Resumo do Relatório Gerencial de VIUR11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI IU
VIUR11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O Vinci Imóveis Urbanos FII (VIUR11) é um fundo de tijolo com um portfólio focado em imóveis para os setores de educação (89%), varejo (10%) e saúde (1%). Em julho de 2025, o fundo manteve sua performance operacional estável, gerando um resultado de R$ 0,069 por cota e distribuindo R$ 0,067 por cota. Os indicadores operacionais seguem robustos, com uma taxa de ocupação de 97% e zerada, beneficiados por contratos de longo prazo ( de 9,5 anos), dos quais 79% são atípicos, garantindo previsibilidade de receita. A principal característica de risco do fundo continua sendo a alta concentração no setor educacional e em poucos locatários.
Desempenho
O resultado do Fundo em julho foi de R$ 1,861 milhão, o equivalente a R$ 0,069 por cota. A receita imobiliária totalizou R$ 2,395 milhões, enquanto o resultado financeiro foi negativo em R$ 302 mil, impactado principalmente pelas despesas de juros das obrigações do fundo. Após a distribuição, o fundo encerrou o mês com uma reserva de resultado acumulado de R$ 4,829 milhões, correspondente a R$ 0,179 por cota.
Dividendos
A distribuição de rendimentos em julho foi de R$ 0,067 por cota, mantendo a estabilidade observada nos últimos 12 meses. Esse valor corresponde a um dividend anualizado de 14,7% sobre a cota de fechamento do mês, que se tornou mais atrativo devido à queda no preço da cota. A gestão estima que a distribuição mensal até dezembro de 2025 se mantenha na faixa entre R$ 0,065 e R$ 0,069 por cota.
Indicadores
P/VP
0,62
DY Mensal
1,2%
DY Projetado 12M
14,7%
Rentabilidade YTD
0,3%
Resultado por Cota
R$ 0,07
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
45.732
Métricas
Vacância Física
3%
WALT
9,5 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
48%
Aluguel Médio/m²
R$ 26,10
Portfólio
Número de Imóveis
7
ABL Total
94 mil m²
Dívida Total
R$ 113.626.000,00
Destaques
- Distribuição de rendimentos estável em R$ 0,067/cota, em linha com a geração de caixa recorrente.
- Dividend yield anualizado elevado de 14,7%, beneficiado pela queda no preço da cota de mercado.
- Manutenção de indicadores operacionais sólidos, com taxa de ocupação de 97% e inadimplência líquida zerada.
- Cota de mercado negociada com um desconto significativo de 37,3% em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de 0,62).
Desafios
- A vacância de 51% no ativo Grande Center em São Luís (MA) continua sem alterações, sendo o principal desafio operacional do portfólio.
- Elevada concentração da receita no setor de educação, que corresponde a 89% do total.
- Forte dependência de poucos locatários, com os grupos Ânima, Cogna e Facamp respondendo por 89% da receita de aluguel.
Riscos do Fundo
- Alta concentração no setor de Educação, que representa 89% da receita de aluguel do fundo.
- Dependência de poucos locatários, onde os três maiores (Ânima, Cogna e Facamp) somam 89% da receita.
- Risco de vacância concentrada e dificuldade de locação no ativo Grande Center, que possui 51% de sua área vaga.
- Risco de liquidez da cota, dado o volume médio diário de negociação de R$ 297 mil.
Notas
- O pagamento da obrigação de R$ 2,26 milhões referente à aquisição do ativo FACAMP, com vencimento original em fev/22, continua pendente, condicionado a condições precedentes estabelecidas no âmbito da aquisição.
Observações do Mês
O VIUR11 continua a entregar uma operação resiliente e previsível, sustentada por contratos de longo prazo e nula, o que resulta em um dividend atrativo e consistente. No entanto, os riscos estruturais permanecem significativos: a forte concentração setorial e de inquilinos, somada à crônica no ativo de varejo Grande Center. A queda no preço da cota em julho aumentou o desconto para o valor patrimonial, refletindo a percepção de risco do mercado. A de 48% (Dívida Bruta/PL) é moderada e parece bem administrada.
Propriedades
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS・UniRitter (Ânima Educação)
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS・UniRitter (Ânima Educação)
GLA
47.200 m²
Inquilino
UniRitter (Ânima Educação)
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Resumo
Imóvel educacional com 100% de ocupação.
Anhanguera Campinas
Campinas, SP・Anhanguera (Cogna Educação)
Anhanguera Campinas
Campinas, SP・Anhanguera (Cogna Educação)
GLA
15.770 m²
Inquilino
Anhanguera (Cogna Educação)
Tipo Contrato
Típico
Vencimento
Resumo
Imóvel educacional com 100% de ocupação.
Ânima Canoas
Canoas, RS・UniRitter (Ânima Educação)
Ânima Canoas
Canoas, RS・UniRitter (Ânima Educação)
GLA
12.797 m²
Inquilino
UniRitter (Ânima Educação)
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Resumo
Imóvel educacional com 100% de ocupação.
FACAMP
Campinas, SP・FACAMP
FACAMP
Campinas, SP・FACAMP
GLA
12.088 m²
Inquilino
FACAMP
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Resumo
Imóvel educacional com 100% de ocupação.
Grande Center
São Luís, MA・Le Biscuit, Cacau Show, Ortoplan, etc
Grande Center
São Luís, MA・Le Biscuit, Cacau Show, Ortoplan, etc
GLA
5.937 m²
Inquilino
Le Biscuit, Cacau Show, Ortoplan, etc
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Resumo
Ativo de varejo com múltiplos locatários. Apresenta alta vacância de 51%.
RJ Candido Benício 1671, Loja A e B
Rio de Janeiro, RJ・Americanas, Dasa
RJ Candido Benício 1671, Loja A e B
Rio de Janeiro, RJ・Americanas, Dasa
GLA
625 m²
Inquilino
Americanas, Dasa
Tipo Contrato
Típico
Vencimento
Resumo
Duas lojas de rua com 100% de ocupação.
Inquilinos
Ânima
Facamp
Cogna
Le Biscuit e outros (Grande Center)
Americanas
Dasa
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Regiões
Rio Grande do Sul
São Paulo
Maranhão
Rio de Janeiro
Exposição por Segmento
Educação
Varejo
Saúde
Endividamento
Dívida Total
R$ 113.626.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
48%
Ânima (CRI)
IPCA+5,6%・Vence 03/2033
Ânima (CRI)
IPCA+5,6%・Vence 03/2033
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
03/2033
Taxa de Juros
IPCA+5,6%
Saldo Devedor
R$ 111.362.000,00
Resumo
Corresponde a 98% das obrigações a prazo do fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
02/2022
Taxa de Juros
n.a.
Saldo Devedor
R$ 2.264.000,00
Resumo
O pagamento está condicionado a condições precedentes da aquisição e ainda não foi efetuado.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado