Resumo do Relatório Gerencial de VIUR11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII VINCI IU
VIUR11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O Vinci Imóveis Urbanos FII (VIUR11) é um fundo de tijolo com um portfólio focado em imóveis para os setores de educação (89%), varejo (10%) e saúde (1%). Em agosto de 2025, o fundo apresentou melhora em seu desempenho operacional, gerando um resultado de R$ 0,071 por cota e distribuindo R$ 0,067 por cota, mantendo a consistência dos proventos. Os indicadores operacionais seguem robustos, com uma taxa de ocupação de 97% e zerada, beneficiados por contratos de longo prazo ( de 9,5 anos), dos quais 80% são atípicos, garantindo previsibilidade de receita. A principal característica de risco do fundo continua sendo a alta concentração no setor educacional e em poucos locatários.
Desempenho
O resultado do Fundo em agosto foi de R$ 1,909 milhão, o equivalente a R$ 0,071 por cota, um aumento em relação aos meses anteriores. A receita dos imóveis totalizou R$ 2,415 milhões, enquanto o resultado financeiro foi negativo em R$ 333 mil, impactado pelas despesas de juros das obrigações do fundo. Após a distribuição de R$ 0,067/cota, o fundo encerrou o mês com uma reserva de resultado acumulado de R$ 4,932 milhões, correspondente a R$ 0,183 por cota, fortalecendo sua posição de caixa.
Dividendos
A distribuição de rendimentos em agosto foi de R$ 0,067 por cota, mantendo a estabilidade observada há mais de um ano. Esse valor corresponde a um dividend anualizado de 14,7% sobre a cota de fechamento do mês (R$ 5,41). A gestão estima que a distribuição mensal até dezembro de 2025 se mantenha na faixa entre R$ 0,065 e R$ 0,069 por cota, indicando a continuidade da previsibilidade dos proventos.
Indicadores
P/VP
0,62
DY Mensal
1,24%
DY Projetado 12M
14,7%
Rentabilidade YTD
1,5%
Resultado por Cota
R$ 0,07
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
45.261
Métricas
Vacância Física
3%
Vacância Financeira
Não informado
WALT
9,5 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
48,3%
Aluguel Médio/m²
R$ 26,80
Portfólio
Número de Imóveis
7
ABL Total
94 mil m²
Dívida Total
R$ 113.653.000,00
Destaques
- Distribuição de rendimentos estável em R$ 0,067/cota, em linha com a geração de caixa recorrente.
- Dividend yield anualizado elevado de 14,7%, mantendo-se atrativo para os investidores.
- Manutenção de indicadores operacionais sólidos, com taxa de ocupação de 97% e inadimplência líquida zerada.
- Cota de mercado negociada com um desconto significativo de 37,3% em relação ao seu valor patrimonial (P/VP de 0,62).
- Resultado gerado (R$ 0,071/cota) superior à distribuição, aumentando a reserva de resultados para R$ 0,183/cota.
Desafios
- A vacância de 51% no ativo Grande Center em São Luís (MA) continua sem alterações, sendo o principal desafio operacional do portfólio.
- A obrigação de R$ 2,26 milhões referente à aquisição do imóvel FACAMP, vencida desde fevereiro de 2022, continua pendente de pagamento, condicionada a eventos precedentes.
- Elevada concentração da receita no setor de educação (89%) e forte dependência de poucos locatários (Ânima, Cogna e Facamp respondem por 89% da receita).
Riscos do Fundo
- Alta concentração no setor de Educação, que representa 89% da receita de aluguel do fundo.
- Dependência de poucos locatários, onde os três maiores (Ânima, Cogna e Facamp) somam 89% da receita.
- Risco de vacância concentrada e dificuldade de locação no ativo Grande Center, que possui 51% de sua área vaga.
- Risco de liquidez da cota, dado o volume médio diário de negociação de R$ 210 mil.
- Risco financeiro associado à dívida de R$ 113,7 milhões, embora seu cronograma de pagamento seja de longo prazo.
Notas
- O pagamento da obrigação de R$ 2,26 milhões referente à aquisição do ativo FACAMP, com vencimento original em fev/22, continua pendente, condicionado a condições precedentes estabelecidas no âmbito da aquisição.
Observações do Mês
O VIUR11 demonstra uma melhora operacional consistente, refletida no aumento do aluguel médio por metro quadrado e no resultado por cota, que superou a distribuição. A estabilidade dos dividendos em um patamar elevado e os indicadores operacionais robustos ( e controladas) são pontos fortes. No entanto, os riscos estruturais permanecem inalterados: a alta concentração setorial e de inquilinos, a vacância crônica no ativo de varejo e a pendência de uma obrigação financeira. O desconto de 37,3% sobre o valor patrimonial reflete a percepção do mercado sobre esses riscos, mas a melhora operacional pode sinalizar uma reavaliação futura se a tendência se mantiver.
Propriedades
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS
Vacância Baixa
Ânima Porto Alegre
Porto Alegre, RS
GLA
47.200 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário é a UniRitter (Ânima Educação). Contrato atípico.
Anhanguera Campinas
Campinas, SP
Vacância Baixa
Anhanguera Campinas
Campinas, SP
GLA
15.770 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário é a Anhanguera (Cogna Educação). Contrato típico.
Ânima Canoas
Canoas, RS
Vacância Baixa
Ânima Canoas
Canoas, RS
GLA
12.797 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário é a UniRitter (Ânima Educação). Contrato atípico.
FACAMP
Campinas, SP
Vacância Baixa
FACAMP
Campinas, SP
GLA
12.088 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locatário é a FACAMP. Contrato atípico.
Grande Center
São Luis, MA
Vacância Alta
Grande Center
São Luis, MA
GLA
5.937 m²
Ocupação
49%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo de varejo com múltiplos locatários (Le Biscuit, Cacau Show, etc). Apresenta alta vacância de 51%. Contrato atípico.
RJ Candido Benício 1671, Loja A e B
Rio de Janeiro, RJ
Vacância Baixa
RJ Candido Benício 1671, Loja A e B
Rio de Janeiro, RJ
GLA
625 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Duas lojas de rua locadas para Americanas e Dasa. Contrato típico.
Inquilinos
Ânima
Facamp
Cogna
Le Biscuit
Americanas
Dasa
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Regiões
Rio Grande do Sul
São Paulo
Maranhão
Rio de Janeiro
Exposição por Segmento
Educação
Varejo
Saúde
Endividamento
Dívida Total
R$ 113.653.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
48,3%
Ânima (CRI)
IPCA+5,6%・Vence 03/2033
Ânima (CRI)
IPCA+5,6%・Vence 03/2033
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
03/2033
Taxa de Juros
IPCA+5,6%
Saldo Devedor
R$ 111.389.000,00
Resumo
Corresponde a 98% das obrigações a prazo do fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
FACAMP
n.a.・Vence 02/2022
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
02/2022
Taxa de Juros
n.a.
Saldo Devedor
R$ 2.264.000,00
Resumo
O pagamento ainda não foi efetuado por estar condicionado a condições precedentes estabelecidas no âmbito da aquisição.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado