Resumo do Relatório Gerencial de VIUR11 (Maio de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI IU
VIUR11—Resumo de Maio de 2025
Resumo
O Vinci Imóveis Urbanos FII (VIUR11) é um fundo de tijolo com portfólio focado em imóveis para os setores de educação (89%), varejo (10%) e saúde (1%). Em maio de 2025, o fundo manteve uma performance operacional estável, com resultado recorrente de R$ 0,069 por cota e distribuição de R$ 0,067 por cota. Os indicadores operacionais permanecem sólidos, com 97% de ocupação e zerada. A gestão destaca a previsibilidade da receita, amparada por contratos de longo prazo ( de 9,7 anos) e majoritariamente atípicos (79%). A alta concentração no setor educacional e em poucos locatários continua sendo a principal característica de risco do fundo.
Desempenho
O resultado do Fundo em maio foi de R$ 1.859 mil, equivalente a R$ 0,069 por cota. A receita dos imóveis foi de R$ 2.362 mil, enquanto o resultado financeiro foi negativo em R$ 339 mil. Após a distribuição de R$ 0,067 por cota, o fundo encerrou o mês com uma reserva de resultado acumulado de R$ 4.690 mil, o que corresponde a R$ 0,174 por cota.
Dividendos
A distribuição de rendimentos em maio foi de R$ 0,067 por cota, mantendo a estabilidade dos últimos 12 meses. Este valor corresponde a um dividend anualizado de 13,8% sobre a cota de fechamento do mês. A gestão estima que o rendimento mensal distribuído até dezembro de 2025 se situe entre R$ 0,065 e R$ 0,069 por cota.
Indicadores
P/VP
0,66
DY Mensal
1,16%
DY Projetado 12M
13,8%
Rentabilidade YTD
4,2%
Resultado por Cota
R$ 0,07
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
46.312
Métricas
Vacância Física
3%
WALT
9,7 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
48%
Aluguel Médio/m²
R$ 25,70
Portfólio
Número de Imóveis
7
ABL Total
94 mil m²
Dívida Total
R$ 113.388.000,00
Destaques
- Distribuição de rendimentos estável em R$ 0,067/cota, equivalente a um dividend yield anualizado de 13,8%.
- Manutenção de indicadores operacionais sólidos, com taxa de ocupação de 97% e inadimplência líquida zerada.
- Aumento da reserva de resultado não distribuído para R$ 0,174 por cota.
- Cota de mercado negociada com um desconto significativo de 34,2% em relação ao valor patrimonial.
Desafios
- A baixa ocupação de 49% no ativo Grande Center (MA) persiste, representando o principal ponto de vacância do fundo em maio de 2025.
- Elevada concentração da receita no setor de educação, que corresponde a 89% do total.
- Forte dependência de poucos locatários, com o grupo Ânima Educação respondendo por 53% da receita de aluguel.
Riscos do Fundo
- Alta concentração no setor de Educação, que representa 89% da receita de aluguel do fundo.
- Dependência de poucos locatários, onde os três maiores (Ânima, Cogna e Facamp) somam 89% da receita.
- Risco de vacância concentrada e dificuldade de locação no ativo Grande Center, que possui 51% de sua área vaga.
- Risco de liquidez da cota, dado o volume médio diário de negociação de R$ 137 mil.
Notas
- A obrigação de aquisição referente ao ativo FACAMP (R$ 2,26 milhões) tem vencimento original em fev/22, mas o pagamento ainda não foi efetuado por estar condicionado a condições precedentes estabelecidas no âmbito da aquisição.
Observações do Mês
O VIUR11 apresenta uma operação resiliente, com receitas previsíveis devido aos contratos atípicos de longo prazo e nula, o que sustenta um dividend atrativo. Contudo, o investidor deve ponderar os riscos estruturais significativos: a forte concentração no setor educacional e em poucos inquilinos, além da persistente no ativo de varejo Grande Center. O desconto elevado da cota ( de 0,66) reflete a percepção do mercado sobre esses riscos. A de 48% (Dívida/PL) é moderada e parece bem gerenciada.
Propriedades
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS
Vacância Baixa
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS
GLA
47.200 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário é a UniRitter (Ânima Educação) sob um contrato atípico.
Anhanguera Campinas
Campinas, SP
Vacância Baixa
Anhanguera Campinas
Campinas, SP
GLA
15.770 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário é a Anhanguera (Cogna Educação) sob um contrato típico.
Ânima Canoas
Canoas, RS
Vacância Baixa
Ânima Canoas
Canoas, RS
GLA
12.797 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário é a UniRitter (Ânima Educação) sob um contrato atípico.
FACAMP
Campinas, SP
Vacância Baixa
FACAMP
Campinas, SP
GLA
12.088 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário é a FACAMP sob um contrato atípico.
Grande Center
São Luís, MA
Vacância Alta
Grande Center
São Luís, MA
GLA
5.937 m²
Ocupação
49%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo de varejo com múltiplos locatários, incluindo Le Biscuit, Cacau Show e Ortoplan. Apresenta alta vacância.
RJ Candido Benício 1671, Loja A e B
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa
RJ Candido Benício 1671, Loja A e B
Rio de Janeiro, RJ
GLA
625 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Duas lojas locadas para Americanas e Dasa (Bronstein) sob contratos típicos.
Inquilinos
Ânima
Facamp
Cogna
Grande Center (Mix de Lojistas)
Americanas
Dasa
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 113.388.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
48%
Ânima (CRI)
IPCA + 5,6%・Vence 03/2033
Ânima (CRI)
IPCA + 5,6%・Vence 03/2033
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
03/2033
Taxa de Juros
IPCA + 5,6%
Saldo Devedor
R$ 111.124.000,00
Resumo
Principal obrigação do fundo, correspondendo a 98% das obrigações a prazo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
02/2022
Taxa de Juros
n.a.
Saldo Devedor
R$ 2.264.000,00
Resumo
O pagamento está pendente e condicionado a condições precedentes da aquisição, apesar do vencimento original ter ocorrido.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado