Resumo do Relatório Gerencial de VIUR11 (Junho de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI IU
VIUR11—Resumo de Junho de 2025
Resumo
O Vinci Imóveis Urbanos FII (VIUR11) é um fundo de investimento imobiliário com foco na aquisição de imóveis urbanos para renda, principalmente nos segmentos de educação, varejo e saúde. Em junho de 2025, o fundo gerou um resultado de R$ 0,070 por cota e distribuiu R$ 0,067 por cota. A gestão destaca o elevado dividend anualizado de 14,0% e o significativo desconto de 34,4% da cota de mercado (R$ 5,67) em relação à (R$ 8,75). Os indicadores operacionais, como ocupação e , mantiveram-se estáveis e em níveis saudáveis.
Desempenho
O fundo gerou um resultado total de R$ 1,889 milhão (R$ 0,070/cota) e distribuiu R$ 1,805 milhão (R$ 0,067/cota). Essa distribuição equivale a um dividend anualizado de 14,0% sobre o preço de fechamento da cota. O fundo encerrou o mês com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 0,177/cota. A cota de mercado teve uma variação negativa de -1,6% no mês, resultando em uma rentabilidade total (cota + rendimentos) de -0,4% em junho.
Dividendos
A distribuição de rendimentos em junho foi de R$ 0,067 por cota, valor consistente com os meses anteriores. Este rendimento corresponde a um dividend anualizado de 14,0%, calculado sobre a cota de mercado de R$ 5,67 no fechamento do mês.
Indicadores
P/VP
0,65
DY Mensal
1,18%
DY Projetado 12M
14%
Rentabilidade YTD
3,8%
Resultado por Cota
R$ 0,07
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
45.980
Métricas
Vacância Física
3%
WALT
9,6 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
Não informado
Aluguel Médio/m²
R$ 25,80
Portfólio
Número de Imóveis
7
ABL Total
94 mil m²
Dívida Total
R$ 113.520.000,00
Destaques
- Dividend yield anualizado de 14,0%.
- Cota de mercado negociando com um desconto de 34,4% sobre o valor patrimonial.
- Manutenção da estabilidade operacional, com 97% de ocupação e 0% de inadimplência.
- Resultado do mês (R$ 0,070/cota) superior à distribuição (R$ 0,067/cota), aumentando a reserva de resultados para R$ 0,177/cota.
Desafios
- A pendência de pagamento da obrigação referente à aquisição do imóvel FACAMP, com vencimento original em fevereiro de 2022, continua sem resolução.
- A baixa ocupação (49%) no ativo Grande Center permanece como um desafio para a otimização da receita do portfólio.
Riscos do Fundo
- Alta concentração de receita no setor de Educação (89% do portfólio).
- Dependência de poucos locatários, com o grupo Ânima Educação respondendo por 53% da receita de aluguel.
- Risco de vacância no ativo Grande Center, que possui apenas 49% de ocupação.
- Alavancagem via emissão de CRI (R$ 111,3 milhões), que representa uma obrigação financeira significativa para o fundo.
- Risco de liquidez relacionado à obrigação de R$ 2,26 milhões com o vendedor da FACAMP, que está vencida desde fev/22, embora condicionada a pendências.
Notas
- O pagamento da obrigação de R$ 2,26 milhões referente à aquisição do imóvel FACAMP, com vencimento original em fevereiro de 2022, permanece pendente e condicionado a condições precedentes.
Observações do Mês
O VIUR11 demonstra uma performance operacional estável e previsível, sustentada por contratos de longo prazo ( de 9,6 anos) e nula. O dividend de 14,0% anualizado é atrativo, especialmente considerando o forte desconto da cota de mercado em relação ao valor patrimonial ( de 0,65). No entanto, os riscos estruturais permanecem: alta concentração no setor de educação (89%) e no inquilino Ânima (53%), além da no ativo de varejo Grande Center. A via é significativa, mas o cronograma de pagamento é alongado. A pendência da obrigação da FACAMP é um ponto de atenção contínuo.
Propriedades
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS・UniRitter (Ânima Educação)
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS・UniRitter (Ânima Educação)
GLA
47.200 m²
Inquilino
UniRitter (Ânima Educação)
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Ânima Canoas
Canoas, RS・UniRitter (Ânima Educação)
Ânima Canoas
Canoas, RS・UniRitter (Ânima Educação)
GLA
12.797 m²
Inquilino
UniRitter (Ânima Educação)
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Anhanguera Campinas
Campinas, SP・Anhanguera (Cogna Educação)
Anhanguera Campinas
Campinas, SP・Anhanguera (Cogna Educação)
GLA
15.770 m²
Inquilino
Anhanguera (Cogna Educação)
Tipo Contrato
Típico
Vencimento
FACAMP
Campinas, SP・FACAMP
FACAMP
Campinas, SP・FACAMP
GLA
12.088 m²
Inquilino
FACAMP
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Grande Center
São Luis, MA・Le Biscuit, Cacau Show, Ortoplan, etc
Grande Center
São Luis, MA・Le Biscuit, Cacau Show, Ortoplan, etc
GLA
5.937 m²
Inquilino
Le Biscuit, Cacau Show, Ortoplan, etc
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Resumo
Este ativo apresenta uma taxa de ocupação de 49%, sendo um ponto de atenção no portfólio.
RJ Candido Benício 1671, Lojas A e B
Rio de Janeiro, RJ・Americanas, Dasa
RJ Candido Benício 1671, Lojas A e B
Rio de Janeiro, RJ・Americanas, Dasa
GLA
625 m²
Inquilino
Americanas, Dasa
Tipo Contrato
Típico
Vencimento
Inquilinos
Ânima
Facamp
Cogna
Le Biscuit
Americanas
Dasa
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Regiões
Rio Grande do Sul
São Paulo
Maranhão
Rio de Janeiro
Exposição por Segmento
Educação
Varejo
Saúde
Endividamento
Dívida Total
R$ 113.520.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
-
Ânima (CRI)
IPCA+5,6%・Vence 03/2033
Ânima (CRI)
IPCA+5,6%・Vence 03/2033
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
03/2033
Taxa de Juros
IPCA+5,6%
Saldo Devedor
R$ 111.256.000,00
Resumo
Principal obrigação do fundo, correspondendo a 98% das obrigações a prazo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
02/2022
Taxa de Juros
n.a.
Saldo Devedor
R$ 2.264.000,00
Resumo
O pagamento ainda não foi efetuado por estar condicionado a condições precedentes estabelecidas no âmbito da aquisição.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado