIUR11 (Abril de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI IU
VIUR11—Resumo de Abril de 2025
Resumo
O Vinci Imóveis Urbanos FII (VIUR11) é um fundo híbrido focado em imóveis para os setores de educação, varejo e saúde. No primeiro trimestre de 2025, o fundo manteve uma performance operacional estável, com 97% de ocupação e zerada. A gestão destaca a previsibilidade da receita devido aos contratos de longo prazo ( de 9,7 anos), majoritariamente atípicos (79%). A carteira é fortemente concentrada no setor de educação (89% da receita). A gestão estima um rendimento distribuído entre R$ 0,065 e R$ 0,069/cota até o final de 2025.
Desempenho
No 1T25, o fundo gerou um resultado recorrente de R$ 0,069 por cota e distribuiu R$ 0,067 por cota, representando um payout de 98% sobre o resultado do período. A receita de imóveis apresentou estabilidade, e os indicadores operacionais, como ocupação (97%) e (0%), permaneceram em níveis saudáveis.
Dividendos
A distribuição no trimestre foi de R$ 0,067 por cota em cada mês. A gestão projeta que os rendimentos mensais até dezembro de 2025 devem se manter na faixa de R$ 0,065 a R$ 0,069 por cota.
Indicadores
P/VP
Não informado
DY Mensal
-
DY Projetado 12M
Não informado
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,07
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas
Vacância Física
3%
WALT
9,7 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
Não informado
Aluguel Médio/m²
R$ 25,70
Portfólio
Número de Imóveis
7
ABL Total
96 mil m²
Dívida Total
R$ 113.078.000,00
Destaques
- Ocupação estável em 97%
- Inadimplência líquida zerada no período
- WAULT (prazo médio dos contratos) elevado de 9,7 anos
- Contratos majoritariamente atípicos (79%), proporcionando previsibilidade de receita
Desafios
- Elevada concentração de receita no setor de educação (89%)
- Baixa ocupação (49%) no ativo Grande Center
- Dependência do grupo Ânima Educação, que responde por 53% da receita de aluguel
Riscos do Fundo
- Alta concentração no setor de Educação (89% da receita).
- Dependência de poucos locatários, com o grupo Ânima representando 53% da receita.
- Risco de vacância concentrada no ativo Grande Center, que atualmente possui 49% de ocupação.
Notas
- O resultado de dezembro/24 foi impactado positivamente por um evento não recorrente referente à venda do ativo Laboratório Alta.
- A obrigação de aquisição referente ao ativo FACAMP (R$ 2,26 milhões) tem vencimento original em fev/22, mas o pagamento ainda não foi efetuado por estar condicionado a pendências no âmbito da aquisição.
Observações do Mês
O fundo demonstra robustez operacional com ocupação elevada e nula. A previsibilidade de receita é um ponto forte, amparada por contratos atípicos de longo prazo. No entanto, a alta concentração no setor educacional e a dependência de um único locatário (Ânima) representam os principais riscos estruturais do portfólio, exigindo monitoramento contínuo. A parece controlada, com cronograma de pagamento alongado.
Propriedades
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS
Vacância Baixa
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS
GLA
47.200 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Locatário é a UniRitter (Ânima Educação) sob um contrato atípico.
Anhanguera Campinas
Campinas, SP
Vacância Baixa
Anhanguera Campinas
Campinas, SP
GLA
15.770 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Locatário é a Anhanguera (Cogna Educação) sob um contrato típico.
Ânima Canoas
Canoas, RS
Vacância Baixa
Ânima Canoas
Canoas, RS
GLA
12.797 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Locatário é a UniRitter (Ânima Educação) sob um contrato atípico.
FACAMP
Campinas, SP
Vacância Baixa
FACAMP
Campinas, SP
GLA
12.088 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Locatário é a FACAMP sob um contrato atípico.
Grande Center
São Luís, MA
Vacância Alta
Grande Center
São Luís, MA
GLA
7.500 m²
Ocupação
49%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Ativo de varejo com múltiplos locatários, incluindo Le Biscuit, Cacau Show e Ortoplan, sob contratos típicos/atípicos. Apresenta alta vacância.
RJ Candido Benício 1671 B
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa
RJ Candido Benício 1671 B
Rio de Janeiro, RJ
GLA
402 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Locatário é a Americanas sob um contrato típico.
RJ Candido Benício 1671 A
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa
RJ Candido Benício 1671 A
Rio de Janeiro, RJ
GLA
223 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Locatário é o laboratório Bronstein (DASA) sob um contrato típico.
Inquilinos
Ânima
Facamp
Cogna
Le Biscuit, Cacau Show, etc
Americanas
Dasa
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 113.078.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
-
Ânima (CRI)
IPCA + 5,6%・Vence 03/2033
Ânima (CRI)
IPCA + 5,6%・Vence 03/2033
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
03/2033
Taxa de Juros
IPCA + 5,6%
Saldo Devedor
R$ 110.814.000,00
Resumo
Principal obrigação do fundo, correspondendo a 98% das obrigações a prazo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
FACAMP
Não se aplica・Vence 02/2022
FACAMP
Não se aplica・Vence 02/2022
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
02/2022
Taxa de Juros
Não se aplica
Saldo Devedor
R$ 2.264.000,00
Resumo
O pagamento está pendente e condicionado a condições precedentes da aquisição.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado