FII VERS CRI

Livre

VSLH11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O Versalhes RI FII (VSLH11) é um fundo de papel focado em CRIs de alto risco ( ), com concentração significativa em multipropriedades e corporativo. Em outubro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,029 por cota, o que representou um Dividend de 1,14%. A gestão destaca que a receita foi impactada negativamente pela deflação do de agosto (indexador com defasagem) e menor número de dias úteis. A carteira continua passando por intensas reestruturações, com aprovação de novas carências de pagamentos (principal e/ou juros) para diversos ativos (GPK, Brasil Parques, Resort do Lago Park, EDA) estendendo prazos até 2026 e 2030.

Desempenho

O do mês foi de R$ 764 mil (R$ 0,0256/cota), inferior à distribuição de R$ 866 mil (R$ 0,029/cota). O fundo utilizou reservas ou ajustes de caixa para manter o patamar de distribuição. Houve queda na receita total comparada ao mês anterior, justificada pela gestão pela deflação do índice de referência e calendário.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,029 por cota, gerando um Dividend mensal de 1,14% (1,34% com gross-up). O pagamento superou a geração de caixa do mês (aproximadamente 113% do ).

Indicadores

P/VP

0,25

DY Mensal

1,14%

DY Projetado 12M

13,68%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,03

Dividendo por Cota

R$ 0,03

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

65.498

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,7 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Pagamento parcial do CRI STX 37 (ativo em execução) gerou entrada de caixa positiva.
Redução drástica reportada na inadimplência do CRI Thermas São Pedro (de 21,3% para 3,0%), embora sem detalhes profundos da causa contábil.
Aprovação de carências estendidas para CRIs relevantes (GPK, Brasil Parques, Resort do Lago Park) até 2026/2030.

Desafios

Resultado caixa (R$ 764 mil) insuficiente para cobrir a distribuição (R$ 866 mil) em outubro de 2025.
Deflação do IPCA (-0,11% referente a agosto) impactou negativamente a correção monetária dos ativos.
Necessidade contínua de concessão de 'waivers' e carências para múltiplos devedores (GPK, WAM, EDA, Brasil Parques), postergando recebimentos.
P/VP extremamente deprimido (0,25), indicando profunda desconfiança do mercado quanto à solvência do portfólio.

Riscos do Fundo

Risco de Crédito Elevado: Concentração em multipropriedades e loteamentos com histórico de inadimplência.
Risco de Liquidez/Solvência: P/VP de 0,25 indica que o mercado precifica quebra ou recuperação judicial dos ativos.
Risco de Reestruturação: Grande parte da carteira está em 'carência', mascarando a real capacidade de pagamento dos devedores.
Risco de Inflação/Deflação: Alta sensibilidade a índices de preços (IPCA/IGP-M) que afetam diretamente o resultado mensal.
Concentração Geográfica: Exposição relevante (30,9%) em Goiás (risco regional de turismo/Caldas Novas).

Observações do Mês

O VSLH11 mantém uma distribuição de dividendos nominalmente estável, mas fundamentalmente frágil. Em outubro, a geração de caixa não cobriu os proventos, exigindo uso de recursos acumulados. O cenário estrutural permanece crítico: o fundo negocia a 25% do seu valor patrimonial ( 0,25), um sinal claro de 'distressed asset'. A gestão continua 'empurrando' os problemas para o futuro através de reestruturações massivas e concessão de longas carências (algumas até 2030) para evitar formal. Embora a inadimplência reportada tenha caído em casos pontuais, a dependência de waivers sugere que a capacidade de pagamento real dos devedores é baixa.

CRIs

Resort do Lago Park

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 13,00%

15,48%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 13,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência acumulada de 3,9%. Reestruturado com carência até set/2026.

Garantias

Cessão fiduciária dos recebíveisFiança sóciosAlienação fiduciária quotas SPEFundo reservaFundo obra

Inadimplência

3,9% acumulado

WAM Holding

Corporativo

Corporativo・IPCA + 13,06%

9,78%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 13,06%

LTV

Não informado

Resumo

Reestruturada, carência de juros até dez/2025.

Garantias

Cessão fiduciária receitaFiança PJ controladoraAlienação ações cedenteFundo reservaFundo obra

Inadimplência

N/A

GPK

Corporativo

Corporativo・IPCA + 11,50%

8,51%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Reestruturada, carência até jul/2026.

Garantias

Cessão fiduciária recebíveisFiança PF sóciasAlienação fiduciária açõesAval Brasil ParquesFundo obra

Inadimplência

N/A

GPK II

Corporativo

Corporativo・IPCA + 10,00%

6,9%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Reestruturada, carência até jul/2026.

Garantias

Cessão fiduciária recebíveisCessão excedente mensalAlienação ações cedente

Inadimplência

N/A

Eco Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 9,50%

4,9%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

54 vendas líquidas negativas. Inadimplência acumulada 5,4%.

Garantias

Cessão fiduciária recebíveisFiança acionistasAlienação fiduciária açõesHipoteca

Inadimplência

5,4% acumulado

OP Resort

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 9,00%

3,84%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

103 vendas líquidas negativas. Inadimplência acumulada 4,6%.

Garantias

Alienação cotas cedenteFiança sócios PJCessão créditosFundo Reserva

Inadimplência

4,6% acumulado

Solar das Águas

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 9,50%

3,81%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Vendas líquidas positivas (17). Inadimplência acumulada 1,07%.

Garantias

Cessão fiduciária recebíveisFiança PF sóciasAlienação ações cedenteFundo reserva

Inadimplência

1,07% acumulado

GPK (Série Sr)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 8,50%

3,55%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 8,50%

LTV

Não informado

Resumo

Reestruturada, carência até jul/2026.

Inadimplência

N/A

Circuito de Compras

Shopping

Shopping・IPCA + 8,00%

3,35%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Recebimentos totalizaram R$ 5,82 MM no mês.

Garantias

Alienação 90% ações devedoraSeguro performanceCessão fiduciária conta vinculadaFundo reserva

Inadimplência

N/A

Resort do Lago Park (Sub)

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 23,00%

3,13%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 23,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 3,9%. Reestruturado.

Inadimplência

3,9% acumulado

OP Resort (Sub)

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 15,67%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 15,67%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 4,6%.

Inadimplência

4,6% acumulado

Solar das Águas (Sub)

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 16,64%

2,6%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 16,64%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 1,1%.

Inadimplência

1,1% acumulado

Gran Viver

Corporativo

Corporativo・IPCA + 11,00%

2,41%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 8,1%. Reestruturado, carência até fev/2025.

Garantias

Alienação 100% ações Gran ViverFundo liquidezFundo reserva

Inadimplência

8,1% acumulado

Brasil Parques

Corporativo

Corporativo・IPCA + 9,25%

1,88%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,25%

LTV

Não informado

Resumo

Reestruturada, carência até jul/2026.

Garantias

Fiança empreendimentosCessão fiduciária 100% receitaAlienação fiduciária ações e imóveis

Inadimplência

N/A

Brasil Parques (Sub)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 10,50%

1,73%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Reestruturada, carência até jul/2026.

Inadimplência

N/A

Gran Viver (Sub)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 15,20%

1,68%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 15,20%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 8,1%.

Inadimplência

8,1% acumulado

Loteamentos Goias

Loteamento

Loteamento・Prefixado 10,00%

1,47%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

Prefixado 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Vendas negativas (1). Inadimplência 7,13%.

Garantias

Cessão fiduciária recebíveisFiança PF sóciasAlienação quotasFundo reserva

Inadimplência

7,13% acumulado

EDA

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 18,00%

1,42%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 18,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 0,6%. Reestruturada, carência até fev/2025.

Garantias

Cessão fiduciária recebíveisFiança sóciosAlienação fiduciária quotasFundo reserva

Inadimplência

0,6% acumulado

WAM Holding (Sr)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 9,06%

1,33%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 9,06%

LTV

Não informado

Resumo

Reestruturada, carência juros até dez/2025.

Inadimplência

N/A

HF Engenharia

Loteamento

Loteamento・IPCA + 10,00%

0,84%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Vendas líquidas 0. Inadimplência 1,6%.

Garantias

Coobrigação sóciosCessão fiduciária créditosFiança sóciosAlienação fiduciária quotas

Inadimplência

1,6% acumulado

Eco Resort (Sub)

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 14,50%

0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 14,50%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 5,4%.

Inadimplência

5,4% acumulado

Recanto dos Pássaros

Loteamento

Loteamento・IPCA + 11,50%

0,73%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Vendas líquidas 13. Inadimplência 2,9%.

Garantias

Fiança sóciosCessão fiduciária recebíveisAlienação fiduciária cotasFundo Reserva

Inadimplência

2,9% acumulado

EDA (Sr)

Multipropriedade

Multipropriedade・IGP-M + 10,00%

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IGP-M + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 0,6%.

Inadimplência

0,6% acumulado

Grupo Cem 32

Loteamento

Loteamento・IPCA + 7,50%

0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

Não informado

Resumo

Vendas líquidas 13. Inadimplência 0,2%.

Garantias

Cessão fiduciária recebíveisFiança PF sóciasAlienação fiduciária quotasFundo reserva

Inadimplência

0,2% acumulado

Thermas São Pedro

Multipropriedade

Multipropriedade・IPCA + 17,50%

0,47%

Tipo

CRI

Segmento

Multipropriedade

Taxa

IPCA + 17,50%

LTV

Não informado

Resumo

Vendas líquidas 0. Inadimplência 22,9% (Nota: Tabela diz 22,9%, Texto descritivo diz 3,0% - possível divergência no relatório).

Garantias

Cessão fiduciária recebíveisFiança sóciosAlienação fiduciária cotasHipoteca

Inadimplência

22,9% acumulado

HF Engenharia (Sub)

Loteamento

Loteamento・IPCA + 15,00%

0,36%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 15,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 1,6%.

Inadimplência

1,6% acumulado

Pride II

Corporativo

Corporativo・IPCA + 13,79%

0,33%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 13,79%

LTV

Não informado

Resumo

Construtora de Curitiba. Operação em dia.

Garantias

Cessão fiduciária direitosAlienação fiduciária cotasFundo reserva

Inadimplência

N/A

Pride II (Sr)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 10,00%

0,32%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 10,00%

LTV

Não informado

Resumo

Operação em dia.

Inadimplência

N/A

Reiter Log

Logística

Logística・IPCA + 9,00%

0,21%

Tipo

CRI

Segmento

Logística

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Pagamentos em dia.

Garantias

Alienação FiduciáriaAval sócio

Inadimplência

N/A

Araguaína Park

Loteamento

Loteamento・IPCA + 11,50%

0,17%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Vendas líquidas negativas (6). Inadimplência 4,2%.

Garantias

Cessão fiduciária recebíveisFiança sóciosAlienação fiduciária cotas

Inadimplência

4,2% acumulado

União do Lago

Loteamento

Loteamento・IPCA + 8,25%

0,13%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 8,25%

LTV

Não informado

Resumo

Vendas líquidas 0. Inadimplência 3,0%.

Garantias

Cessão fiduciária recebíveisAlienação fiduciária quotasFiança sócios

Inadimplência

3,0% acumulado

Grupo Cem 32 (Mez)

Loteamento

Loteamento・IPCA + 10,50%

0,09%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,50%

LTV

Não informado

Resumo

Vendas líquidas 0. Inadimplência 0,2%.

Inadimplência

0,2% acumulado

União do Lago (Sub)

Loteamento

Loteamento・IPCA + 12,08%

0,06%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 12,08%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 3,0%.

Inadimplência

3,0% acumulado

Urbanes Santa Maria

Loteamento

Loteamento・IPCA + 9,00%

0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 9,00%

LTV

Não informado

Resumo

Vendas líquidas negativas (2). Inadimplência 3,1%.

Garantias

Fiança sóciosCessão fiduciária recebíveisAlienação fiduciária unidades

Inadimplência

3,1% acumulado

Urbanes Santa Maria (Sub)

Loteamento

Loteamento・IPCA + 11,00%

0,01%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,00%

LTV

Não informado

Resumo

Inadimplência 3,1%.

Inadimplência

3,1% acumulado

FIIs

Lote M²

2,63%

XBXO11 – RCap 1810 FoF

0,73%

Classes

Sênior

49,9%

Subordinado

40,3%

Única

Mezanino

1,8%

Exposição por Índice

IPCA

74,5%

IGP-M

23,8%

Prefixado

1,7%

Exposição por Segmento

Multipropriedade

46,3%

Corporativo

44,8%

Loteamento

5,1%

Shopping

3,9%